Решение Хабаровского краевого суда от 24 марта 2016 года №3а-20/2016

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 24 марта 2016 года Дело N 3а-20/2016
 
г. Хабаровск 24 марта 2016 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Регион» Сысуева А.А., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.И., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Пак В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Регион» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 ноября 2015 года №8, возложении обязанности повторно рассмотреть ранее поданное заявление,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Регион» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 ноября 2015 года № 8, которым отклонено заявление ООО «Регион» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 154.83 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. - < данные изъяты>.; возложении обязанности повторно рассмотреть ранее поданное заявление.
В обоснование заявленного требования заявитель указал, что является арендатором указанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Заявление было отклонено Комиссией по тем основаниям, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при этом конкретные нарушения указаны не были. Соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено Положительным экспертным заключением.
В судебном заседании представитель административного истца Сысуев А.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д., представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Пак В.С. заявленные требования не признали по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Отчет составлен 05.11.2014г., т.е. до вступления в силу постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, которым утверждена оспариваемая кадастровая стоимость, действующая с 01.01.2015 года. На момент составления Отчета об оценке права ООО «Регион» не могли быть затронуты результатами новой государственной кадастровой оценки. Кроме того, в Отчете отсутствует информация об объектах-аналогах, которая может быть проверена.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).
Как следует из материалов дела, на основании Договора аренды земельного участка № 1953 от 02.09.2004г., заключенного между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО «Регион», заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 154.83 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, для использования под склад и магазин. Срок действия договора определен по 01.09.2007г. (пункт 1.2 договора), если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на тот же срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц (пункт 5.4 договора).
03.09.2007г. действие договора возобновлено на неопределенный срок.
Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы и рассчитывается следующим образом: (площадь земельного участка) х (базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м) х (коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования) (пункта 2.1 договора), т.е. кадастровая стоимость земельного участка не влияет на размер арендной платы.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, ООО «Регион» является собственником 10 объектов недвижимости, расположенных на указанном арендуемом земельном участке, в силу подпункта «б» пункта 2 статьи 39.3, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право выкупа земельного участка, выкупная цена которого исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, и, следовательно, вправе оспорить его кадастровую стоимость (пункт Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Вступившим в законную силу решением Хабаровского краевого суда от 08.09.2015г. признано незаконным решение Комиссии об отклонении заявления ООО «Регион» об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости на том основании, что ООО «Регион» не является лицом, права которого нарушены в отношении величины кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в размере < данные изъяты>., исходя из удельного показателя, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае»
06.11.2015г. ООО «Регион» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 493-10-2014 от 05.11.2014г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Стандарт оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 3 934 466 руб., а также положительное Экспертное заключение на отчет № 2004/0114 от 24.11.2014г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков».
18.11.2015г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере < данные изъяты>. по состоянию на 01.01.2012г., указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 20.12.2013г. № 27-НП-2013, и утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014. № 205-пр., составляет 80, 9 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: отклонить заявление.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов (далее - Порядок).
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю», члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О. при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.
Согласно пункту 20 Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (действующего на момент составления Отчета), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).
Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд приходи к выводу о несоответствии представленного Отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, действующего на момент составления Отчета, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка земель Хабаровского края, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.
Оценщик использовал сравнительный подход метод сравнения продаж для определения стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определялась с использованием сравнительного подхода методом выделения, определена как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и восстановительной стоимостью улучшений и составила < данные изъяты>.
Доводы административных ответчиков о том, что Отчет об оценке не мог быть составлен ранее внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, являются не обоснованными, не основанными на нормах действующего законодательства. Отчет об оценке земельного участка определяет рыночную стоимость земельного участка по состоянию на конкретную дату, и не зависит от размера кадастровой стоимости.
Вместе с тем, в силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Так, пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В качестве источника информации Оценщик использовал базу данных Информационного центра коммерческой и жилой недвижимости «Дальний Восток». Как указано в Отчете, данная база данных основана на предложениях, выявленных на рынке недвижимости в СМИ, обобщает рынок недвижимости в целях его полного и всестороннего анализа. База данных распространяется платно по оценочным фирмам.
Из изложенного следует, что используемая Оценщиком информация не обеспечена свободным и необременительным доступом, из Отчета не ясно, в каких СМИ была опубликована данная информация, в представленном отчете не присутствуют копии материалов и распечаток, позволяющие проверить достоверно информацию об объектах-аналогах, используемых в отчете, что не позволяет обеспечить проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Указанное свидетельствует о том, что Комиссией обоснованно представленный Отчет не был принят как достоверное доказательство, подтверждающее размер рыночной стоимости земельного участка, и как следствие, заявление ООО «Регион» было отклонено.
Основания для признания решения Комиссии незаконным отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Обществу с ограниченной ответственностью «Регион» в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 ноября 2015 года № 8, возложении обязанности повторного рассмотрения ранее поданного заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 28 марта 2016 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г Мороз



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка