Решение Мурманского областного суда от 15 сентября 2017 года №3а-20/2017

 
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 15 сентября 2017 года Дело N 3а-20/2017
 
19 сентября 2017 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 сентября 2017 года город Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щукиной Л.В.,
при секретаре Благополучной Е.В.,
с участием представителя административного истца по доверенности Красновой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Егоряна Г. С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л :
Егорян Г.С. обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленного требования указал, что владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером *, расположенным по адресу: .... По условиям договора размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 31 декабря 2015 года.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 19416 159 рублей.
Между тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1240 000 рублей, о чем свидетельствует отчет ООО «ИНКОМ НД» об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.07.2017 *.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендных платежей, увеличение кадастровой стоимости затрагивает его права и законные интересы.
Истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1260 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1240 000 рублей.
Административный истец Егорян Г.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Краснова Т.В. поддержала требования в полном объеме.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области), извещенный о дне слушания дела, участия в судебном заседании не принимал. В письменном отзыве отметил, что представленный к административному исковому заявлению отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «ИНКОМ НД», соответствует требованиям действующего законодательства.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.
Представитель заинтересованного лица администрации МО г.п. Кандалакша Кандалакшского района в судебное заседание также не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требования.
Суд, заслушав представителя административного истца, выслушав свидетеля Князева Д.А., исследовав письменные материалы дела, считает требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что Егорян Г.С. использует земельный участок, общей площадью 1260 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., на основании договора аренды * К от 25 января 2016 года, заключенного между Егоряном Г.С. и Отделом земельных, имущественных отношений и градостроительства администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области на срок с 25 января 2016 года по 25 января 2065 года.
На земельном участке расположено нежилое здание - кафе «Шашлычная», принадлежащее истцу на праве собственности.
По условиям договора аренды от 25.01.2016 * К размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. С 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению данными земельными участками осуществляет городское поселение Кандалакша.
Согласно кадастровому паспорту, земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 31 декабря 2015 года.
Актом об определении кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * была определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 19416 159 рублей.
Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области, определенные по состоянию на 01 января 2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 19416 159 рублей. Дата внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 12 декабря 2016 года.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, Егорян Г.С. 31 июля 2017 года обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в том числе для арендных правоотношений, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на земельный участок от 09 июля 2017 года * следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1240 000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания Отчета * следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. Hа основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на объем передаваемых прав, на уторговывание, месторасположение. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Доводы заинтересованного лица администрации МО г.п. Кандалакша Кандалакшского района о том, что по сведениям государственного кадастра недвижимости объект-аналог № 1 имеет статус «аннулированный», объект-аналог № 2 имеет статус «временный», поэтому они не могли быть приняты оценщиком для сравнения, являются несостоятельными, поскольку земельный участок с кадастровым номером * (объект-аналог № 1) поставлен на учет 30.01.2014 и снят с учета лишь 17.04.2017, а земельный участок с кадастровым номером * (объект-аналог №2) поставлен на учет 03.07.2014, с учета не снят, дата истечения «временного» статуса 04.07.2019. Таким образом, поскольку датой оценки объекта недвижимости является 01.01.2016, а объекты-аналоги № 1 и № 2 на указанную дату состояли на государственном кадастровом учете, то данные объекты недвижимости обладали всеми необходимыми характеристиками, чтобы оценщик использовал их в качестве аналогов.
Ссылки заинтересованного лица на то, что отсутствуют документы, подтверждающие, что аренда земельных участков является краткосрочной, являются необоснованными, поскольку оценщик исходил из имеющейся информации о том, что все объекты-аналоги не застроены, то есть находятся в краткосрочной аренде- до 10 лет, в связи с чем, была проведена повышающая корректировка на объект передаваемых прав в размере +32%.
Кроме того, поскольку объект оценки расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объект-аналог № 2 расположен в зоне Ж-1 (зона застройки жилыми домами высокой этажности), объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены в зонах Ц-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) и в зонах Т-1 (зона размещения объектов транспортной инфраструктуры), а в указанных зонах допускается использовать земельные участки под объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, то оценщик посчитал, что надобность в проведении корректировки отсутствует, полно обосновав данные обстоятельства в отчете.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Князев Д.А. дал подробные пояснения по доводам заинтересованного лица о несоответствии отчета * законодательству об оценочной деятельности.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
Истец просил суд установить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном экспертным заключением, в сумме 1 240 000 рублей.
При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *, которая по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 1240 000 рублей, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.
То обстоятельство, что арендные обязательства истца зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, прямо вытекает из содержания представленного договора аренды и расчета к нему, следовательно, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает права истца.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился в суд с заявлением 31 июля 2017 года.
В абзаце 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1260 кв.м из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «общественное питание», расположенного по адресу: ..., в размере, равном его рыночной стоимости, - 1240000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой подачи заявления считать 31 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:  



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка