Решение Иркутского областного суда от 21 февраля 2020 года №3а-207/2019, 3а-37/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2020 года Дело N 3а-37/2020
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Гордееве А.С.,
с участием представителя административного истца Открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" - Шиховой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-37/2020 (3а-207/2019) по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация Иркутского районного муниципального образования, Администрация Ушаковского муниципального образования, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Иркутская электросетевая компания" (ОАО "Иркутская электросетевая компания") является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15 672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят".
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был образован путем раздела земельного участка с кадастровым "номер изъят" и поставлен на государственный кадастровый учет 8 июля 2013 года. С момента постановки на государственный кадастровый учет и до настоящего времени изменение качественных и количественных характеристик земельного участка не производилось.
По данным Единого государственного реестра недвижимости установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с определением границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства, реестровый номер границы 38.06.2.264.
Земельный участок отнесен к тринадцатой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных станций, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов).
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана по состоянию на 8 июля 2013 года по Приложению N 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 24 650 175 рублей 36 копеек.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился в ООО "Д.", которое определилорыночную стоимость земельного участка по состоянию на 8 июля 2013 года в размере 7 883 000 рублей.
29 августа 2019 года ОАО "Иркутская электросетевая компания" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 19 апреля 2019 года N 19-166 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 7 883 000 рублей.
Уведомлением указанной комиссии от 4 сентября 2019 года N 15-26954 заявление ОАО "Иркутская электросетевая компания" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению в связи с пропуском срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер арендной платы, а также определяется выкупная цена земельного участка, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 8 июля 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 7 883 000 рублей.
Административное исковое заявление поступило в Иркутский областной суд 21 ноября 2019 года.
Определением Иркутского областного суда от 17 декабря 2019 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, значительно отличается от его кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 21 февраля 2020 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебном заседании представитель административного истца ОАО "Иркутская электросетевая компания" Шихова М.В. административные исковые требования поддержала, согласилась с заключением судебной экспертизы, представила заявление об уточнении административных исковых требований, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 5 635 523 рубля. Просила также восстановить пятилетний срок для обращения в суд за оспариванием кадастровой стоимости земельного участка.
Заявление ОАО "Иркутская электросетевая компания" об уточнении административных исковых требований принято к производству Иркутского областного суда для рассмотрения в данном деле.
В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Перерешко М.Н. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 195-196 том 1).
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Иркутской области Полодухина О.Е., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается сведениями сайта "Почта России" и почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области (л.д. 168-169, 247-250 том 1).
Представитель заинтересованного лица Администрация Иркутского районного муниципального образования в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя органа местного самоуправления.
Представители заинтересованных лиц Администрации Ушаковского муниципального образования и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
Информация о дате рассмотрения административного дела размещена на сайте Иркутского областного суда в соответствии с требованиями статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15 672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, то есть до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года NN 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 N 274-ФЗ от 3 августа 2018 года N 312-ФЗ, от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ОАО "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), ОАО "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 8 июля 2013 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп и последующих изменений.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
ОАО "Иркутская электросетевая компания" является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае от 4 октября 2019 года N 38/503-з, договором аренды от 4 октября 2019 года N 2272 (л.д. 15-21 том 1), заключенным на срок с 4 октября 2019 года по 3 сентября 2020 года.
Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 сентября 2011 года N 507 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)" (л.д.21 том 1).
На земельном участке с кадастровым "номер изъят" расположено сооружение электроэнергетики ПС 110/10/10 кВ Покровская с кадастровым "номер изъят", которое находится в собственности ОАО "Иркутская электросетевая компания", в связи с чем, административный истец имеет право на выкуп данного земельного участка, выкупная цена которого определяется также из кадастровой стоимости в соответствии постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" (л.д.28-30 том 1).
Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости ввиду необходимости оплаты справедливой арендной платы и выкупной цены.
Таким образом, ОАО "Иркутская электросетевая компания" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Первоначально административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 августа 2019 года.
Уведомлением указанной комиссии от 4 сентября 2019 года N 15-26954 заявление ОАО "Иркутская электросетевая компания" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению в связи с пропуском срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что данные об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 23 июня 2014 года, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 августа 2019 года, в суд - 21 ноября 2019 года, поэтому установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, пропущен.
Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении данного срока со ссылкой на актуальность оспаривания кадастровой стоимости для административного истца (л.д.84-86 том 1).
Суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного пятилетнего срока, так как в Государственный реестр (кадастр) недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением количественных или качественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости.
Возможность восстановления данного срока разъяснена также в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 8 июля 2013 года по Приложению N 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 24 650 175 рублей 36 копеек.
Земельный участок отнесен к тринадцатой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов).
Изменения качественных и количественных характеристик земельного участка не производилось, акты об определении кадастровой стоимости в связи с этим не составлялись. Имеющийся на л.д.118-128-161 том 1 акт определения кадастровой стоимости подтверждается лишь актуализацию кадастровой стоимости по состоянию на 23 июня 2014 года по постановлению Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп.
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельного участка ОАО "Иркутская электросетевая компания" заключен договор на проведение оценки земельного участка от 15 апреля 2019 года N 19-88 с ООО "Д.".
Согласно отчету об оценке от 19 апреля 2019 года N 19-166, составленному ООО "Д.", по состоянию на 8 июля 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 7 883 000 рублей.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка путем установления его рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях установления соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8 июля 2013 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 17 декабря 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная ООО "Д.", значительно отличается от его кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
В заключении судебного эксперта содержатся выводы о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, поскольку оценщиком нарушены принципы оценки: принцип обоснованности, принцип однозначности, принцип проверяемости. Оценщиком не применялась корректировка на вид разрешенного использования, хотя объекты аналоги имеют вид разрешенного использования под производственную деятельность (девятая группа), а оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования, относящийся к тринадцатой группе, что требует соответствующей корректировки.
Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (8 июля 2013 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".
Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, определен сегмент рынка - земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому в связи с отсутствием предложений о продаже земельных участков указанного вида разрешенного использования обоснованно подобрал объекты-аналоги с другим видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Экспертом в качестве пяти объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования, расположенные в городе Иркутске.
Объект оценки и объекты-аналоги имеют разные виды разрешенного использования, в связи с чем, экспертом применена корректировка на вид разрешенного использования, которая составила минус 37,81% для всех объектов-аналогов.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объекту-аналогу N 1 в размере 7,83%, к объекту-аналогу N 2 в размере 5,58%, к объектам-аналогам N 3 и N 4в размере 1,94%. к объекту-аналогу N 5 в размере 9,36%.
Эксперт применил корректировку на местоположение, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных населенных пунктах, которая составила для всех объектов-аналогов минус 35,79%.
Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка для объекта-аналога N 1 - минус 2,25%, для объекта-аналога N 2 - минус 3,76%, для объекта-аналога N 3 - минус 2,97%, для объекта-аналога N 4 - 0,70%, для объекта-аналога N 5 - минус 13,15%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с земельными участками под производственно-складское назначение, в размере минус 13% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 18 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 8 июля 2013 года в размере 5 635 523 рубля.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости. Разница в рыночной стоимости в отчетах оценщика и в заключении судебного эксперта произошла вследствие неприменения корректировки оценщиком на вид разрешенного использования, хотя очевидно, что использование объектов-аналогов для всего цикла производственной деятельности повышает их стоимость в отличие от земельного участка, на котором расположен один из линейных объектов электроэнергетики, используемый частично в общей цепочке производственного процесса передачи электрической энергии, что также влияет на тарифы в сфере электроэнергетики.
Суд соглашается с выводами судебного эксперта, поскольку он является государственным судебным экспертом, обосновал значение определенной им рыночной стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 8 июля 2013 года, равной его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом, в размере 5 635 523 рубля, удовлетворив административные исковые требования, поскольку иных данных о действительной рыночной стоимости земельного участка суду не представлено и в деле не имеется.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 августа 2019 года, в суд - 21 ноября 2019 года, поэтому в силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании решения суда, применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации в порядке, изложенном в соответствующих нормативных правовых актах, в том числе в Налоговом кодексе Российской Федерации (пункт 2.1 статьи 52, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1.1 статьи 391, пункт 2 статьи 403).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Поскольку указанная обязанность установлена федеральным законодательством, оснований для дополнительного возложения указанных обязанностей на ответчиков не имеется.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" удовлетворить.
Восстановить Открытому акционерному обществу "Иркутская электросетевая компания" пропущенный пятилетний срок на подачу в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 15 672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты инженерной инфраструктуры, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 8 июля 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 5 635 523 рубля (пять миллионов шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот двадцать три) рубля, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2020 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка