Решение Ростовского областного суда от 25 июня 2019 года №3а-200/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2019 года Дело N 3а-200/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "РТП ИНВЕСТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором и собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы, размера выкупной стоимости осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (30 674 366,59 и 13 633 232,48 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика (7 163 632 и 1 986 388 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца Сердюкова Е.А. в суд явилась, уточнила административный иск с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Дело рассмотрено в его отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Г., действующий по доверенности, в судебном заседании до перерыва возражал против административного иска и отчета, а также против выводов заключения эксперта о рыночной стоимости, земельного участка, находящегося в собственности административного истца.
Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ТУ ФАУГИ в Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3148 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - индивидуальные гаражи, автостоянки; кадастровая стоимость по состоянию на 6 февраля 2015 года - 13 633 232,48 рублей; а также является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), мебельные салоны, торгово-выставочные залы, кадастровая стоимость по состоянию на 29 декабря 2016 года - 30 674 366,59 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при уплате земельного налога в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации, а также служит основой для расчета выкупной стоимости арендуемого земельного участка, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование требований административным истцом представлены отчеты оценщика, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату определения его кадастровой стоимости определена в размере 7 163 632 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 986 388 рублей.
Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанные на отчетах оценщика, были отклонены решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 февраля 2019 года и от 5 марта 2019 года. Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО NN1,3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО "Региональный Центр экспертизы и оценки" (заключение от 30 мая 2019 года N0008/19).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату определения его кадастровой стоимости определена в размере 14 963 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 355 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны рыночной стоимости.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы выборки объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка земельных участков.
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка для коммерческого строительства площадью 1200-80000 кв.м (таблица 11), расположенных в г.Ростове-на-Дону, 3 участка того же назначения площадью 640-800 кв.м (таблица 12), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.
Расчет стоимости приведен в таблицах NN11-12. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на торг, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь). Порядок расчета корректировок показан с приведением математических действий.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выбранные аналоги; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против обоснованности выводов заключения эксперта являются предположением об иной рыночной стоимости и поэтому не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, примененные экспертом корректировки подробно и ясно объяснены, сомнений в обоснованности выбора объектов-аналогов не имеется, требования ФСО соблюдены. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью обусловлена применением к участкам среднего удельного показателя и разницей в методах проведения массовой оценки и индивидуальной оценки конкретных участков.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости. Административный ответчик не оспаривал заключение эксперта, полагая его обоснованным.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, заключение эксперта не приводит к выводу о наличии нарушений методики кадастровой оценки, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3148 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 февраля 2015 года в сумме 5 355 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2016 года в сумме 14 963 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 1 февраля 2019 года и 15 февраля 2019 года в отношении вышеназванных земельных участков соответственно.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка