Решение Ярославского областного суда от 25 августа 2020 года №3а-200/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 августа 2020 года Дело N 3а-200/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Рынок Дзержинского района" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Рынок Дзержинского района" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 606 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации вещевого рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 165 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 384 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 820 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Рынок Дзержинского района" является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и плательщиком земельного налога, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 165 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 820 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 32 090 288 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 35 201 015, 45 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Васильева О.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославль, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Рынок Дзержинского района" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Рынок Дзержинского района" владеет следующими земельными участками:
площадью 7 606 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации вещевого рынка, расположенным по адресу: <адрес>, - на праве аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка;
площадью 8 384 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенным по адресу: <адрес>, - на праве собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13 марта 2013 года N 516, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.
Таким образом, правоотношения административного истца как по определению земельного налога, так и по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера земельного налога и арендной платы, в том числе их уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Рынок Дзержинского района" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности и на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 32 090 288 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 35 201 015, 45 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 14 165 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 820 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., а также выводов проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Бабиной О.А., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, в качестве одного из аналогов (аналог N 2) оценщик использует предложение о продаже земельного участка по адресу: <адрес>, с ценой предложения 847, 82 рубля за 1 кв.метр.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что указанный аналог на дату, более близкую к дате оценки, продавался по более высокой цене.
Кроме того, в рамках оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка была определена его цена также в более высоком размере на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком Григорьевой Л.А.
Суд не находит оснований согласиться с данными доводами административного ответчика как с доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при производстве расчетов.
В соответствии с пунктами 5, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, выводы оценщика о величине рыночной стоимости данного аналога обоснованы имеющимся в составе Отчета скриншотом объявления о его продаже с Интерент - сайта продажи недвижимости.
Как следует из представленных оценщиком сведений, последующее повышение цены данного предложения связано с включением в его состав оконченного строительством объекта.
В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, оснований для использования цены такого предложения в расчетах у оценщика не имелось.
Кроме того, исходя из принципа замещения, согласно которому разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности, у оценщика также не имелось оснований для принятия в расчетах более высокой цены за один и тот же объект недвижимости.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области об определении иной цены данного аналога в рамках оспаривания кадастровой стоимости правового значения не имеют, поскольку в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом принимаются цены сделок или предложений аналогичных объектов, к которым результат оценки рыночной стоимости объекта не относится.
В рамках расчета оценщиком применены следующие корректировки цен объектов - аналогов: на уступку, на передаваемые права, на дату продажи, на местоположение относительно районов города, на выход на "красную линию", на площадь.
Оценщиком проведено сопоставление объектов оценки с аналогами на обеспеченность их инженерным коммуникациями.
По результатам анализа сделан вывод о том, что объекты оценки и объекты - аналоги в равной степени обеспечены сетями электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, поскольку находятся в черте города Ярославля.
Обеспеченность сетями газоснабжения не рассматривалась оценщиком как ценообразующая характеристика объектов, поскольку оцениваемые объекты и объекты - аналоги являются земельными участками общественного использования, где использование газа ограничено.
В соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 данный вывод оценщика в Отчете в полной мере обоснован.
Выводы оценщика о наличии на аналогах вышеописанных сетей подтверждены.
В свою очередь, возражения Департамента об отсутствии отдельных коммуникаций у объектов - аналогов основаны на данных Отчета государственной кадастровой оценки, что не является исключительным доказательством обеспеченности объектов коммуникациями.
При этом, суд принимает во внимание, что продавцы объектов, использованных оценщиком в качестве аналогов, заявляя об обеспеченности их всеми коммуникациями, учитывали данное обстоятельство, определяя их цену.
В связи с этим, возражения Департамента в части необходимости корректировки цен аналогов на обеспеченность инженерными коммуникациями безосновательны.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков административного истца судом не установлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Бабиной О.А., Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> является достоверной.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости земельных участков в размере, определенном Отчетом:
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 14 165 000 рублей;
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 820 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Рынок Дзержинского района" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Рынок Дзержинского района" с настоящим административным иском в суд - 4 июня 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Бабиной О.А. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости каждого из земельных участков административного истца по сравнению с установленной судом их рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Адэро", работником которого является эксперт Бабина О.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Рынок Дзержинского района" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 606 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>2, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации вещевого рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 165 000 (четырнадцать миллионов сто шестьдесят пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 14 165 000 (четырнадцать миллионов сто шестьдесят пять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 384 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 820 000 (тринадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 13 820 000 (тринадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 4 июня 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Адэро" оплату судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 8 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка