Решение Вологодского областного суда от 13 августа 2018 года №3а-205/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 августа 2018 года Дело N 3а-205/2018
от 13 августа 2018 года N 3а-205/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Евроинвест" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Евроинвест" (далее ООО "Евроинвест", общество) является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы по хранению и продаже строительных материалов, общей площадью 2200+/-16 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено договором аренды земельного участка для строительства N 01-586 от 31 декабря 2009 года, соглашением об уступке права по договору аренды от 15 мая 2012 года, договором уступки прав по договору аренды от 12 сентября 2012 года, соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 29 декабря 2015 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25 июля 2018 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 3 489 354 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 13).
Административный истец ООО "Евроинвест", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2018 года N 28-1/05, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ж.И.Н., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 512 600 рублей.
Административный истец просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 512 600 рублей 00 копеек.
Представитель административного истца ООО "Евроинвест" Максименко А.Н. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Вологды в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2009 года составляет 2,1% кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 12).
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Евроинвест" как арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
ООО "Евроинвест" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 22 июня 2018 года.
Уведомлением комиссии от 25 июня 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости возвращены ООО "Евроинвест" без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО "Евроинвест" в суд 28 июня 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО "Евроинвест" процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2018 года N 28-1/05, выполненный оценщиком ИП Ж.И.Н.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 512 600 рублей.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2018 года N 28-1/05 требованиям Федеральных стандартов оценки:
копии материалов и распечаток (страницы 66-71), использованные в отчете для объектов-аналогов NN 3, 4, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации;
информация о наличии торга для объектов-аналогов не подтверждена. Для объекта-аналога N 2 в копии объявления указано - торга нет. Следовательно, корректировка на торг оценщиком применена необоснованно;
использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение определены на основе экспертного опроса (страница 42). При этом данная информация не подтверждена, в отчете не представлены копии запросов к экспертам, а также завизированные экспертами ответы на запросы.
Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.
Заинтересованным лицом администрацией города Вологды также указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2018 года N 28-1/05 требованиям Федеральных стандартов оценки:
кадастровые номера объектов-аналогов в отчете не указаны, что делает невозможным установить достоверную информацию об основных характеристиках объектов-аналогов, применяемых экспертом;
дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, - 02 июня 2012 года, в то время как для объектов-аналогов в приложениях указана иная дата предложения - осень 2011 года;
оценщиком не учитывался такой факт, как наличие на земельном участке объектов недвижимости;
при проведении оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов принимались земельные участки с местоположением, существенно отличающимся от местоположения оцениваемого земельного участка.
Оценщик Ж.И.Н., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке от 28 мая 2018 года N 28-1/05 по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых на замечания Департамента имущественных отношений Вологодской области указал, что на странице 66 отчета на распечатке сайта указана дата - осень 2011 года. На страницах 67-71 отчета приводится распечатка того же сайта. Относительно замечания N 3: в качестве аналогов оценщик использовал цены предложений, скидка на торг не применяется при использовании в качестве аналога цены сделки. Относительно замечания N 3: на страницах 5-6 отчета приводится пункт "Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах", в котором указаны ФИО специалиста, квалификация, стаж работы, контактные данные и степень участия в проведении оценки. ФСО N 3 не предъявляет требований о наличии в отчете об оценке копий запросов к экспертам, а также завизированных экспертами ответов на запросы.
Относительно замечаний Администрации города Вологды оценщик Ж.И.Н. указал, что действующее законодательство устанавливает требования к местоположению аналогов. ФСО не обязывают оценщика приводить в отчете кадастровые номера аналогов. На страницах 37-38 отчета применены аналоги - земельные участки, по которым установлено их точное местоположение (адрес). Информация о существовании аналогов подтверждается публикацией объявлений на интернет-сайтах с указанием точного адреса каждой страницы и даты её публикации. Относительно замечания N 2: дата предложения аналогов NN 3 и 4 - осень 2011 года. С сентября 2011 года по июнь 2012 года прошло 9 месяцев, за указанный период средние цены на земельные участки для производства существенно не изменились. Основной фактор, влияющий на повышение цены, - инфляция, то есть снижение покупательной способности денежных средств. Факторы, влияющие на снижение цены, - снижение спроса вследствие увеличения налоговой нагрузки. Некоторые участки (особенно большой площади) находились в продаже без изменения цены в течение длительного времени, поэтому корректировки на даты предложений равны 0. На странице 41 отчета оценщик установил, что корректировка цен аналогов по дате предложения (ценообразующий фактор) не требуется, конъюнктура рынка за этот период не изменилась, приведено подробное обоснование. Относительно замечания N 3: оценщиком проведена оценка земельного участка для оспаривания его кадастровой стоимости. Находящееся на земельном участке строение является самостоятельным объектом налогообложения, поэтому для целей оценки данное имущество не учитывалось. Кроме того, при оценке земельного участка отдельно действующее законодательство не устанавливает требования учитывать строения на земельном участке. В распечатках сайтов по объектам-аналогам сведений о каких-либо строениях на них нет. Относительно замечания N 4: представитель Администрации города Вологды не указывает на конкретные нарушения законодательства в отчете. Оценщик полагает, что отчет не вводит пользователя отчета в заблуждение и не допускает двоякого толкования. Относительно замечания N 5: пункт 14 ФСО N 1 допускает в рамках сравнительного подхода применять различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в черте г. Вологды, на окраинах, в промзонах, на сопоставимом удалении от центра города и крупных магистралей. В этом состоит основное сходство их местоположения. Оценщик на странице 38 отчета скорректировал выявленные различия и подробно обосновал корректировки на местоположение на страницах 41-42 отчета.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 28 мая 2018 года N 28-1/05, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 28 мая 2018 года N 28-1/05, выполненного оценщиком ИП Ж.И.Н.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
При таких обстоятельствах датой подачи ООО "Евроинвест" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 22 июня 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Евроинвест" процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в размере его рыночной стоимости.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Евроинвест" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 22 июня 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы по хранению и продаже строительных материалов, общей площадью 2200+/-16 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 512 600 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 13 августа 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка