Решение Ярославского областного суда от 25 октября 2018 года №3а-203/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2018 года Дело N 3а-203/2018
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фирсова Юрия Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Фирсов Ю.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 6 174 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 270 000 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года.
Заявление обосновано следующим: Фирсов Ю.В. является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 07 июля 2016 года в размере 2 457 869,40 рублей.
Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N12139/18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07 июля 2018 года установлена в размере 1 270000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административное исковое заявление поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Пахомова Е.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 07 июля 2016 года в размере 2 457 869,40 рублей.
Управление Росреестра по Ярославской области представило на административный иск отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Указало, что 07 июля 2016 года были внесены изменения в количественные и качественные характеристики объекта недвижимости, что повлекло изменение кадастровой стоимости.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Фирсов Ю.В. является собственником земельного участка площадью 6 174 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве собственности, поставлен на кадастровый учет 08.02.93г.
07 июля 2016 года была определена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в связи с изменением качественных характеристик объекта недвижимости (изменена площадь) в размере 2 457 869,40 рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" N 12139/18 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на указанную дату равна 1 270 000 рублей.
Замечания на отчет об отсутствии пояснений значительного разброса цен по аналогам (вариация составляет 35%), опровергнуты в судебном заседании пояснениями оценщика ФИО 1, которая указала, что оценщик руководствовался пунктом 226 ФСО N 7, где закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.
Наибольшее сходство имеет место для объектов-аналогов, ценообразующие параметры для которых полностью совпадают с соответствующими параметрами объекта оценки, т.е. "прямые аналоги".
Оценщик отметил, что в условиях недостатка прямой рыночной информации, то есть данных о ценах, относящихся к сходным по всем параметрам объектам, оценщик вынужден привлекать данные о ценах дополнительных объектов, отличных от объекта оценки по тем или иным характеристикам (площадь, местоположение, состояние, этаж расположения и т.д.). Сформированная таким образом выборка становится неоднородной, отличается более высоким стандартным отклонением, чем начальная однородная выборка. В зависимости от того, из каких объектов сформирована выборка цен продажи, можно говорить о степей однородности выборки. Цены прямых аналогов образуют однородную выборку.
Увеличение выборки осуществляется следующим образом: сначала включаются прямые аналоги, затем добавляются аналоги, отличающиеся одним параметром сравнения, потом отличающиеся двумя параметрами и т.д. При этом сходство с объектом оценки снижается по мере увеличения числа параметров сравнения, по которым объект-аналог отличается от оцениваемого объекта.
В отличие от однородной выборки, которая может быть описана одномодальным распределением случайных величин, образованный таким образом набор исходных данных представляет собой выборку из композиции распределений случайных величин.
Стандартное отклонение для такой выборки будет больше, чем по отдельным однородным выборкам.
Чтобы в какой-то степени уменьшить влияние неоднородной выборки и соответствующего снижения точности результата оценки, обычно применяется известная процедура, предназначенная для того, чтобы "привести" стоимости неоднородных объектов-аналогов к стоимости оцениваемого посредством проведения корректировок по тем или иным отличиям в ценообразующих параметрах. Важно отметить, что, если бы корректировки обеспечивали полное исключение различий между объектом оценки и аналогами, то скорректированная таким образом выборка была бы однородной.
При этом было бы оправданным любое увеличение объема выборочных данных, поскольку оно всегда сопровождалось бы cнижением погрешности. Поскольку корректирующие коэффициенты представляют собой размытые соотношения между ценами объектов, различающихся параметрами сравнения никакие корректировки, не могут полностью устранить различи между такими объектами, указанная процедура не обеспечивает полное преобразование неоднородной выборки в однородную. В этой ситуации следует говорить о квазиоднородной (почти однородной) выборке.
Также подлежат отклонению доводы заинтересованного лица о необоснованном применении понижающей корректировки к объектам-аналогам NN 3 и 4 ввиду следующего.
Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций: возможности подключения к коммуникациям (местоположение земельного участка) и наличием коммуникаций и их характеристиками (мощность, протяженность и пр.), т.е. имеется связь с использованием земельного участка и созданием на нем дополнительных элементов.
В исследуемом отчете ООО "Ярэксперт" оценщиком рассматривалась возможность подведения коммуникаций к земельному участку и наличие коммуникаций на объекте недвижимости, что с учетом разрешенного использования допускает применение корректировки.
Указанный подход оценщика основывается на специальной литературе: Справочник оценщика недвижимости 2016, Т.3 "Земельные участки", под научным руководством Лейфера Л.А.
Ссылка Департамента на иные отчеты оценщика не может быть принята, т.к. не относится к рассматриваемому случаю и не может быть проверена судом.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованного лица о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения Фирсова Ю.В. с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 21 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Фирсова Юрия Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 174 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 270 000 (один миллион двести семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 07 июля 2016 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 270 000 (один миллион двести семьдесят тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 21 сентября 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка