Дата принятия: 05 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-202/2018, 3а-13/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2019 года Дело N 3а-13/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Афанасьевой А.А., с участием представителя административного истца Русаковой Т.Н. - Паначевой О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Русаковой Т.Н. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Русакова Т.Н. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6472 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2012г. в размере 816 766,40 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 13 706 207,44 руб. по состоянию на 11.10.2012 г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. Земельный налог уплачивается от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 23.11.2018 г. N 176/ЗУ/2018, выполненным оценщиком ООО "Оценка партнер", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.10.2012 г. определена в размере 816 766,40 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Русаковой Т.Н., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Паначева О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Подобранные в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги по своим характеристикам (площадь, место расположения) существенно отличаются от характеристик объекта оценки, не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. При расчете корректировки на дату сделки по аналогу, расположенному по адресу: <адрес>, оценщик исходил из даты сделки апрель 2012 года, вместе с тем, согласно приложению к Отчету, дата сделки - март 2012 года. В Отчете содержатся противоречивые сведения об имущественных правах на аналог, расположенный по адресу <адрес> - право долгосрочной аренды и право собственности.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея заинтересованности в исходе рассмотрении дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва администрации города Комсомольска-на-Амуре следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке не является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка. Оценщиком не обоснованно не произведена корректировка на имущественные права, при том, что в отношении объекта-аналога N 4 передается право долгосрочной аренды, а не право собственности. Не произведена корректировка на назначение, при этом разрешенное использование объекта оценки - для размещения гаража, у объектов аналогов разрешенное использование иное. Не верно указана дата сделки аналога N 1, что повлияло на достоверность результата при корректировки на дату сделки. Копии документов, приложенных к Отчету, не заверены.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 472 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: предназначенный для размещения гаража, с 14.02.2013г. принадлежит на праве собственности Русаковой Т.Н.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 30.12.2015г., составляет 13 706 207,44 руб., определена по состоянию на 11.10.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 390 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 23.11.2018г. N176/ЗУ/2018, выполненный оценщиком ООО "Оценка партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.10.2012 г. определена в размере 816 766,40 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 11.10.2012г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источника информации использованы данные официального сайта Росреестра раздел "Мониторинг рынка недвижимости", данные официального сайта органов местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре.
В качестве основных ценообразующих факторов для земельных участков под застройку производственно-складской недвижимостью оценщик выделил: рыночные условия (время продажи), условия продажи (скидка на торг), вид разрешенного использования, местоположение (в том числе транспортная доступность), права на земельный участок, размер участка.
Из Отчета следует, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утв. решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. N 72, земельный участок расположен в зоне ПК-2 - "зона производственно-коммунальных объектов 3 класса".
На земельном участке расположено здание "гараж", используемое для хранения и ремонта строительной техники, принадлежащей Заказчику и необходимой для осуществления предпринимательской деятельности.
Исходя из того, что земельный участок занят гаражом, предназначенным для размещения техники, участвующей в производственном процессе, оценщик отнес его к сегменту земельных участков, предназначенных для размещения производственных с складских объектов, к ВРИ-9 - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Отобрано 4 объекта-аналога, сводная информация о которых представлена в таблице N 11.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел корректировки: на дату сделки; на местоположение для объектов аналогов NN 2-4 методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете с обоснованием отказа от применения иных корректировок.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный интервал вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 816 766,40 руб. (126,20 руб./м2).
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с использованием информации, указанных в объявлениях, данных публичной кадастровой карты.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что корректировка на назначение ею не произведена в связи с тем, что в качестве аналогов подобраны земельные участки, относящиеся как и объект оценки к ВРИ-9. Сделка в отношении аналога N 1 (ул. Ремонтная) зарегистрирована 11.04.2012г., в связи с чем, корректировка на дату сделки по данному аналогу произведена на апрель 2012г. В отношении аналога N 4 (ул. Дикопольцева) имеется информация, согласно которой в ходе сделки передавалось право собственности, в таблице 9 допущена опечатка о передаваемых правах долгосрочной аренды по данному аналогу, что никак не повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заказчиком представлены подлинники правоустанавливающих документов на объект оценки, с которых ею были сняты копии.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваем объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В Отчете описаны примененные оценщиком корректировки и обоснован отказ от корректировок, которые не были применены.
Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, администрация города Комсомольска-на-Амуре, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 11 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Русаковой Т.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6472 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2012г. в размере 816 766,40 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 11 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 08 февраля 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
