Решение Калининградского областного суда от 01 июня 2020 года №3а-204/2019, 3а-66/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 июня 2020 года Дело N 3а-66/2020
от 1 июня 2020 года по делу N 3а-66/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Ивановой О.В.
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Консультант" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, заинтересованное лицо - администрация городского округа "Город Калининград" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Консультант" обратилось в суд с вышеназванным административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675, площадью 2628 кв.м, категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- предпринимательство, объекты торговли, здравоохранения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Челнокова.
Кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка определена по состоянию на 11 июня 2018 года в размере 24 587 857, 08 руб.
Согласно полученному им отчету N 49-11/2019 эксперта-оценщика ФИО1 (ФИО1) рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 11 июня 2018 года составляет 5 516 000 рублей.
Ссылается на то, что действующее правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Указывает, что кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Консультант" объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как собственника объекта недвижимости, поскольку данное обстоятельство влечет увеличение его налоговых обязательств по уплате земельного налога, размер которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
ООО "Консультант" 2 декабря 2019 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, решением которой от 13 декабря 2019 N 1276 заявление было отклонено.
Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, ООО "Консультант" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675, площадью 2628 кв.м, категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- предпринимательство, объекты торговли, здравоохранения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Челнокова, в размере его рыночной стоимости 5 516 000 рублей по состоянию на 11 июня 2018 года.
Определением суда от 12 мая 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Представитель ООО "Консультант" - Черницкая О.А. в судебном заседании просила административный иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям. Также дополнительно пояснила, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной, вместе с тем административный истец настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога на пересчет земельного налога за предыдущие налоговые периоды.
В судебном заседании представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области - Пруд Е.И., ссылаясь на то, что Филиал не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а также не является государственным органом, утвердившим результаты определения государственной кадастровой стоимости, в том числе значения удельных показателей кадастровой стоимости, настаивает, что Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области не является надлежащим административным ответчиком по делу и подлежит привлечению к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, представитель администрации городского округа "Город Калининград" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного соответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО "Консультант" является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675, площадью 2628 кв.м, категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- предпринимательство, объекты торговли, здравоохранения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Челнокова.
Как следует из материалов дела, а также содержания представленной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области информации (N 00952-05/01-17 от 30.12.2019), земельный участок с кадастровым номером 39:15:130712:8675 был поставлен на кадастровый учет 11 июня 2018 года.
С учетом пункта 2.1.3 "Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (утратил силу 02.03.2019), а также с учетом положений, приведенных в Постановлении Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области", которым установлены группы видов разрешенного использования, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Калининградской области, расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675 был произведен исходя из группы N 5 видов разрешенного использования путем умножения площади земельного участка 2 628 кв.м на УПКС в размере 9 356, 11 рублей за 1 кв.м.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675 установлена в размере 24 587 857, 08 рублей по состоянию на 11 июня 2018 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 12 июня 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7).
Материалами дела подтверждается, что ООО "Консультант" 2 декабря 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной, решением которой от 13 декабря 2019 года N 1276 заявление отклонено.
Как указано выше, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 24 587 857, рублей по состоянию на 11 июня 2018 года установлена с учетом положений постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области".
Данное постановление Правительства Калининградской области действовало до 1 января 2020 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788, вступившим в законную силу 1 января 2020 года, утверждены прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления N 788, которым была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675 в размере 26 561 853 рубля, соответствующие сведения были внесены в ЕГРН 4 февраля 2020 года, то есть после обращения административного истца с настоящим административным исковым заявлением.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу.
Принимая во внимание актуальность оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения в суд с настоящим иском, поскольку действующее правое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы за предыдущие налоговые периоды, заявленные ООО "Консультант" административные исковые требования подлежат рассмотрению по существу.
В обоснование административного иска ООО "Консультант" представило суду результаты отчета N 49-11/2019 эксперта-оценщика ФИО1, в соответствии с которым по состоянию на 11 июня 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675 составляет 5 516 000 рублей (л.д. 10-60).
С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 7 февраля 2020 года по ходатайству представителя администрации городского округа "Город Калининград" по делу была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11 июня 2018 года, производство которой поручено эксперту "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" ФИО2
Согласно полученному по итогам судебной экспертизы заключению эксперта "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" ФИО2 N 06-02-2020 от 29 февраля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675, площадью 2628 кв.м, категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, объекты торговли, здравоохранения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Челнокова, по состоянию на 11 июня 2018 года составляет - 10 026 000 рублей (л.д. 122-149).
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанных нежилых помещений, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Эксперт ФИО2, проводившая исследование в рамках назначенной судебной оценочной экспертизы, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, в том числе имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой общественной организации оценщиков, стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет).
Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельных участков, их количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта ФИО2
Суд не соглашается с позицией представителя административного истца о том, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком ФИО1, более достоверна, поскольку такие утверждения основаны на субъективном мнении.
Кроме того, что касается объектов-аналогов, отобранных оценщиком ФИО1 и экспертом ФИО2 то суд полагает, что в ходе проведения экспертизы экспертом, исходя из местоположения и площади земельных участков, подобраны наиболее близкие по ценообразующим факторам объекты-аналоги.
В тоже время, сведения, касающиеся стоимости предложения и площади земельного участка, по объектам-аналогам N 3 (по ул. Гагарина) и N 7 (по ул. Яблочной) в таблице на странице 30 отчета приведены оценщиком ФИО1 не в соответствии с предложениями по данным объектам, указанным в скриншотах объявлений.
Также существенное расхождение в площадях объекта оценки (2 628 кв.м) и объекта-аналога N 7 по ул. Яблочной (площадью 1,1 га) повлекло применение оценщиком ФИО1 корректировку на площадь коэффициентом 1.2, тогда как внесение к ценам продаж необходимых корректировок обусловлено необходимостью компенсации наиболее существенных отличий между объектами оценки и объектами-аналогами, в связи с чем именно отсутствие необходимости применять соответствующие корректировки указывает на сопоставимость объектам-оценки отобранных объектов-аналогов.
Несмотря на существенное расхождение в площадях объекта оценки и объекта-аналога N 3 по ул. Гагарина (площадью 1,1 га) корректировка на площадь не сделана, и на странице 32 отчета оценщик исходил из того, что по данному аналогу корректировка не требуется, так как площадь соответствует оцениваемому земельному участку.
Кроме того, указывая на странице 32 отчета о расположении объектов-аналогов N 1,2,3,5,6,8 в той же зоне с выходом на крупные автомагистрали, а объектов-аналогов N 4 и N 7 в спальном микрорайоне с высотной застройкой, в связи с чем поправка составит 0,93, в расчете стоимости земельного участка на странице 34 отчета указанный понижающий коэффициент применен оценщиком к аналогам N 3 и N 7.
Исследовав представленные доказательства, проанализировав отчет оценщика и заключение эксперта, которыми определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 11 июня 2018 года, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что его кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной. Что же касается размера рыночной стоимости земельного участка, то суд находит наиболее достоверной итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную экспертом ФИО2 которой отобраны наиболее сопоставимые с объектами оценки объекты - аналоги.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 11 июня 2018 года превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению, учитывая при этом, что на дату обращения ООО "Консультант" в суд с настоящим иском у административного истца в связи с внесенными в налоговое законодательство изменениями имелось право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Давая оценку возражениям представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области со ссылкой на то, что указанный орган не является надлежащим административным ответчиком, суд не соглашается с ними по следующим основаниям.
Согласно положениям статей 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности и разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанным в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 года 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктом 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.
Подведомственным бюджетным учреждением Росреестра, осуществляющим государственный кадастровый учет и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов (Приказ Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210, пункты 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 1 сентября 2011 года N П/331.
Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8657, принадлежащего на праве собственности ООО "Консультант", определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области актом N 39-0-1-88/3002/2018-4565 от 12 июня 2018 года. На основании данного акта указанная кадстровая стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости.
Учитывая, что административным истцом заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, с учетом вышеуказанных норм закона судом определено процессуальное положение филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" как административного ответчика.
Обстоятельства того, что удельные показатели кадастровой стоимости, с применением которых определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, утверждены постановлением Правительства Калининградской области N 641 от 29 августа 2013 года, безусловно не свидетельствуют об ином процессуальном положении ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области по настоящему делу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Консультант" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8675, площадью 2628 кв.м, категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, объекты торговли, здравоохранения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Генерала Челнокова, в размере его рыночной стоимости 10 026 000 рублей по состоянию на 11 июня 2018 года.
Датой подачи заявления ООО "Консультант" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 2 декабря 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости, действующей до даты определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 16 июня 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда О.В. Иванова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка