Решение Амурского областного суда от 16 января 2018 года №3А-202/2017, 3А-82/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 января 2018 года Дело N 3А-82/2018
Амурский областной суд в составе:
судьи Косарева Е.Н.,
секретаря судебного заседания Красникова П.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца Красносельской И. С. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N, помещение общей площадью 62,9 кв.м., по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, и установлении её в размере равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Красносельская И.С. обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N, помещение общей площадью 62,9 кв.м., по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, и установлении её в размере равном рыночной стоимости.
В обоснование своих требований Красносельская И.С. указала, что она является собственником объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А.
По состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N утверждена в размере 1 034 892,44 рублей, которую она считает завышенной.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года N20/2017, выполненному оценщиком ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости с кадастровым N определена в размере 570 392,00 рублей.
Поскольку внесённая в кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает её права как собственника имущества, так как влияет на размер налога уплачиваемого в бюджет, она просит пересмотреть кадастровую стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, и установить в размере равной рыночной стоимости в сумме 570 392,00 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Красносельской И.С. - Моисеенкова А.А. исковые требования поддержала в полном объёме, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, в размере равной его рыночной стоимости в размере указанном в Отчёте об оценке от 15 июля 2017 года N20/2017 выполненном оценщиком ИП Ф.И.О.1.
Представитель правительства Амурской области Воронов В.Г. в судебном заседании пояснил, что замечаний на заключение эксперта на Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года N20/2017 выполненном оценщиком ИП Ф.И.О.1 о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости он не имеет, просил определить рыночную стоимость в размере рассчитанном в заключении эксперта.
Административный истец Красносельская И.С., представители Управления Росреестра по Амурской области и администрации г. Благовещенска в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Из материалов дела следует, что Красносельской И.С. на праве собственности принадлежит объект недвижимости помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А.
Постановлением Правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" 29 ноября 2016 года N536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N утверждена в размере 1 034 892,44 рублей.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года N20/2017, выполненному оценщиком ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, определена в размере 570 392 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года N782 Красносельской И.С. отказано в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, и установлению в размере равном его рыночной стоимости в размере 570 392 рублей.
Изучив материалы дела, исковые требования административного истца Красносельской И.С., изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании её представителя Моисеенковой А.А., пояснения представителя правительства Амурской области Воронова В.Г., другие материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).
Предметом требований Красносельской И.С является пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А.
Согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 N225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз. тридцать восьмой ст. 24.18 Закона).
Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года N20/2017, выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1 и заключение эксперта ООО "Оценка собственности" от 15 декабря 2017 года на указанный отчёт как документы, содержащие сведения доказательственного значения, подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
Судом установлено, что Красносельской И.С. на праве собственности принадлежит объект недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.
Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО N7).
Судом исследован Отчет об оценке от 15 июля 2017 года N20/2017 выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым N на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, от 15 июля 2017 года N20/2017, следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Красносельской И.С. оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость методами сравнительного и затратного подходов, используя метод сравнения продаж, что соответствует п.10, 12, 22 ФСО N1
Из исследованного судом Отчета от 15 июля 2017 года N20/2017 следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчёт от 15 июля 2017 года N20/2017 выполнен оценщиком ИП Ф.И.О.1 состоящей в саморегулирующей организации оценщиков СРОО "Экспертный Совет" (свидетельство от 20 января 2016 года N); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности N) (л.д.8 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
В письменных отзывах представители правительства Амурской области, администрации г. Благовещенска, оспаривают представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, однако в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ они не представили суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке земельного участка от 15 июля 2017 года N20/2017.
В судебном заседании представитель административного истца - Моисеенкова А.А., при обсуждении вопроса о назначении судебной экспертизы в области оценочной деятельности, заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы спорного объекта недвижимости, поставив на разрешение эксперта вопрос об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
В связи с чем, судом была назначена и экспертом ООО "Оценка Собственности" проведена судебная экспертиза Отчета от 15 июля 2017 года N20/2017 об оценке объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А.
В соответствии со ст.2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-ФЗ (далее - Закон N73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Статьёй 41 указанного Закона N73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Таким образом, действие Закона N73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО "Оценка Собственности".
Согласно заключению эксперта ООО "Оценка Собственности" от 15 декабря 2017 года по административному делу N202/2017 рыночная стоимость объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 583 033,00 рубля.
Оценивая заключение эксперта ООО "Оценка Собственности" по административному делу N3а-202/2017 от 15 декабря 2017 года о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Квалификация эксперта ООО "Оценка Собственности" Ф.И.О.2 соответствует требованиям ст.13 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-ФЗ. Эксперт ООО "Оценка Собственности" Ф.И.О.2 является членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки", индивидуальный опыт оценочной деятельности составляет 12 лет.
В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, изложенные заключении эксперта по административному делу N3а-202/2017 от 15 декабря 2017 года.
В абз.2 п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проанализировав заключение эксперта по административному делу N3а-202/2017 от 15 декабря 2017 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года N20/2017 соответствует требованиям ст.59 КАС РФ и является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ, и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 583 033,00 рубля.
В силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Красносельской И. С. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 583 033 (пятьсот восемьдесят три тысячи тридцать три), 00 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N считать 08 июня 2017 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данногообъекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещение общей площадью 62,9 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Гражданская д.N, литер А, в соответствии со ст.35 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Косарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка