Решение Ростовского областного суда от 10 апреля 2018 года №3а-208/2018

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 апреля 2018 года Дело N 3а-208/2018
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Паненковой Е.С.,
с участием представителя ООО "СТЕП" Ряполова А.В., представителя Администрации города Новочеркасска Шестаковой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТЕП" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "СТЕП" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, установленная по состоянию на 7 ноября 2017 года, существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Новочеркасска.
Представитель административного истца Ряполов А.В. в судебном заседании уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом, судебные расходы возложить на административного ответчика.
Представитель Администрации города Новочеркасска Шестакова Д.А. против удовлетворения уточнённых административных исковых требований не возражала.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель Правительства Ростовской области Ломакина Н.В. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что ООО "СТЕП" является собственником следующих объектов недвижимости:
1) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под производственную базу, для размещения складских объектов, площадью 4 889 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
2) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения объектов производственной деятельности, для размещения складских объектов, для размещения антенных сооружений, площадью 20 758 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Постановлением Администрации города Новочеркасска от 6 декабря 2017 года земельному участку с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН присвоен адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельному участку с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН присвоен адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.
Указанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учёт в межоценочный период, 7 ноября 2017 года.
Из статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьёй
С учётом изложенного датой, состоянию на которую определяется кадастровая стоимость спорных земельных участков, является дата внесения записей о них в ЕГРН: 7 ноября 2017 года.
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, на указанную дату кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 9 270 032, 90 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 39 359 243, 80 руб.
Административный истец полагает кадастровую стоимость спорных земельных участков завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
В силу пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно отчёту оценщика ООО "ЭПК "ЛЕВ" от 21 декабря 2017 года N 020-12/О рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 3 675 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 18 591 000 руб.
25 декабря 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика.
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 15 января 2018 года N 11-31/2017-353 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" даны разъяснения о том, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков. Проведение экспертизы было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО____ от 19 марта 2018 года N 534-Э/2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 4 376 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 21 028 000 руб.
Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Так, экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Новочеркасске, произведена оценка объектов экспертизы с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ООО "СТЕП" об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 7 ноября 2017 года в размере их рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия Управления Росреестра по Ростовской области в деле в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Статьёй 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В связи с этим определённая в решении стоимость земельных участков подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве их кадастровой стоимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 25 декабря 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 19 марта 2018 года N 71 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 80 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".
В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года N 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 19 февраля 2018 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 80 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ООО "СТЕП".
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под производственную базу, для размещения складских объектов, площадью 4 889 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости, составляющей 4 376 000 руб. по состоянию на 7 ноября 2017 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения объектов производственной деятельности, для размещения складских объектов, для размещения антенных сооружений, площадью 20 758 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 21 028 000 руб. по состоянию на 7 ноября 2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2017 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "СТЕП" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 80 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 19 марта 2018 года N 71.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 10 апреля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка