Дата принятия: 04 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-200/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 апреля 2019 года Дело N 3а-200/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.
с участием представителя административного истца Баяндиной К.В.,
представителя административного ответчика Мальцевой В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гран" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Гран" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое с кадастровым номером **, общей площадью 11391,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 409118000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 1 января 2018 года и составила 700658 240,98 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 409118000 рубль (без учета НДС). Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему помещение включенного в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Представитель административного истца Баяндина К.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Мальцева В.М. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"Гран" является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое с кадастровым номером **, общей площадью 11391,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено помещение с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку помещение, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 700658241 рублей и определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку для спорного помещения установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра на основании установления ее в размере рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 5-1/19-Т от 15 января 2019 года, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания"Тереза".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми за 4 квартал 2017 года, отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений). На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи помещений торгово-офисного назначения в городе Перми составил от 39000 до 84000 руб./кв.м., на земельные участки под коммерческую застройку от 3000 до 39000 руб./кв.м.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта.
В отчете объясняется выбор сравнительного подхода (с использованием метода сравнительного анализа) для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся обоснования отказа от применения доходного затратного подходов. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы возражений административного ответчика об отсутствии в отчете анализа рынка недвижимости опровергаются содержанием отчета, на страницах 26-41 которого представлен такой анализ.
Вопреки заявленным возражениям об отсутствии в отчете мотивированного отказа от применения доходного подхода (страница 56), подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 4)" не содержит требования о наличии такой мотивации, при этом во исполнение данного требования ФСО N 4 оценщиком приведены мотивы и обоснование выбора использованного метода оценки.
Доводы возражений относительно введения корректировки для объекта-аналога N 3 "на расположение относительно красной линии", нельзя признать обоснованными. Оценщиком приведены мотивы по которым он пришел к выводу о расположении объекта-аналога N 3 на 1 линии (красная линия), указано, что наличие бульвара перед ним не ограничивает его видимость с основной улицы, имеются прямой подъезд. Указанные выводы не опровергнуты административным ответчиком, суд не нашел оснований не согласиться с выводами оценщика.
Доводы возражений административного ответчика об отсутствии корректировки "по качеству отделки помещений", "по физическому состоянию здания, году постройки" опровергаются проведенной корректировкой на класс качества зданий "+24%" (страницы 63, 69 Отчета), которая фактически учитывает качество отделки помещений. Административным ответчиком не представлены доказательства, что выводы оценщика являются неверными о хорошем состоянии и объекта оценки, и объектов-аналогов в виду проводимых реконструкций.
Вопреки доводам возражений административного ответчика о том, что объект-аналог земельного участка N 3 (страница 79 Отчета) имеет разрешенное использование "для многоквартирной застройки", а корректировка на вид разрешенного использования не проведена, оценщик на странице 78 отчета обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения корректировки, поскольку и объект оценки и объекты-аналоги находятся в хона Ц-1 и Ц-2, которые предназначены под офисно-торговую застройку.
Доводы возражений административного ответчика о неверно подобранном объекте-аналоге N 3 (земельный участок) в виду расположения на нем объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилом дом) опровергаются сведениями о цене сделки, которая фактически была учтена оценщиком и содержит лишь стоимость одного объекта недвижимости - земельного участка.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Кроме того, административным ответчиком не опровергнуты допустимыми доказательствами выводы оценщика о наличии НДС в стоимости примененных в расчетах объектов-аналогов.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 7 февраля 2019 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Относительно требований административного истца о возложении обязанности на административных ответчиков внести в кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного земельного участка в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета не требуется.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Гран" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое с кадастровым номером **, общей площадью 11391,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 409 118 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 7 февраля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 9 апреля 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
