Решение Нижегородского областного суда от 28 марта 2018 года №3а-203/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 3а-203/2018
Нижегородский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сорокина М.С.,
при секретаре судебного заседания Обалине В.С.,
с участием: представителя Будкина Дениса Викторовича - Шмелева Владимира Евгеньевича,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Будкина Дениса Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Будкин Д.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении нежилого здания (гаража), расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, площадью 849,6 кв.м., с кадастровым номером N, его рыночную стоимость 2 202 000 рублей на дату, на которую определена его кадастровая стоимость (25 июня 2014 года).
В обоснование заявленных требований Будкин Д.В. указал на то, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", составляет 8 553 645,36 рублей.
Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно выше его рыночной стоимости, которая согласно отчета об оценке оценщика ООО "КонсалтАудит" ФИО5 от 17 января 2018 года N 16-04 составляет 2 202 000 рублей, Будкин Д.В. считает, что его кадастровая должна быть установлена равной рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указывает на то, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В судебном заседании представитель Будкина Д.В. - Шмелев В.Е. просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ).
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя Будкина Д.В. - Шмелева В.Е., обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации определен порядок исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, в соответствии с частью 1 которой налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Как установлено статьей 1 Закона Нижегородской области от 5 ноября 2014 года N 140-З "О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В соответствии со статьей 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как установлено статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что Будкин Д.В. является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: гараж, количество этажей: 1, площадью 849,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>.
Следовательно, Будкин Д.В., права и обязанности которого как собственника и плательщика налога на имущество физических лиц, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по налогу на спорный объект недвижимости, является в силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
По делу установлено, что спорный объект недвижимости не был включен в Перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, который утвержден постановлением Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 года N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" (Приложение N 1).
Его кадастровая стоимость, определенная на основании Приложения N 2 к указанному постановлению по состоянию на 25 июня 2014 года (дата внесения сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости), составляет 8 553 645,36 рублей
Из чего следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, является 25 июня 2014 года.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, Будкин Д.В. представил в суд отчет об оценке оценщика ООО "КонсалтАудит" ФИО5 от 17 января 2018 года N 16-04, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 2 202 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что они, а равно иные имеющиеся в материалах дела доказательства в силу приведенных ниже положений нормативных правовых актов не могут свидетельствовать об обоснованности заявленных Будкиным Д.В. требований и о наличии правовых оснований для их удовлетворения.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Из содержания указанной нормы следует, что отчет об оценке должен соответствовать не только указанным в ней требованиям, но и требованиям иных нормативных правовых актов - федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с пунктами 12 - 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей
Согласно пунктам 4, 5, 8 - 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться соответствующие сведения, в том числе:
описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов
В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
В силу требований пунктов 4, 10, 11 - 16, 20, 22 - 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится, в том числе, на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Как следует из содержания отчета об оценке оценщика ООО "КонсалтАудит" ФИО5 от 17 января 2018 года N 16-04, рыночная стоимость объекта оценки была определена в рамках затратного (метод укрупненных показателей), доходного подхода (метод прямой капитализации) и сравнительного (метод сравнения продаж) подходов.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, оценщик исходил из назначения и фактического использования объекта оценки (гараж (производственно-складское)), из местоположения объекта оценки (находится на неохраняемой и неогороженной территории производственной базы, расположенной на окраине поселка, и охарактеризовал его как "производственно-складские здания".
При этом в качестве наиболее эффективного варианта использования объекта оценки оценщиком по этим же основания было принято нежилое здание (гараж, производственное).
В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода для определения удельных затрат на создание объекта аналогичной полезности оценщиком использовались данные сборника укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2011 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2011., в качестве объекта-аналога выбран аналог N 03.09.130 (станции технического обслуживания от 1 до 2 этажей, высота этажа до 3,5 м., площадью 120 - 180 кв.м., КС-3, econom).
Вместе с тем, какого-либо обоснования применения именно данного специализированного справочника и именно данного объекта-аналога в отчете об оценке не приведено.
Так, в этом же специализированном сборнике имеются такие объекты-аналоги как "гаражи и паркинги" (схожи по основным характеристикам и назначению объекта оценки).
Кроме того, существуют сборники "Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2008 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2008, "Производственные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2011 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2011, в котором имеются схожие с объектом оценки (по основным характеристикам и фактическому использованию) объекты-аналоги.
Учитывая отсутствие какого-либо обоснования определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием специализированных справочников как общественного здания "станция технического обслуживания, а не как складского или производственного здания либо общественного здания "гаражи", что в большей степени соответствует сегменту рынка объекта оценки, его наиболее эффективному использованию, назначению и фактическому использованию, оснований считать обоснованным отбор объекта-аналога 03.09.130, стоимость строительства на единицу строительного объема которого (УС) составляет 3 369 руб./куб.м., у суда не имеется.
Поскольку УС по объектам-аналогам из специализированных справочников по зданиям складского и производственного назначения, а также по общественным зданиям "гаражи и паркинги" в любом случае отличаются от величины УС объекта-аналога N 03.09.130, определенная затратным подходом величина рыночной стоимости объекта оценки при имеющейся в отчете об оценке степени аргументации не может быть признана надлежащим образом подтвержденной.
При определении УС объекта оценки исключено 20,98% стоимости ввиду у него отсутствия отопления, водоснабжения и канализации. Вместе с тем, в нарушение требований справочника из УС объекта оценки не исключено 0,38% его стоимости ввиду отсутствия слаботочных систем.
Кроме того, как следует из приведенного оценщиком расчета затрат на создание объекта оценки методом укрупненных показателей, в расчеты включена величина НДС (1,18).
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.3 Международного стандарта оценки (МСО-1) "Рыночная стоимость как база оценки" рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
Таким образом, рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Следовательно, необоснованное включение в расчеты величины НДС привело к недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, полученной затратным подходом.
Как следует из отчета об оценке, в величину рыночной стоимости объекта оценки, полученной затратным подходом, включена стоимость земельного участка (площадь застройки), в то время как объектом оценки является объект капитального строительства без учета стоимости земельного участка, а не единый объект недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок).
При таких обстоятельствах, в результате допущенных оценщиком ошибок при определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом произошло завышение ее величины (8 969 351 рублей).
Данные обстоятельства позволили оценщику, сославшемуся на то, что стоимость, полученная затратным подходом, в данном случае сильно отличается от стоимости аналогичных объектов на открытом рынке, что результаты, полученные с использованием данного подхода, не отражают реальную рыночную стоимость объекта оценки, а также сделавшему ничем не обоснованное предположение о том, что строительство в сельской местности обычно осуществляется по минимальным расценкам, не учитываемых в специализированном справочнике КО-ИНВЕСТ, исключить при отсутствии на то оснований полученную величину из расчетов (сумма баллов = 0) и определить рыночную стоимость объекта оценки только сравнительным и доходным подходами.
Однако, в силу положений пункта 7.1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, использование затратного подхода при оценке объекта капитального строительства является приоритетным, и в случае проведения оценщиком корректных расчетов полученная затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки подлежала учету при согласовании результатов и при определении ее итоговой величины.
В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщиком были проанализированы фактические данные о ценах предложений о продаже зданий производственно-складского назначения, расположенных на территории Нижегородской области, оценщик, приведя данные об имеющихся предложениях, выбрал 3 из них, которые, по его мнению, наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Произведя соответствующие корректировки, оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки, полученную в рамках сравнительного подхода с учетом стоимости земельного участка (площадь застройки), с учетом НДС в размере 2 017 000 рублей.
Учитывая ранее приведенные основания, необоснованное включение в расчеты величины НДС привело к недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом.
Аналогичным образом величина НДС при отсутствии на то оснований учтена и в величине рыночной объекта оценки, полученной доходным подходом.
При проведении расчетов в рамках доходного подхода оценщиком произведена корректировка на наличие отопления, корректировка на иные коммуникации не произведена.
Вместе с тем, у объекта оценки имеется электроснабжение, притом что в объявлениях по объектам-аналогам NN 2 и 3 указание на данные коммуникации, наличие которых в любом случае было бы отражено продавцом в объявлении в качестве улучшения, существенно влияющего на цену предложения, отсутствует.
При таких обстоятельствах примененные к объектам-аналогам NN 2 и 3 корректировки, а именно отказ от корректировки на наличие коммуникаций (электроснабжения), не могут быть признаны обоснованными.
Следовательно, необоснованный подбор объекта-аналога, некорректное определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода и, как следствие, отказ от затратного подхода на этапе согласования результатов оценки, некорректное определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, включение в итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки величины НДС, вводят пользователей отчета об оценке в заблуждение применительно к процессу оценки, допускают неоднозначное толкование полученных результатов, влекут недостоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, что свидетельствует о нарушении требований приведенных положений как Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и ФСО NN 1, 3, 7.
Учитывая изложенное, суд полагает, что указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (после согласования результатов оценки) не может быть признана надлежащим образом подтвержденной.
Действительно, при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО.
Вместе с тем, при установленных по делу обстоятельствах по основаниям, указанным выше, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке оценщика ООО "КонсалтАудит" ФИО5 от 17 января 2018 года N 16-04 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО NN 1, 3, 7, принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N
В предварительном судебном заседании, в судебном заседании на обсуждение лиц, участвующих в деле, судом на обсуждение лиц, участвующих в деле, выносился вопрос о необходимости допроса в качестве свидетеля оценщика ООО "КонсалтАудит" ФИО5 Однако, представитель административного истца Шмелев В.Е. указал на отсутствие для этого необходимости по мотивам того, что все пояснения по отчету об оценке и по замечаниям суда он сможет дать сам.
При этом данные представителем административного истца Шмелевым В.Е. пояснения приведенных выводов суда по существу не опровергают, имеющихся в отчете об оценке недостатков и противоречий не устраняют и его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не подтверждают.
Кроме того, ввиду возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца судом эти обстоятельства были поставлены на обсуждение, для разрешения имеющихся противоречий (с указанием конкретных замечаний) представителю административного истца Шмелеву В.Е. в судебном заседании в целях реализации бремени административного истца по доказыванию достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, предлагалось представить дополнительные доказательства обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, включая назначение по делу судебной экспертизы.
Однако от представления каких-либо дополнительных доказательств, несмотря на разъяснение прав, обязанностей и последствий рассмотрения настоящего дела, он отказался со ссылкой на то, что в случае отказа в удовлетворении административного искового заявления административный истец намерен избрать иной способ защиты своих прав и законных интересов (путем последующего обращения в комиссию), распорядившись тем самым предоставленными процессуальными правами в рамках настоящего дела по своему усмотрению.
При таких обстоятельствах, поскольку Будкиным Д.В. не представлено суду доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности, совокупность которых подтверждала бы рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на юридически значимую применительно к обстоятельствам настоящего дела дату (на 25 июня 2014 года), в удовлетворении его административного искового заявления надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Нижегородский областной суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления Будкина Дениса Викторовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: гараж, количество этажей: 1, площадью 849,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2014 года - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья областного суда М.С. Сорокин
Решение в окончательной форме принято 2 марта 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка