Решение Вологодского областного суда от 10 сентября 2018 года №3а-206/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2018 года Дело N 3а-206/2018
от 10 сентября 2018 года N 3а-206/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива "Оптик" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
гаражно-строительному кооперативу "Оптик" (далее ГСК "Оптик") на праве бессрочного (постоянного) пользования принадлежит часть объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания гаражных боксов, общей площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 326 кв.м., что подтверждено свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования N 12-12172 от 23 сентября 1993 года, постановлением главы города Вологды от 22 января 2001 года N 134 (л.д. 10, 112-115).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 4 542 680 рублей 00 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 9).
Административный истец ГСК "Оптик", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как пользователя недвижимым имуществом и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года N 13/396, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации - НП СРОО "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 564 720 рублей 00 копеек.
Административный истец просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 564 720 рублей 00 копеек.
Представитель административного истца ГСК "Оптик" Комин А.А. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Вологды в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ГСК "Оптик" как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
ГСК "Оптик" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 14 июня 2018 года.
Уведомлением комиссии от 15 июня 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости возвращены ГСК "Оптик" без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ГСК "Оптик" в суд 02 июля 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ГСК "Оптик" процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года N 13/396, выполненный оценщиком ИП Р.Л.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 564 720 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года N 13/396 требованиям Федеральных стандартов оценки:
использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение определены на основе экспертного опроса (страница 62). При этом данная информация не подтверждена, результаты опроса на страницах 90-92 отчета не завизированы экспертами;
копии материалов и распечаток (страница 79), использованные в отчете для объекта-аналога N 1, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации.
Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.
Заинтересованным лицом Администрацией города Вологды также указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года N 13/396 требованиям Федеральных стандартов оценки:
кадастровые номера объектов-аналогов в отчете не указаны, что делает невозможным установить достоверную информацию об основных характеристиках объектов-аналогов, применяемых экспертом;
оценщиком в качестве объектов-аналогов берутся земельные участки с иным видом разрешенного использования и корректировка не применяется;
оценщиком не учитывался такой факт, как наличие на земельном участке объектов недвижимости;
при проведении оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов принимались земельные участки с местоположением, существенно отличающимся от местоположения оцениваемого земельного участка.
Оценщик Р.Л.А., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке N 13/396 от 31 мая 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что пункт 5 ФСО N 3, на который ссылается административный ответчик, требований о необходимости визирования экспертами результатов опроса не содержит. В рамках данного отчета опрос проводился в устной форме, путем индивидуального интервьюирования экспертов по телефону. В отчете приведена достаточная информация об экспертах, принимавших участие в опросах (ФИО, место работы, занимаемая должность, стаж работы, номер телефона). Относительно замечания N 2: в ходе подготовки отчета оценщиком было проведено интервьюирование продавцов с целью подтверждения приведенной информации в объявлениях, а также актуальности предложений на дату оценки. На страницах 58, 80 отчета приведены сведения об интервьюировании продавцов, подтвердивших дату предложения (май 2012 года), с приведением номеров телефонов. Таким образом, оценщик осуществил проверку информации, использованной в отчете.
Относительно замечаний, изложенных в отзыве заинтересованного лица Администрации город Вологды, оценщик Рогулина Л.А. указала, что федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках. Оспариваемый земельный участок находится в государственной собственности, административный истец имеет право бессрочного постоянного пользования, которое в рамках отчета приравнивается к праву собственности. В ходе подготовки отчета об оценке был определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, - земельные участки производственного назначения (страница 34 отчета). Данный вывод сделан на основании анализа местоположения объекта и вида объектов недвижимости на земельном участке. Объект располагается в зоне П-3, зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности. Объект расположен вблизи производственной зоны, рядом с железнодорожными путями. Данная территория города предназначена для ведения производственной и коммерческой деятельности. На странице 30 отчета указано, что на земельном участке находятся гаражи. Оцениваемый земельный участок, как и объекты-аналоги, относится к землям населенных пунктов, в связи с чем объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком и применение корректировки не требуется. Согласно пункту 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Относительно схожести местоположения оценщик руководствовался пунктом 11б ФСО N 7, в соответствии с которым, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В ходе анализа рынка не было найдено предложений по продаже участков промышленного назначения в центральной части города, поэтому оценщик расширил границы исследования до границ города Вологды. По результатам экспертного опроса "Оценка местоположения объектов" (страница 91 отчета) внесена корректировка на местоположение, учитывающая влияние местоположения сравниваемых объектов на их стоимость.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 31 мая 2018 года N 13/396, приходит к выводу, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 31 мая 2018 года N 13/396, выполненного оценщиком ИП Р.Л.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
При таких обстоятельствах датой подачи ГСК "Оптик" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 14 июня 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить гаражно-строительному кооперативу "Оптик" процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в размере его рыночной стоимости.
Заявление гаражно-строительного кооператива "Оптик" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 14 июня 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания гаражных боксов, общей площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 564 720 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка