Решение Самарского областного суда от 30 декабря 2020 года №3а-2073/2020

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 декабря 2020 года Дело N 3а-2073/2020
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре судебного заседания Зайцеве М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2073/2020 по административному исковому заявлению Акционерного общества "Специализированный Застройщик "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Специализированный Застройщик "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" (далее по тексту - АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА") обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В иске Общество указало, что в период с 23.06.2017 г. по 26.07.2018 г. являлось собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 259 143 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес> а также в период с 19.05.2017 г. по 19.08.2018 г. - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка код 2.5, площадью 109 691 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 19.05.2017 г. года, и она составляет 195 132 610 рублей 63 копейки, земельного участка с кадастровым номером N - по состоянию на 23.06.2017 г. - 460 997 256 рублей 99 копеек.
АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца как плательщика земельного налога.
Согласно отчёту об оценке от 20.08.2020 года N 37-1/20-02, подготовленному независимым оценщиком ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 23.06.2017 года составляет 100 303 889 рублей 58 копеек, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19.05.2017 года - 47 600 409 рублей 45 копеек.
При таких обстоятельствах, АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости ранее принадлежащих ему объектов недвижимости в судебном порядке.
На основании изложенного, с учетом уточнения, административный истец просит суд установить архивную кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.
Представитель административного истца Уварова Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Правительство Самарской области представило в суд письменные возражения, в которых просило в удовлетворении заявленных требований отказать.
Администрация городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области представила суду письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указало на то, что считает кадастровую стоимость спорных земельных участков обоснованной.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Установлено, что АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" в период с 23.06.2017 г. по 26.07.2018 г. являлось собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 259 143 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, в период с в период с 19.05.2017 г. по 19.08.2018 г. - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка код 2.5, площадью 109 691 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.08.2020 года NN 63/215/724/2020-2539, 63/215/724/2020-2526, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 16.09.2020 г. NN 63/215/724/2020-2873, 63/215/724/2020-2878.
Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" и, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 09.10.2020 года NN КУВИ-002/2020-27947192, КУВИ-002/2020-27947431 она составляет: для земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19.05.2017 г. года - 195 132 610 рублей 63 копейки, для земельного участка с кадастровым номером N - по состоянию на 23.06.2017 г. - 460 997 256 рублей 99 копеек.
В настоящее время спорные земельные участки сняты с государственного кадастрового учета.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Таким образом, административный истец, являясь бывшим собственником спорных объектов недвижимости, заинтересован в установлении их действительной рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 12.10.2020 года, АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Однако решением Комиссии от 06.11.2020 г. N 20/17с-2 заявление административного истца было отклонено.
В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п. 11 ФСО N 7 оценщик при проведении оценки должен провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например -ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Оценщик указывает фактор стоимости "территориальная зона земельного участка", значение которого для объекта оценки и объектов-аналогов различны (зоны Ж8, Ж9, Ж4). Разница между ними в отчете не описана, оценщик сразу делает вывод об их сопоставимости, хотя даже их наименование различно (комплексная застройка или многоэтажная застройка), состав видов использования по данным градостроительным зонам также различен. Например, градостроительный регламент зоны Ж8 городского поселения Смышляевка содержит указания только на малоэтажную или индивидуальную жилую застройку, в то время как в зоне Ж9 возможно строительство многоквартирных домов любой этажности. Анализ фактора стоимости не проведен, нарушен п. 11 ФСО N 7.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости - в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу положений части 1 и 2 статьи 383 НК РФ, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.
В течение налогового периода налогоплательщики уплачивают авансовые платежи по налогу, если законом субъекта Российской Федерации не предусмотрено иное. По истечении налогового периода налогоплательщики уплачивают сумму налога, исчисленную в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 382 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 15 статьи 378.2, пункту 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Поскольку расчет налоговых платежей на объект недвижимости производится исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости в спорный период, с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости земельных участков продолжают затрагивать права административного истца, в связи с чем, учитывая отсутствие иного способа защиты права, суд считает возможным рассмотреть заявленные истцом требования по существу.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО "<данные изъяты>" от 20.08.2020 года N 37-1/20-02.
Из отчета усматривается, что объектами оценки, в том числе, являлись: земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 23.06.2017 г. составила 100 303 889 рублей 58 копеек, земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 19.05.2017 г. составила 47 600 409 рублей 45 копеек.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 19.05.2017 г. и 23.06.2017 г. соответственно.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Из письменных пояснений оценщика ООО "<данные изъяты>" ФИО1 на замечания Комиссии, указанные в решении от 06.11.2020 г. N 20/17с-2, следует, что, согласно п/п "е" пункта 22 ФСО N 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, вид использования и (или) зонирование. Поиск объектов-аналогов можно проводить как по виду разрешенного использования, так и по территориальной зоне. В отчете об оценке N 37-1/20-02 от 20.08.2020 г. оценщик осуществил поиск аналогов по территориальной зоне. На странице 35 отчета об оценке N 37-1/20-02 от 20.08.2020 г. указано, что оцениваемые земельные участки находятся в территориальной зоне Ж9 г.п. Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области. Зона Ж8 - Зона комплексной застройки г.п.Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области. Установление зоны Ж8 носит временный характер и предполагает в отношении соответствующей территории установление иных территориальных зон после внесения изменений в Правила в соответствии с главой VII Правил на основании разработанного проекта планировки соответствующей территории. Основными видами разрешенного использования зоны Ж8 в целях жилищного строительства являются: индивидуальные жилые дома; приквартирные участки; блокированные жилые дома; многоквартирные жилые дома. Согласно Правилам землепользования застройки городского поседения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области (в редакции решения Собрания представителей городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области от 16.03.2016 N 31/10, источник информации: https://xn--80adivcf8a7c0a6b.xn--plai/docs/pzz-16-03-2016.html), в зоне Ж8 г.п.Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области, разрешено строительство многоквартирных зданий свыше трех этажей.
С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: N, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке от 20.08.2020 года N 37-1/20-02, подготовленный ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения их рыночной стоимости и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 12.10.2020 года, дата обращения в суд - 24.11.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Акционерного общества "Специализированный Застройщик "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 259 143 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 23 июня 2017 года в размере 100 303 889 рублей 58 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка код 2.5, площадью 109 691 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 443526 <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2017 года в размере 47 600 409 рублей 45 копеек.
Датой подачи АО "СЗ "КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 12 октября 2020 года, в суд - 24 ноября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2020 года.
Судья: Ласковская С.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка