Решение Хабаровского краевого суда от 11 ноября 2021 года №3а-207/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2021 года Дело N 3а-207/2021
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Удовенко И.Э. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Удовенко И.Э. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 3 330,1 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 31 700 105 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником 1/2 доли нежилого помещения с кадастровым номером N кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 91 755 656 рублей 82 копейки. Отчетом об оценке ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" от 24 августа 2021 года N 181/Н/2021 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 31 700 105 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости.
Определением судьи от 23 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Хабаровска, Удовенко А.П.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, Удовенко А.П. которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва администрации города Хабаровска следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверно определенную рыночную стоимость объекта оценки, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. на исковом требовании настаивала, поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении.
Заслушав представителя административного истца Баннову Е.Ю., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости административному истцу принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером N площадью 3 330,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>), право собственности зарегистрировано 29 мая 2020 года.
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 10 февраля 2020 года, составляет 91 755 656 рублей 82 копейки, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения, в соответствии со статьей 401 НК РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно части 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Таким образом, Удовенко И.Э., являясь собственником 1/2 доли объекта недвижимости с кадастровым номером N, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч.3 ст.22).
В соответствии с ч.4 ст.22 Закона о кадастровой оценке заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 августа 2021 года кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N, внесенная в государственный реестр недвижимости 10 февраля 2020 года, составляет 91 755 656 рублей 82 копейки, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" ФИО1 имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", с 20 января 2015 года являющейся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", о чем 24 августа 2021 года подготовлен отчет N 181/Н/2021.
В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 27:23:0011108:3009 по состоянию на 1 января 2019 года составила 31 700 105 рублей.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена их оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям пункта 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края и города Хабаровска, произведен анализ рынка нежилой недвижимости.
Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
При составлении указанного отчета об оценке в рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод прямого сравнения.
Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый объект расположен в Краснофлотской районе города Хабаровска в зоне Ж-4 "Зона многоэтажной жилой застройки" согласно "Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск" утвержденным Решением Хабаровской городской думы от 21 мая 2002 года N 211, имеет среднюю транспортную доступность, пригоден к использованию по своему функциональному назначению, находится в работоспособном состоянии, позволяющем эксплуатировать объект в текущем состоянии.
Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком произведен анализ рынка нежилой недвижимости города Хабаровска за период времени, достаточно приближенный к дате предложения и дате совершения сделки с объектами-аналогами (с 1 июля 2018 года по 1 января 2019 года), источниками информации послужили предложения, опубликованные на официальном сайте КГКУ "Краевой имущественный комплекс", на сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет", на сайте администрации города Хабаровска, на сайте Росреестра, специализированных сайтах объявлений "Фарпост" и "Авито", а также в научно-практическом журнале "Дальневосточный оценщик".
Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 13 объектов-аналогов, окончательный расчет производился на базе восьми объектов-аналогов, находящихся в пределах допустимого диапазона (33%).
В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м, как признанный единицей системы единиц физических величин, широко используемой системой единиц в мире, как в повседневной жизни, так и в науке и технике.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена оценщиком в размере 31 700 105 рублей.
Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Демьяненко Ю.А. застрахована.
Утверждение администрации города Хабаровска об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определенную рыночную стоимость объекта оценки, суд признает не соответствующими действительности, в возражениях заинтересованного лица администрации г.Хабаровска не содержится указания на конкретные недостатки отчета об оценке, представленного административным истцом, а сделана ссылка на то, что в случае установления в отчете нарушений он может быть признан судом недостоверным доказательством. Как указано судом выше, таких нарушений в отчете об оценке не выявлено.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.
При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Подпунктом "б" пункта 3 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость в сторону уменьшения.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Удовенко И.Э. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 3 330,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 31 700 105 рублей.
Дата обращения Удовенко И.Э. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 22 сентября 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева
Мотивированное решение составлено 12 ноября 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка