Решение Пермского краевого суда от 13 января 2021 года №3а-2029/2020, 3а-131/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2021 года Дело N 3а-131/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
у с т ан о в и л:
общество с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия" (далее - ООО "Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края просит об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - 2-этажного кирпичного административного здания, лит. А, общей площадью 636,9 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 11336000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость здания не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца Я. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. На требованиях административного искового заявления настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" К. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против установления заявленной рыночной стоимости возражала, ходатайство о назначении экспертизы не заявила.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В1. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в его отсутствие, возражала против удовлетворения требований.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю В2. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, удовлетворение требований по существу административного спора оставляет на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела уведомлено судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия" является собственником объекта недвижимости - административного здания, назначение нежилое, общей площадью 636,9 кв.м., кадастровый номер **, расположенному по адресу: ****, что следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 13-15).
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости административного здания определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 21688954 рубля 39 копеек. Сведения о кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых помещений внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (л.д. 12).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" Постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28 ноября 2019 года "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на соответствующий год.
В названный Перечень под порядковым номером 4121 включено административное здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности нежилое здание является объектом недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке N 1/3001-20 от 12 ноября 2020 года, выполненный оценщиком Д. (ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита"), согласно которому рыночная стоимость административное здание с кадастровым номером ** составила 11336 000 рублей (л.д. 16-85).
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчет об оценке N 1/3001-20 от 12 ноября 2020 года, составленный оценщиком Д., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Д., выполнивший отчет об оценке N 1/3001-20, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент", что подтверждается свидетельством N ** от 1 марта 2019 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводам, изложенным в отчете об оценке, учитывая место положения объекта оценки, его площадь, физические характеристики.
Объект оценки оценщиком отнесен к сегменту рынка - коммерческой недвижимости (торгово-офисная недвижимость) г. Перми.
При определении стоимости объектов оценки использованы сравнительный, доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (без учета земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческой недвижимости - торгово-офисных объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
С использованием сравнительного подхода метода сравнения продаж оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером ** составила 12212 608 рублей.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод капитализации дохода, объекты-аналоги подобраны с учетом принципа сопоставимости, учитывающие функциональное, конструктивное, параметрическое сходство показателей.
При использовании доходного подхода после применения корректировок, оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером ** составила 11726252 рубля.
В рамках затратного подхода оценщиком применен Укрупненный показатель восстановительной стоимости строительства (УПВС) зданий и сооружений. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Рыночная стоимость, определенная с применением затратного подхода по состоянию на 01 января 2018 года административного здания с кадастровым номером ** составила 10104 293 рубля.
После согласования результатов, полученных с применением сравнительного, доходного и затратного подходов, оценщик получил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки административного здания с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01 января 2018 года составила 11336 000 рублей.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Д. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Итоговый результат оценки приведен в отчете после согласования результатов оценки с применением сравнительного подхода.
Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены. Представитель административного ответчика не возражал против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости, приведенной в отчетах об оценке, представленных административным истцом.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия" требования об установлении кадастровой стоимости административного здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано в суд 25 ноября 2020 года (л.д. 89).
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий "Стройиндустрия" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: административного здания, общей площадью 636,9 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11336000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 ноября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 января 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка