Решение Тверского областного суда от 25 января 2021 года №3а-201/2020, 3а-21/2021

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2021 года Дело N 3а-21/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего Кустова А.В.,
при секретаре Османовой Т.Л.,
с участием представителя административного истца Мошовца Р.С.,
представителя заинтересованного лица - ГБУ Тверской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Добровольской С.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Рассвет" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, общей площадью 229690000 кв.м., кадастровый номер 69:25:0000000:14, местоположение: Пеновский район Тверской области, СПК "Слаутинский", равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в сумме СУММА, определенной в отчете N оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога.
В судебном заседании представитель административного истца Мошовец Р.А. поддержал требования административного истца по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Селезнев А.Н. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства, в письменном возражении по иску полагал представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям действующего законодательства.
Представители заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" и Администрации Пеновского муниципального округа просили рассмотреть дело без их участия.
Представитель заинтересованного лица - ГБУ Тверской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Добровольская С.Б. в судебном заседании поддержала отзыв на иск, полагала представленный административным истцом отчет недостоверным относительно рыночной стоимости земельного участка на дату оценки, поскольку оценщиком нарушены требования ФСО при отборе аналогов, не применялась корректировка на местоположение при сравнительном подходе, неверно отображен сельскохозяйственный район, не приняты к расчету показатели урожайности картофеля и дохода с сена по объекту оценки.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, показания оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд полагает требование административного истца подлежащим удовлетворению, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ (ред. от 31 июля 2020 года) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом, ООО "Рассвет" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 69:25:0000000:14, расположенный в Пеновском районе Тверской области, площадью 229690000 кв.м., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.
Являясь правообладателем указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:25:0000000:14 по состоянию на 01 января 2019 года утверждена в сумме 500724200 рублей приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20 ноября 2019 года N 11-нп.
По информации ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" кадастровая стоимость земельного участка утверждена указанным Приказом на основании Отчета N об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Тверской области, подготовленного работниками Учреждения ФИО2, ФИО3
При массовом способе оценки выбран доходный подход в оценке недвижимости - метод капитализации земельной ренты. При составлении отчета сотрудники Учреждения отказались от использования сравнительного подхода в связи с недостаточностью рыночной информации.
В подтверждение иной рыночной стоимости земельного участка, отличной от кадастровой стоимости, определенной при массовом способе оценки, административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:25:0000000:14 по состоянию на 01 января 2019 года составила СУММА.
Представленный отчет по своему содержанию соответствует требованиям раздела III ФСО N 3.
В судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердил выводы, содержащиеся в отчете, дал пояснения по критическим замечаниям к отчету заинтересованного лица.
Как следует из отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применял доходный и сравнительный подходы.
Согласно подпункту "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В отчете (стр. 41-51) приведен анализ сегмента рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, предложения по продаже, часть из которых использовалась в качестве аналогов.
В судебном заседании оценщик ФИО1 пояснил, что не использовал в качестве аналогов земельные участки, расположенные в Бежецком и Удомельском районах, поскольку один из них расположен на берегу водоема рядом с городом, что определяло его высокую продажную стоимость, второй - в Бежецком районе - продавался в виде доли в праве собственности.
Данные обстоятельства подтверждаются распечатками объявлений, приложенных к отчету (л. 46,48). Выбор аналогов обоснован оценщиком указанными обстоятельствами, обобщенно он отражен в отчете на л. 51 и дополнен пояснениями в судебном заседании, перечень использованных 6 аналогов приведен в таблице на листах 65-68 отчета.
Использованные оценщиком земельные участки в качестве аналогов расположены в Селижаровском, Максатихинском, Молоковском, Лесном, Кашинском, Вышневолоцком районах Тверской области, что определяет их сопоставимость с объектом оценки по местоположению (удаленности от областного центра).
В связи с этим суд полагает, что требования подпунктов "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7 при отборе аналогов оценщиком соблюдены.
Опечатка в отчете в части указания Пеновского района как северо-восточного, а не северо-западного, не повлияла на выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка.
Определение валового дохода при доходном подходе к оценке земельного участка оценщиком осуществлялось на основании урожайности зерновых культур.
Как пояснил оценщик в судебном заседании, им не использовались данные по урожайности картофеля в связи со значительной величиной затрат на воспроизводство данной культуры в масштабах земельного участка и с учетом характеристик земельного участка. Аналогичным образом оценщик полагал не подлежащим учету доход по производству сена на период оставления поля "на пар". В отчете приведена информация с сайта Федеральной службы государственной статистики по урожайности и средним ценам сельхозпроизводителей зерновых культур, подтверждающая выводы оценщика об объеме возможного дохода с участка.
Суд полагает, что оценщиком в полном объеме учтены ценообразующие факторы в целях оценки земельного участка, нарушений требований п. 5 ФСО N 3 не допущено.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежащими применению федеральными стандартами оценки на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Как следует из материалов дела, в отличие от выполненного бюджетным учреждением Отчета N об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Тверской области, при проведении оценки конкретного земельного участка независимым оценщиком, последний использовал как доходный, так и сравнительный подходы, что определилодостоверность реальной рыночной стоимости земельного участка при индивидуальной оценке.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка на дату оценки, проведенной вне массовой оценки земель соответствующей категории, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления иной рыночной стоимости недвижимости ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено, тем самым выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости подтверждена доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требование административного истца подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Рассвет" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:25:0000000:14, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Пеновский район, СПК "Слаутинский", по состоянию на 01 января 2019 года в размере 163930000 (сто шестьдесят три миллиона девятьсот тридцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в суд - 08 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Кустов
Решение в окончательной форме принято 28 января 2021 года.
Председательствующий А.В. Кустов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка