Решение Ленинградского областного суда от 17 марта 2020 года №3а-204/2019, 3а-3/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2020 года Дело N 3а-3/2020
Санкт-Петербург 17 марта 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Ропотовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Павлова Сергея Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Павлов С.Ю. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости указав, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости согласно отчету об оценке - <данные изъяты> руб. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что вопрос об удовлетворении заявленных административным истцом требований оставляется на усмотрение суда. Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку кадастровая стоимость определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Обращено внимание, что в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не приведено обоснование применения максимального предела физического износа в 40%, при диапазоне от 20% до 40%. Оценщиком не обосновано отнесение объекта оценки к зоне индивидуальной жилой застройки. При расчетах оценщиком использована цена предложения без НДС. Однако операции по реализации земельных участков не являются объектом НДС. При корректировки на площадь здания учтена только площадь здания, хотя рассчитана стоимость 1 кв.м. здания из стоимости, указанной за здание и земельный участок. В отчете не приведены сведения, подтверждающие состояние объектов-аналогов, позволяющие применить корректировку в 15%, Из таблицы 9.2 отчета не ясно обоснование присвоения баллов по указанным критериям.
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляется на усмотрение суда.
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Князьков М.А. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании указала, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов о размере рыночной стоимости, изложенных в заключение судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 01.04.2019 за Павловым С.Ю. зарегистрировано право собственности на нежилое здание "торговый центр" с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 23.08.2016.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 06.05.2019 N Р-ЗУ-02/19 следует, что по состоянию на 23.08.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет об оценке от 06.05.2019 N Р-ЗУ-02/19 подготовлен оценщиками ФИО7 и ФИО8, членами НП "НКСО" и НП "СМАО".
С учетом пояснений ФИО8, допрошенного судом в качестве свидетеля, наличием замечаний к отчету со стороны административного ответчика, судом было удовлетворено ходатайство административного ответчика Правительства Ленинградской области о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта N АО-СЭ-14-19 от 21.11.2019 в отчете об оценке от 06.05.2019 N Р-ЗУ-02/19 оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на 23.08.2016 составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО9, членом МОО "Северо-Западное общество оценщиков", который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом использованы сравнительный, доходный и затратный подходы. В рамках сравнительного похода экспертом применен метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации, в рамках затратного - метод сравнительной единицы.
Рыночная стоимость условно свободного земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода путем применения корректировок к 4 объектам, отобранным в качестве аналогов и расположенных в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект. Исходя из принятой экспертом площади земельного участка в размере 1003 кв.м., его рыночная стоимость составляет <данные изъяты> руб.
При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом эксперт в качестве аналогов использовал объекты, расположенные в Выборгском и Гатчинском районах Ленинградской области, более чем в три раза отличающиеся по площади от оцениваемого объекта. Сравнительным подходом эксперт определилстоимость единого объекта недвижимости (здание + земельный участок) и размер рыночной стоимости торгового центра определен экспертом в размере <данные изъяты> руб.
При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом эксперт произвел расчет размера обоснованной арендной ставки с учетом сведений об объектах, расположенных в Гатчинском, Кингисеппском, Кировском и Тосненском районах Ленинградской области. Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
Рассчитывая рыночную стоимость объекты оценки затратным подходом эксперт использовал справочник КО-ИНВЕСТ УПСС-2016. В качестве аналогов использован объект со строительным объемом 10238,3 куб.м.
С учетом объема инвестиций в размере <данные изъяты> руб., времени строительства 21 месяц, ставки дисконтирования в размере 12,7%, прибыли предпринимателя в размере 6,6%, восстановительная стоимость объекта оценки определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
На основании осмотра объекта оценки, изучения документов, эксперт определилвеличину физического износа здания в размере 24%.
Стоимость единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
Путем согласования результатов подходов к оценке и стоимости земельного участка, эксперт определилрыночную стоимость объекта оценки в размере <данные изъяты> руб.
С выводом эксперта ФИО9 о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец не согласился и представил письменные объяснения, в которых указал, что экспертом неправильно осуществлен подбор объектов-аналогов. В экспертном заключении отсутствуют копии объявлений, в связи с чем невозможно определить качественные и количественные характеристики объектов-аналогов. Экспертом в качестве объектов-аналогов использованы объекты из других районов Ленинградской области и относящиеся к иным сегментам рынка. Рассчитанная экспертом ставка арендной платы не соответствует действительности.
При этом, экспертом не использованы в качестве аналогов объекты, расположенные в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект.
С учетом замечаний административного истца и того обстоятельства, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта оценки превышает размер его кадастровой стоимости, судом назначена дополнительная экспертиза по определению размера рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 12.02.2020 N 3а-3/2020 размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза проведена ФИО10, членом НП "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки", которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Из заключения эксперта ФИО10 следует, что размер рыночной стоимости объекта оценки определен в рамках затратного подхода.
От применения доходного подхода эксперт отказался в связи с тем, что на исследуемом рынке коммерческой недвижимости г.Гатчины не представляется возможным достоверное определение рыночного значения нормы прибыли ввиду узости рынка. Кроме того, в текущей рыночной и политической ситуации прогнозирование доходов и расходов на 5-7 лет вперед является затруднительным и большей частью недостоверным.
В связи с тем, что рынок нежилых зданий без учета земельного участка отсутствует, эксперт принял решение об отказе от использования сравнительного подхода.
Используя в рамках затратного подхода метод удельных затрат, эксперт в качестве объекта-аналога выбрал объект из справочника КО-ИНВЕСТ - "магазины с подвалом" строительным объемом 1700 куб.м.
Прибыль предпринимателя принята экспертом в размере 14,7 %, что соответствует Справочнику оценщика недвижимости-2016.
Физический износ принят экспертом по данным технического паспорта. Функциональный износ определен экспертом в размере 41% исходя из минимального значения роста научно-технического прогресса в размере 2% в год, возраста здания - 27 лет и проектного решения на 2016 год.
С учетом рассчитанной экспертом стоимости замещения в размере <данные изъяты> руб. и накопленного износа в размере 49%, эксперт определил размер рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав отчет об оценке от 06.05.2019 N Р-ЗУ-02/19, заключения экспертов от 21.11.2019 N АО-СЭ-14-19 и от 12.02.2020 N 3а-3/2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 12.02.2020 отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленный судом вопрос.
Суд полагает необоснованным использование экспертом в заключение от 21.11.2019 N АО-СЭ-14-19 сравнительного и доходных подходов, в связи с отсутствием достоверных и достаточных сведений об объектах-аналогах и значительной вероятностью полученных экспертом расчетов.
При этом, суд принимает во внимание, что в заключение от 21.11.2019 N АО-СЭ-14-19 эксперт в рамках затратного похода применил в расчетах функциональный износ и внешний износ в размере 0%, однако не привел какого-либо обоснования вышеуказанного износа в таком размере.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению с учетом выводов о размере рыночной стоимости, приведенных в заключение эксперта от 12.02.2020 N 3а-3/2020.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Павлова Сергея Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 23 августа 2016 года.
Датой подачи заявления Павлова Сергея Юрьевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 28 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка