Дата принятия: 26 августа 2019г.
Номер документа: 3а-207/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2019 года Дело N 3а-207/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "МЕРТОРГ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "МЕРТОРГ" обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные в г.Таганроге. Кадастровая стоимость объектов (исходя из которой возможно определение налоговой базы при уплате налога на имущество организаций - регионального налога) значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость зданий по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не возражал против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих нежилых зданий:
1) площадью 201,7 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 6 560 308,64 рублей;
2) площадью 1095,4 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 5 апреля 2016 года - 57 984 988,05 рублей;
3) здание (торговый комплекс) площадью 186,8 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию по состоянию на 1 января 2016 года - 4 777 049,48 рублей.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Объекты недвижимости (кадастровые номера НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в их исследуемых характеристиках, были включены в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года, а третий объект (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) не был включен в такой перечень.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость зданий составляет:
1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года - 3 359 000 рублей;
2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 5 апреля 2016 года - 18 790 000 рублей;
3) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года - 2 976 000 рублей.
Против отчета представлены возражения административным ответчиком.
Заявление правообладателя названных объектов о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 5 февраля 2019 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7.
Суд, учитывая наличие ходатайства и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объектов недвижимости.
Экспертиза (комиссионная) проведена экспертами ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 25 июля 2019 года N706-Э/2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость зданий составляет:
1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года - 3 685 000 рублей;
2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 5 апреля 2016 года - 32 419 000 рублей;
3) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года -3 256 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете доходный подход, указав мотивированно об отказе от сравнительного и затратного подходов (л.д.77-80 том 2). В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.
Экспертом разъяснен порядок проведения расчетов стоимости объектов экспертизы в рамках выбранного доходного подхода к оценке (л.д.80-88 том 2).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд находит, что анализ рынка, проведенный экспертом, а также произведенные расчеты являются убедительными и полными, выводы эксперта опровергают отчет оценщика.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений по существу которого не поступило.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение площадью 201,7 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 3 685 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (магазин) площадью 1095,4 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 апреля 2016 года в сумме 32 419 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (торговый комплекс) площадью 186,8 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 3 256 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости - 10 января 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "МЕРТОРГ" 125 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
