Решение Свердловского областного суда от 10 июня 2020 года №3а-202/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2020 года Дело N 3а-202/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


09 июня 2020 года







Номер производства N 3а-202/2020




Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания с использованием средств аудиозаписи Зайнуллиным И.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство N 3а-202/2020
по административному исковому заявлению Иканина Валерия Владимировича
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Водник" (ИНН 6659006975),
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
Иканин Валерий Владимирович (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 2263 000 руб.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 03 февраля 2020 года N 2001-08, составленный оценщиком бюро оценки "ЛИСНО" - индивидуальным предпринимателем Л.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Борисов П.А., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Аписарова О.А. не возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Водник", извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив в качестве свидетеля - оценщика Л., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения административного искового заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как следует из материалов административного дела, между Администрацией г. Екатеринбурга и обществом с ограниченной ответственностью "Водник" заключен договор аренды от 22 октября 1999 года, по условиям которого, юридическое лицо (привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица) арендует земельный участок, расположенный по адресу: ....
Административный истец является собственником нежилого здания, общей площадью 850,1 кв.м. и фактическим пользователем спорного земельного участка.
В адрес административного истца администрация г. Екатеринбурга выставляет арендную плату, размер которой, определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" был сформирован по состоянию на
15 ноября 2012 года.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года
N 32 в размере 5173274, 42 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 апреля 2013 года.
В силу принятия Федерального закона от 03 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которой была предусмотрена периодичность проведения государственной кадастровой оценки, не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую, была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, соответственно, истечение пятилетнего срока не является обстоятельством, исключающим возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 18 февраля 2020 года обратился с административным исковым заявлением в суд, представив отчет об оценке от 03 февраля 2020 года N 2001-08, составленный оценщиком Бюро оценки "ЛИСНО" - индивидуальным предпринимателем Л., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составляет 2263 000 руб.
Статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании Л. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки.
Оцениваемый земельный участок площадью 2 201 кв. м., относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - Склады промышленных товаров, расположен по адресу: ....
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, текущее, разрешенное и наиболее эффективное использование, а также его расположение согласно Карте Градостроительного зонирования территории муниципального образования "город Екатеринбург" в территориальной зоне ПК-4. Зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов производственно-складского назначения, расположенных на территории города Екатеринбурга.
На дату оценки - 15 ноября 2012 года - оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков из выбранного сегмента рынка.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора три объекта-аналога находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, кадастровые номера, местоположение и вид разрешенного использования.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на экономические характеристики.
В результате примененной методики оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составила 2263000 руб.
Исследовав представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля в их совокупности с представленным отчетом, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Оценивая отчет об оценке, суд учитывает, что он выполнен оценщиком Л., который имеет высшее профессиональное образование, значительный стаж работы в области оценочной деятельности, является членом Общероссийской общественной организации "Российское Общество Оценщиков", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 22 ноября 2017 года, его профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.
С учетом требований статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ оценщиком правильно составлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую, определена его кадастровая стоимость - 15 ноября 2012 года.
Отчет отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию.
Применение сравнительного подхода в оценке (метода сравнения продаж) обоснованно, поскольку имеется достаточное количество объектов-аналогов и достоверная информация об их ценах и существенных характеристиках. Правила подбора аналогов оценщиком определены.
По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.
Проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 %.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, суд не нашел математических ошибок.
Таким образом, отчет об оценке от 03 февраля 2020 года N 2001-08 отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и другие необходимые сведения.
Административные ответчики не имеют возражений относительно представленного отчета об оценке; доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в материалы административного дела не представлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 2263 000 руб. на дату определения кадастровой стоимости - 15 ноября 2012 года.
При таких обстоятельствах, суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2263 000 руб.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением является 18 февраля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Иканина Валерия Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 2263 000 (два миллиона двести шестьдесят три тысячи) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 18 февраля 2020года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка