Решение Ленинградского областного суда от 23 декабря 2019 года №3а-206/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2019 года Дело N 3а-206/2019
Санкт-Петербург 23 декабря 2019 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.
при помощнике судьи Ропотовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
17.07.2019 г. ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания площадью 1260,7 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 03.10.2018 года.
Содержащаяся в ЕГРН кадастровая стоимость указанного нежилого здания - <данные изъяты> руб. не соответствует его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб., определённой по состоянию на 03.10.2018 г. в отчёте оценщика ООО "<данные изъяты>" от 06.05.2019 года N.
Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость. Данные обстоятельства нарушают право ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" на установление действительной налоговой обязанности и ведут к уплате налога в завышенном размере. ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" просило установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменном возражении представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. не представила возражений по существу административного иска, указав, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257. Объект недвижимости с кадастровым номером N вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку. Кадастровая стоимость названного нежилого здания составляла <данные изъяты> руб., исходя из площади - 964,4 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м. 03.10.2018 в связи с изменением площади объекта недвижимости на 1260,7 кв.м кадастровая стоимость объекта недвижимости была пересчитана и составила <данные изъяты> руб. 31.07.2019 решением N выявлена и исправлена техническая ошибка в кадастровых сведениях ЕГРН в части экономических характеристик. Дата совершения технической ошибки 03.10.2018 года. Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка могут быть оспорены только в суде (л.д. 140-143 т. 1).
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области в письменном отзыве указало, что кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска оставило на усмотрение суда. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН 31.07.2019, дата определения кадастровой стоимости - 03.10.2018 (л.д. 134-139 т.1).
Представитель Правительства Ленинградской области Савченко О.А. в письменном отзыве выразила несогласие с тем, что Правительство участвует в деле в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость определена на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). Обратила внимание на то обстоятельство, что отчёт об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 157-160 т. 1).
В письменных отзывах представители заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Тинтунен Е.Г., Фарыкина А.В., указали, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена в соответствии с законодательством. Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не имеется. Отмечается несогласие с отчётом оценщика ООО "<данные изъяты>" от 06.05.2019 года N, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости в 2,7 раза ниже установленной кадастровой стоимости. Вместе с тем объект оценки находится в непосредственной близости от центра города и объектов массовой розничной торговли (л.д. 131-133, 146-150 т. 1).
В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиком требований ФСО, замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности отчета о оценке объекта недвижимости, определением суда от 23.08.2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Определением Ленинградского областного суда от 16.12.2019 года производство по административному делу возобновлено.
В судебном заседании представитель ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" требования административного иска поддержал и просил их удовлетворить, считая заключение судебной оценочной экспертизы недостоверной. Выражал несогласие с выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания, по тем основаниям, что эксперт необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, без которого рыночная стоимость объекта оценки необъективна. Кроме того, имеются недостатки при применении экспертом доходного подхода. При определении арендной платы за 1 кв.м. торгового помещения, эксперт сделал выборку объектов аналогов среди предложений, опубликованных в декабре 2019 года. Однако эксперт мог подобрать объекты аналоги именно на дату оценки в платных базах данных бюллетени недвижимости, чтобы исключить индексную корректировку, которая существенно искажает наиболее вероятную рыночную стоимость арендной ставки на дату оценки и может служить только для проверки диапазона арендной ставки, поскольку индекс изменения цен рассчитан на основе средних цен Ленинградской области, без учета рынка Гатчинского района. Эксперт добавляет к потенциальному валовому доходу, величину сдачи части кровли для антенно-мачтовых сооружений операторов сотовой связи в сумме <данные изъяты> руб., без подтверждения рыночной арендной платы для данного вида сооружений. В таблице 35 отсутствует способ расчета, в котором раскрывается какие коэффициенты и корректировки проводились. В этой же таблице, используя доходный подход, эксперт не исключил НДС 20%, сохранив его в сводной таблице и таблице сравнения. Однако при использовании затратного подхода НДС 20 % был высчитан, что существенно повлияло на итоговый расчет.
Представитель Правительства Ленинградской области Савченко О.А. поддержала изложенную в письменном отзыве правовую позицию. При этом полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном экспертом в заключении судебной экспертизы.
Представитель администрации МО Гатчинский муниципальный район Фарыкина А.В. поддержала правовую позицию представителя Правительства Ленинградской области.
Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению частично.
В пункте 1 статьи 401 НК РФ определено, что объектом налогообложения признаётся расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершённого строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно пункту 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания магазина площадью 1260,7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по указанному адресу. Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1692 кв.м., предоставленном ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" на основании договора аренды, заключенного с ООО "ТД Интерторг".
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, объект недвижимости с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учёт 06.07.2012 г., сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные". Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в размере <данные изъяты> руб. исходя из его площади и удельного показателя кадастровой стоимости. Дата определения кадастровой стоимости - 03.10.2018 года.
Следовательно, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания, является 03.10.2018 года.
Согласно заключению эксперта <данные изъяты>" ФИО10 от 02.12.2019 N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 03.10.2018 года составляет <данные изъяты> рублей.
Оценивая заключение судебного эксперта ФИО10 от 02.12.2019 N, суд отмечает следующее.
При определении стоимости объекта недвижимости эксперт применил затратный подход, поскольку объект оценки представляет собой типовое нежилое здание магазина, а также применил доходный подход, так как здание имеет коммерческое назначение.
Сравнительный подход экспертом не был применен, исходя из того, что в ходе сбора и анализа информации им не обнаружена ценовая информация по предложениям о продаже зданий схожего назначения на дату оценки, достаточная для корректного расчета.
Вместе с тем, Федеральные стандарты оценки не устанавливают приоритет одного подхода над другим.
Экспертом установлено, что антенно-мачтовые сооружения операторов сотовой связи в количестве 2-х штук были установлены на крыше здания не позднее 2016 года, то есть на дату оценки они были установлены на здании. Размещение подобных объектов на крыше нежилого здания в черте плотной городской застройки соответствует наиболее эффективному использованию здания, в этой связи данный факт учтен при расчетах рыночной стоимости здания. В заключении эксперт привел ссылку на исследование, являющееся источником информации при определении арендной ставки на антенно-мачтовые сооружения операторов сотовой связи.
К таблице N в заключении эксперта на странице 88 содержится описательная часть расчетов, позволяющая понять логику расчетов.
При использовании затратного подхода учет НДС осуществлялся не в составе рыночной стоимости, а в составе затрат на создание аналогичного объекта, что имеет иной экономический смысл. При определении рыночной стоимости нежилого здания для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывался, не выделялся отдельно в составе итоговой стоимости.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы.
Экспертиза выполнена экспертом-оценщиком ФИО10, членом Ассоциации саморегулируемой организации "<данные изъяты>". Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта ФИО10 от 02.12.2019 N мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона N 135-ФЗ, суд признает заключение эксперта от 02.12.2019 N надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 03.10.2018 г.
С учетом изложенного требования административного искового заявления ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 103, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "РЕКОРД-СЕРВИС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1260,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 03.10.2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28.06.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение в окончательной форме изготовлено 31 декабря 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка