Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 3а-200/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N 3а-200/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Асташеве Р.В.,
с участием представителя Правительства Ростовской области Чуднова Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белова Евгения Александровича об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Белов Е.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых зданий с кадастровыми номерами ................... и ..................., полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика налога на имущество физических лиц.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска.
В судебное заседание Белов Е.А. и его представитель Солопова И.А. не явились, обратившись с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие; заявитель в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации уточнил свои требования и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость указанных зданий равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом.
Представитель Правительства Ростовской области Чуднов Д.М. полагал возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Администрация города Волгодонска в возражениях на административный иск просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости спорных зданий, равной рыночной, приведёт к значительному уменьшению суммы налоговых платежей, поступающих от административного истца в местный бюджет, и ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителя Правительства Ростовской области, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что Белов Е.А. является собственником следующих объектов недвижимого имущества:
- нежилого здания - здания автостанции - с кадастровым номером ..................., площадью 104, 4 кв. м, расположенного по адресу: ....................
- нежилого здания - автомойки - с кадастровым номером ..................., площадью 94, 8 кв. м, расположенного по адресу: ....................
Здание с кадастровым номером ................... поставлено на государственный кадастровый учёт 5 августа 2010 года, здание с кадастровым номером ................... - 3 июля 2011 года.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881.
По сведениям ЕГРН по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................... определена в размере 4 997 023, 52 руб., с кадастровым номером ................... - в размере 4 645 154, 50 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость указанных объектов завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Решением Волгодонской городской Думы от 12 октября 2017 года N 81 "О налоге на имущество физических лиц" на территории муниципального образования "Город Волгодонск" установлены налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 4 марта 2020 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт от 23 декабря 2019 года N 47, подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" .......... согласно которому по состоянию на дату оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................... составляет 1 651 265, 00 руб., нежилого здания с кадастровым номером ................... - 824 521, 00 руб.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению экспертов ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ................ и ................. от 14 мая 2020 года N 803-Э/2020 по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................... составляет 2 969 000, 00 руб., нежилого здания с кадастровым номером ................... - 1 706 000, 00 руб.
Возражений, замечаний относительно выводов экспертов от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость объектов экспертизы, эксперты учитывали: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение объекта, физические характеристики объекта, масштаб (общую площадь), экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость.
Из заключения следует, что объект экспертизы с кадастровым номером ..................., представляющий собой отдельно стоящее капитальное здание торгово-офисного назначения, и объект экспертизы с кадастровым номером ................... - отдельно стоящее капитальное здание, имеющее функциональное назначение "обслуживание автотранспорта", - относятся к офисно-торговым объектам свободного назначения и сходным типам объектов недвижимости. Экспертами проведён анализ рынка коммерческой недвижимости города Волгодонска, в результате чего выявлено, что предложения о продаже объектов, схожих по классу недвижимости, капитальности зданий, состоянию, общей площади с исследуемым недвижимым имуществом на дату определения стоимости носят единичный характер. При проведении экспертизы установлено, что цены предложений выявленных объектов коммерческого назначения варьируются в пределах от 5 552 руб./кв.м до 71 429 руб./кв.м (без учёта минимального и максимального значений стоимости с учётом стоимости земельного участка из представленной выборки - от 6 505 руб./кв.м до 60 000 руб./кв.м/), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов. Средняя цена аренды 1 кв. м объектов коммерческого назначения с учётом стоимости земельного участка в г. Волгодонске составляет 594 руб./мес. без учёта торга; интервал значений цены аренды 1 кв. м таких объектов с учётом стоимости земельного участка составляет от 228 руб./кв.м/мес. до 1 300 руб./кв.м/мес. (без учёта минимального и максимального значений стоимости с учётом стоимости земельного участка из представленной выборки - от 333 руб./кв.м/мес. до 1 000 руб./кв.м/мес.), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов. Средняя цена продажи 1 кв. м земельных участков в г. Волгодонске составляет 2 499 руб., интервал значений стоимости сопоставимых с оцениваемыми земельных участков составляет от 1 449 руб. до 3 333 руб. за 1 кв. м (без учёта минимального и максимального значения стоимости 1 кв. м из представленной выборки от 1 667 руб. до 3 274 руб. за 1 кв. м), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов.
Определение рыночной стоимости объектов экспертизы производилось без учёта стоимости земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем экспертами с использованием метода сравнения продаж сравнительного подхода была определена рыночная стоимость земельных участков, относящихся к объектам экспертизы, по состоянию на 1 января 2016 года.
Затем экспертами произведён расчёт рыночной стоимости здания автостанции с кадастровым номером ................... на дату определения кадастровой стоимости, для чего использованы сравнительный подход, в рамках которого применён метод сравнения продаж и отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, а также доходный подход, метод прямой капитализации, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи объектов, входящих в состав объекта экспертизы, в аренду, что приведёт к получению дохода, по своим характеристикам соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации.
Рыночная стоимость здания автомойки с кадастровым номером ................... определена в рамках доходного подхода, от применения затратного и сравнительного подходов эксперты мотивированно отказались.
Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. При применении каждого из подходов экспертами определены границы интервала рыночной стоимости объектов экспертизы.
В результате согласования результатов расчётов стоимости объектов экспертизы, полученных с применением различных подходов, экспертами установлено, что по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ................... с учётом округления составила 2 969 000, 00 руб., рыночная стоимость здания с кадастровым номером ................... составила 1 706 000, 00 руб., что соответствует рыночным данным, приведённым в экспертном заключении.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Расчёты, проведённые в рамках экспертного заключения, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Ссылки Администрации г. Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в местный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 4 марта 2020 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 14 мая 2020 года N 96 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 75 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, соответствует объёму проделанной экспертами работы и находится в пределах диапазона цен, сложившихся на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между кадастровой и рыночной стоимостью, а Правительство Ростовской области против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, не возражало, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
С учётом изложенного сумма 75 000, 00 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - здания автостанции - с кадастровым номером ..................., площадью 104, 4 кв. м, расположенного по адресу: ...................., в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 969 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - автомойки - с кадастровым номером ................... площадью 94, 8 кв. м, расположенного по адресу: ...................., в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 706 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 марта 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Белова Евгения Александровича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 75 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 14 мая 2020 года N 96.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 5 июня 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
