Решение Ярославского областного суда от 15 октября 2019 года №3а-205/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2019 года Дело N 3а-205/2019
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лисаускаса Эдвардаса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Лисаускас Э. обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости хозяйственного комплекса с кадастровым номером N, общей площадью 12425,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 36 186 000 рублей по состоянию на 14 января 2014 года.
Заявление обосновано следующим: Лисаускас Э. является собственником данного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость хозяйственного комплекса установлена с 14 января 2014 года в размере 179 517 084,79 рублей, является завышенной. Лисаускасом Э. произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 14 января 2014 года. Согласно отчету ИП Свининой Н.В. N 19-02-14 от 01.03.2019 рыночная стоимость хозяйственного комплекса на указанную дату составляет 36 186 000 руб. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Соколова Л.А. административное исковое заявление поддержала в полном объеме, высказал возражения против экспертного заключения, изложенные в письменном виде и приобщенные к материалам дела.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. пояснила, что заключение эксперта является более верным, чем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом.
От Управления Росреестра по Ярославской области ранее поступали письменные объяснения, в котором учреждение просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, подтвердило размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. Также указано, что Лисаускас Э. в комиссию при Управлении Росреестра по Ярославской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости хозяйственного комплекса не обращался.
Иные участники процесса в судебное заседание представителей не направили, мнения по административному иску не высказали.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Лисаускас Э. является собственником нежилого здания - хозяйственного комплекса, общая площадь 12 425,4 кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно пункту 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 401 НК РФ).
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (пункт 3 статьи 401 НК РФ).
В соответствии с пунктом 3 решения Муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 20.11.2014 N 15 "О налоге на имущество физических лиц на территории городского округа город Рыбинск" ставки налога на имущество физических лиц установлены в зависимости от кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих на праве собственности налогоплательщику.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц являются публичными, вопрос определения налога на имущество физических лиц урегулирован НК РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество физического лица, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на основании части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, действовавших до 31 декабря 2018 года, Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, действовавшим до 28 февраля 2019 года, в соответствии с полномочиями, представленными данному органу Приказом Росреестра от 12.05.2015 года N П/210, и составила 179 517 084,79 руб. по состоянию на 14.01.2014г.
В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 2 статьи 246 КАС РФ установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет N 19-02-14 от 01.03.2019 об оценке рыночной стоимости хозяйственного комплекса с кадастровым номером N, подготовленный ИП Свининой Н.В.
Согласно данному отчету рыночная стоимости объекта недвижимости по состоянию на 14.01.2014г. составляет 36 186 000 рублей.
В соответствии со статьей 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Определением Ярославского областного суда от 03.07.2019 была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "АйБи-Консалт" Крайнюченко В.Г. от 05.09.2019, отчет, выполненный ИП Свининой И.В. N 19-02-14 от 14.02.2019 (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости хозяйственного комплекса площадью 12 425,6 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, при проведении расчетов, по мнению эксперта, выявлены нарушения, которые могли повлиять на рыночную стоимость объекта экспертизы.
Из заключения эксперта Крайнюченко В.Г. следует, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком неверно указана площадь объекта оценки, а также зданий, входящих в состав хозяйственного комплекса.
В отчете ИП Свининой И.В. содержатся разночтения относительно описания объекта оценки: хозяйственный комплекс и земельный участок, земельный участок под зданиями аэродрома, кирпичное строение, часть здания (квартира), квартира.
Оценщиком неверно указывается назначение земельного участка под объектом оценки: земли особо охраняемых природных территорий и объектов, земли населенных пунктов для ИЖС, неверно указано право, на которой Лисаускасу Э. принадлежит земельный участок.
Кроме того, оценщиком указаны разные даты, на которые осуществляется оценка: 14.01.2014г. и 13.01.2014г., по-разному описываются техническое состояние здания и состояние внутренней и внешней отделки: как удовлетворительное и неудовлетворительное; также неверно указана предполагаемая цель использования результатов оценки.
Оценщиком неверно применена скидка на торг, несмотря на то, что объекты-аналоги подобраны на сайтах с предложениями к аукционным торгам, где торги начинаются с минимальной цены. Также оценщиком применена неверная корректировка на площадь земельного участка в связи с неверным переводом площади участка в гектары, ошибочно рассчитана недозагрузка помещений хозяйственного комплекса.
Кроме того, при использовании объектов-аналогом оценщиком неверно рассчитана площадь объекта-аналога N 1, указаны площади объектов-аналогов N 2 и N 3, не применена корректировка на состояние объекта-аналога N 2, дважды применена корректировка на состояние отделки. Также оценщиком неверно согласованы результаты полученные в рамках сравнительного и доходного подходов, не объяснено расхождение между результатами подходов в 63%.
При туказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при производстве оценки рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца оценщиком нарушены пункт 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В связи с этим, оснований для определения рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере 36 186 000 рублей, определенном Отчетом, у суда не имеется.
Анализируя представленные заключения эксперта ООО "АйБи-Консалт", суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Согласно выводам экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 14.01.2014г. составила без НДС - 101 367 000 рублей.
Все выводы эксперта, касающиеся расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца полно и подробно изложены в заключении, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
Замечания на экспертное заключение представителя административного истца Соколовой Л.А., судом подлежат отклонению исходя из следующего.
Так, в описании объекта-аналога N 5 в таблице N9 заключения действительно содержится техническая ошибка, но актуальные сведения об аналоге приведены на странице 41 заключения.
Замечание по аналогу N6 не может быть принято, т.к. объективными доказательствами не подтверждено, а сведения в объявлении, доступном эксперту, не содержат указание об объекте культурного наследия.
Корректировка на расположение автодорог обоснованно отклонена экспертом, т.к. с учетом расчета транспортная доступность объектов-аналогов и объекта оценки является сопоставимой: 310 и 460 м, с учетом второстепенных дорог - 54 м и 61 м. Из заключения следует, что экспертом не сопоставлялся УПКС земельного участка для расчета корректировки на местоположение. В расчетах кадастровые стоимости не участвовали и приведены лишь для сопоставления величин объекта оценки и аналогов.
Судом установлено, что при расчетах экспертом использовались данные, полученные из источников по состоянию на 2007-2012 г.г., т.е. те, которые содержали информацию до даты оценки.
Замечание о недостаточном исследовании всех доступных объектов - аналогов подлежит отклонению, т.к. эксперт исследовал только те аналоги, о которых имелась достоверная информация.
Использование в заключении объекта-аналога N 2 не свидетельствует о нарушении п.22в ФСО N7, т.к. данный аналог имеет комплекс зданий, в том числе административное и производственное, что в целом возможно отнести его к одному с объектом оценки сегменту.
Ссылка в замечаниях на неправильное расположение аналога N 1, подлежит отклонению, т.к. из данных, представленных экспертом, месторасположение указанного аналога определено объективно на основе данных с карты.
Замечание на неправильное описание стен здания аналога N1 существенным образом не влияет на определенную экспертом рыночную стоимость. Погрешность в материале стен объекта-аналога N 1 составляет 1,3%, что в пределах допустимой нормы.
В описании корректировки на наличие коммуникаций эксперт исходил из полученной информации. Так, приведены фотографии объектов, на которых изображены батареи отопления, что подтверждает позицию эксперта.
По изложенным мотивам, суд не находит оснований не доверять выводам экспертного заключения и установленной в нем величине рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 101 367 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Лисаускаса Э. с административным исковым заявлением в суд, а именно - 29 мая 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - хозяйственного комплекса с кадастровым номером N, общей площадью 12 425,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 101 367 000 рублей по состоянию на 14 января 2014 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 101 367 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 мая 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка