Дата принятия: 05 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-205/2017
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2017 года Дело N 3а-205/2017
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре М.Г. Барышевой,
с участием представителя административного истца Кудинова Б.М., представителя административного ответчика - администрации города Белгорода Сергеевой Т.И., представителя заинтересованного лица - Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кутыревой Натальи Викторовны к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области, с участием заинтересованного лица - Правительства Белгородской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
Кутырева Н.В., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилась в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного участка в размере, равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. на 01.01.2014.
В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной было рассмотрено и решением от 18.05.2017 N 82 отклонено.
Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 30800017709955), не явился, обеспечив явку своего представителя.
Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о судебном заседании извещен своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 16.11.2017 N 2017-РК/3846), явку своего представителя в суд не обеспечил.
В судебном заседании представитель административного истца заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выводы эксперта ФИО по результатам судебной экспертизы считал необоснованными. По мнению представителя, экспертное заключение выполнено с нарушением требований действующего законодательства в области оценочной деятельности.
Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области полагали возможным административный иск удовлетворить, установив стоимость участка в размере, определенном экспертом ФИО по результатам судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником вышеназванного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> N <данные изъяты>.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем отчет от 24.11.2016 N 29-11-2016. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.
На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 20.12.2016 N 3916/2016, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членами которой являются оценщики составившие отчет от N 29-11-2016.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (65,4 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске кадастровой стоимостью в размере рыночной спорного земельного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 28.09.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертиза поручена эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО
По результатам экспертизы экспертом ФИО составлено заключение от 09.11.2017 N 067.04-0749, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб. Отчет об оценке от 24.11.2016 N 29-11-2016 не в полной мере соответствует требованиям Закона об оценочной детальности, федеральным стандартам оценки.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 09.11.2017 N 067.04-0749 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт, опираясь на источник информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., делая вывод о сегменте рыка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из его разрешенного использования, указал, что оцениваемый участок можно отнести к земельным участкам коммерческого назначения.
В рамках анализа данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, с указанием цены предложения, расположенных в городе Белгороде (анализ предложений Таблица N 8 заключения).
Фактических данных о ценах сделок экспертом не выявлено.
По результатам анализа эксперт указал, что для рынка земельных участков коммерческого назначения города Белгорода, характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м может варьироваться от 4 069 руб. до 9 768 руб.
Руководствуясь Справочником оценщика недвижимости (Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков (Таблицы, графики, гистограммы) Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, 2014 год) эксперт выделил основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков (Таблица N 11 экспертного заключения).
Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, размещенных в открытом доступе в сети Интернет и газете "Моя реклама".
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Так, экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, месторасположение и окружение, расположение относительно автомагистрали.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом, и не оспорено стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком - предпринимателем ФИО2., содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Так экспертом ФИО указано, что оценщиком проведен анализ рынка земельных участков коммерческого - производственного назначения, как города Белгорода так и Белгородского района, в то время как оцениваемый земельный участок расположен в городе Белгороде. Согласно данному анализу средняя стоимость 1 кв. м составляет 1 218 руб. Средняя стоимость 1 кв. м участков, расположенных в городе Белгороде, составляет 2 2667, а средняя стоимость 1 кв. м участка, расположенного в Белгородском районе, составляет 1 042 руб., т.е. в 2,56 раза меньше, чем в городе Белгороде. Используя для анализа рынка более дешевые объекты, расположенные за пределами города, оценщик занизил диапазон цен на земельные участки в данном сегменте и средний взвешенный показатель.
Оценщиком указано, что объект-аналог N 1 предлагается к продаже за 8 000 000 руб., однако данная информация объявлением (Print Screen текста объявления) не подтверждена.
Согласно тексту объявления по объекту-аналогу N 3 он имеет узаконенный сервитут. Объект оценки сервитута не имеет. При этом оценщик пренебрег применением корректировки по данному элементу сравнения.
Выявленные экспертом недостатки очевидно влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет от 24.11.2016 N 29-11-2016 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Кутыревой Н.В.
По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключением на отчеты об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Довод представителя администравного истца о том, что эксперт необоснованно применяет для расчета стоимости объект-аналог N 1, расположенный по адресу: город Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, 137г (район "МегаГринн"), относящийся к торгово-офисной застройке, судом отвергается как основанный на предположении самого представителя.
Согласно тексту объявления реализуется коммерческий участок площадью 56 соток по адресу: пр-т Б. Хмельницкого в районе ТРЦ "МегаГринн". В данном районе имеется значительное количество объектов с различными видами разрешенного использования, в том числе и производственного. Эксперт, основываясь на своем опыте и специальных познаниях, учитывая площади, месторасположения объекта-аналога, был вправе самостоятельно принять решение об использовании в расчетах данного объекта.
Доводы представителя административного истца о ненадлежащем подборе экспертом объектов-аналогов судом отвергается, поскольку доказательств тому, что на момент производства экспертизы имелись объекты-аналоги, применение которых в рамках экспертного заключения, привело бы к занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не представлено. Корректировка по такому элементу сравнения как "на расположение относительно автомагистрали" экспертом в необходимых случаях (объекты-аналоги N 3 и N 4) применена.
Что касается утверждения представителя Кутыревой Н.В. о необходимости применения экспертом корректировки "на коммуникации" к подобранным объектам-аналогам, то суд его находит несостоятельным.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, необходимо рассматривать наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке не как сооружения (улучшения), а в виде прав на возможность подключения к коммуникациям и фактическую возможность подключения к ним.
Как указано экспертом в заключении от 09.11.2017 N 067.04-0749 и не опровергнуто представителем Кутыревой Н.В., возможность подключения к инженерным коммуникация для объекта экспертизы и объектов-аналогов является равной.
Все приведенные представителем административного истца замечания по экспертному заключению строятся на предположениях, в то время как эксперт, приходя к сделанным выводам, основывался на глубоком анализе имеющихся данных и полученной информации. Выводы эксперта обусловлены применением присущих ему специальных познаний, наличие которых подтверждено документально, и оснований сомневаться в достаточности этих познаний не имеется, исходя из образования, стажа работы и других характеристиках эксперта.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований в части установления рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае имело место обращения Кутыревой Н.В. в комиссию 05.05.2017.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Кутыревой Натальи Викторовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда на 01.01.2014.
Датой подачи заявления Кутыревой Натальей Викторовной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный кадастр недвижимости, является 05.05.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 11.12.2017
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
