Решение Хабаровского краевого суда от 30 января 2019 года №3а-206/2018, 3а-17/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2019 года Дело N 3а-17/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Бурковой А.М., с участием представителя административного истца Роя Е.Е., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечника А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Али" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 866,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 18 649 907 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. определена в размере 37 418 123,76 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. Отчетом об оценке от 24.05.2018г. N З-192-18Х, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", подтвержденным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 18 649 907 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Рой Е.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что в соответствии с пунктом 5.4 Договора аренды он возобновлен на неопределенный срок, исчисление арендной платы производится на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. N 411-пр, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. заявленные требования не признал по тем основаниям, что административный истец не имеет права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, т.к. не является его арендатором, поскольку земельное законодательство не предусматривает процедуры пролонгации заключенного договора аренды. Исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, как собственник расположенных на нем объектов недвижимости, административный истец на момент обращения в суд с настоящим иском не воспользовался. Кроме того, Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При расчете корректировки на вид права методом парных продаж не учтен такой элемент сравнения, как долгосрочная или краткосрочная аренда, не описана методика определения корректировки на площадь и местоположение, следовательно, размер корректировки на вид права не является достоверным. Среднее значение диапазона цен по Южному округу, определенное оценщиком в результате анализа рыночных данных, на 30 % ниже указанного значения, определенного РСО "Кредо". Необоснованно не использована имеющаяся на сайте Правительства Хабаровского края информация о продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства объектов офисно-торгового назначения и многоэтажного жилья. Используемые оценщиком в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов земельные участки по площади значительно отличаются от объекта оценки. Не использованы такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура. Отчет не содержит описания процедуры согласования результатов оценки в части обоснованности примененных величин использованных оценщиком баллов.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке не является надлежащим доказательством по делу, поскольку не был принят в качестве такового Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю. При определении периода экспозиции земельных участков среднее значение рассчитано с участием объектов с разными правами и разными видами разрешенного использования. При расчете корректировки на вид права методом парных продаж не учтен такой элемент сравнения, как долгосрочная или краткосрочная аренда. При расчете ставки капитализации оценщик использует экологический фактор, размер которого не обоснован. Среднее значение диапазона цен по Южному округу, определенное оценщиком в результате анализа рыночных данных на 30 % ниже указанного значения, определенного РСО "Кредо".
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 1257 аренды земельного участка от 02.12.2008г., заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ЗАО "Али" (организационно-правовая форма изменена на ООО), последнее является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 10 866,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под рынок (9 264 кв.м), гостевую автостоянку (1020,3 кв.м и зону благоустройства (582 кв.м). Срок действия договора определен по 01.12.2011г. (пункт 1.2). Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 5.4).
Согласно уведомлению Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 26.12.2018г. в связи с надлежащим исполнением договорных обязательств договор аренды земельного участка N 1257 от 02.12.2008г. в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно уведомлению Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 11.12.2017г. с 2018 года по договорам аренды земельных участков, заключенных до 31.12.2010г. (в том числе договора N 1257 от 02.12.2008г) расчет арендной платы будет производиться на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края".
В соответствии с пунктом 2.1. вышеуказанного Положения, размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз), за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.4 раздела 1 настоящего Положения, пунктах 2.7 - 2.9 настоящего раздела, и рассчитывается по формуле.
Из изложенного следует, что административный истец является арендатором земельного участка, размер арендной платы за который определяется, исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права на спорном земельном участке расположены принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты недвижимости: торговый павильон N 1 площадью 1 454,3 кв.м, торговый павильон N 2 площадью 1 294,7 кв.м, торговый павильон N 3 площадью 1 233,4 кв.м.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, составляет 37 418 123,76 руб., определена по состоянию на 01 января 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что 15.10.2018 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 24.05.2018г. N З-192-18Х, выполненный оценщиком ООО "Профи оценка" ФИО1, положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков N 15/07-161/ЭЗ/77/59 от 04.09.2018г.
Решением Комиссии от 24 октября 2018г. N 16 заявление отклонено по основаниям не соответствия Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности с приведением доводов, аналогичных возражениям Правительства Хабаровского края в судебном заседании.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета об оценке от 24.05.2018г. N З-192-18Х следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.
В рамках доходного подхода в качестве аналогов объекта оценки использованы объекты со сходным функциональным назначением.
В качестве источников информации использован сайт Правительства Хабаровского края, отобрано 3 объекта-аналога.
Произведены корректировки: на местоположение, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
Земельная рента определена как разность между годовой величиной арендной платы за землю и величиной земельного налога. Ставка капитализации рассчитана методом кумулятивного построения и составила 16,06 %.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 16 409 782 руб.
В рамках сравнительного подхода изучен сегмент рынка земельных участков, к которому принадлежит объект оценки, определены критерии выбора объектов аналогов.
В качестве источника информации использовано еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска N 34 (310) от 05.09.2011г., N 49 (325) от 19.12.2011г., N 50 (326) от 26.12.2011г.
Отобрано 5 объектов-аналогов. Произведены корректировки: на дату продажи для аналогов NN 3,4, на условие предложения (продажи), на местоположение, на площадь, на вид права для аналогов NN 1,2,4,5. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
При проведении анализа выборки к дальнейшим расчетам приняты 4 объекта-аналога, вошедшие в доверительный интервал.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 20 636 433 руб.
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки осуществлялось методом средневзвешенного значения и субъективного мнения Оценщика. По итогам анализа достоинств и преимуществ примененных методов, а также достоверности и полноты использованной информации, весовые коэффициенты распределены: сравнительный подход - 0,53, доходный - 0,47.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 18 649 907 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (эксперты Корнеева Е.А., Ри Ден Юн).
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что при расчете корректировки на вид права не учитывался срок аренды, поскольку дата оценки является ретроспективной (01.01.2012г.), получить информацию по данному элементу сравнения не представляется возможным. Методика определения корректировки на местоположение и площадь изложена на страницах 60, 61 Отчета. В разделе "Основные тенденции вторичного земельного рынка Хабаровского края" ею для получения среднего диапазона цен по Южному округу г. Хабаровска произведен анализ выявленных предложений к продаже, что не является нарушением требований ФСО. В аналитическом обзоре ООО РСО "Кредо" отсутствует перечень земельных участков и факторы, влияющие на их стоимость (кроме местоположения). В рамках доходного подхода в качестве аналогов использованы земельные участки, относящиеся к одному с объектом оценки виду разрешенного использования - ВРИ-5. Использование в качестве аналогов земельных участков под строительство недвижимости офисно-торгового назначения и многоэтажного жилья не требовалось. Отдельная корректировка на транспортную доступность и инфраструктуру не применялась, поскольку указанные факторы учитывает корректировка на местоположение. Согласование результатов оценки проводилось методом средневзвешенного значения, а также субъективного мнения оценщика по итогам анализа достоинств и преимуществ примененных методов, достоверности и полноты использованной информации. Данные о размере экологического фактора получены ею с сайта, ссылка на который приведена в Отчете.
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 8 ФСО N 3 в Отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В разделе 8.3 Отчета содержится анализ рынка объекта оценки с приведением данных аналитики ООО РСО "Кредо" и собственного анализа рыночных данных земельных участков по Южному округу г. Хабаровска.
Доводы о неправильном определении среднего периода экспозиции, используемого в расчете ставки капитализации, суд считает не обоснованными.
При расчете периода экспозиции оценщиком использованы земельные участки, предназначенные под строительство коммерческой недвижимости, к сегменту которой относится и объект оценки.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Доводы о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N7, в том числе, на срок аренды, на транспортную доступность, на инфраструктуру, являются не обоснованными.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (01.01.2012 г.) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, в том числе корректировка на площадь земельного участка. Расчеты корректировок приведены в Отчете.
Доводы об отсутствии описания методики определения корректировки на площадь и местоположение при расчете корректировки на вид права являются не обоснованными, поскольку описание методики корректировки на площадь приведено на стр. 61 Отчета, корректировки на местоположение - на стр. 60 Отчета.
Из Отчета следует, что для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки использован метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика, который для определения весов различных подходов использовал пять приведенных критериев, которыми описал те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.
Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, Администрация города Хабаровска, без установления данных о том, что произведенные оценщиком расчеты не соответствуют действительности, а рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Али" обратилось 15.10.2018г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018г. N 42, вступившим в законную силу 24.09.2018г. утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018г. N 42.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Али" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 866,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 18 649 907 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 15 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 01 февраля 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка