Дата принятия: 01 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-2001/2020, 3а-75/2021
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2021 года Дело N 3а-75/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Шуваркиной Т.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-75/2021 по административному исковому заявлению Гричука А.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности Захаревского А.Д.,
ГБУ СО "ЦКО" Лаврищевой Н.Л.,
установил:
Гричук А.М. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 576 900 руб..
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Захаревский А.Д. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, замечаний к заключению повторной судебной экспертизы ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" не имеет, с выводами судебной экспертизы, проведенной ООО "Лига-Консалт Оценка", не согласен.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" Лаврищева Н.Л. не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном экспертным заключением ООО "Лига-Консалт Оценка", полагая, что отчет об оценке и заключение повторной судебной экспертизы ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" не отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, заинтересованное лицо Администрация м.р. Волжский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО "ЦКО", Администрация м.р. Волжский Самарской области представили письменные отзывы, Правительство Самарской области - письменные возражения, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области - письменные пояснения.
Выслушав стороны, экспертов, специалиста, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные Гричуком А.М. требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона N 237 от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как следует из материалов дела, Гричук А.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 10 000 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: <адрес> ( основание: договор аренды N 11/17 от 7 апреля 2017 года)
На указанном земельном участке расположено нежилое здание (административное здание производственного комплекса) с кадастровым номером N, принадлежащее на праве собственности Гричуку А.М..
Постановлением Правительства Самарской области от 6 ноября 2019 года N 797 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Самарской области.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена вышеуказанным Постановлением Правительства Самарской области по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 857 400 руб.
Административный истец, являясь арендатором указанного выше земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 3 ноября 2020 года Гричук А.М. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 092-ЮЛ, выполненный 15 сентября 2020 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 1 576 000 рублей.
ГБУ СО "ЦКО" в письменном отзыве привело ряд замечаний к отчету об оценке, полагая, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем просило назначить судебную экспертизу.
Определением суда от 24 ноября 2020 года была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лига-Консалт Оценка".
По результатам судебной экспертизы, проведенной 20 января 2021 года, составлено экспертное заключение N 209-12/20/СЭ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 4 239 470 рублей.
С выводами судебной экспертизы не согласился представитель административного истца, представил ряд замечаний, в связи с этим просил назначить повторную судебную экспертизу.
Определением суда от 16 февраля 2021 года назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ".
По результатам повторной судебной экспертизы (с учетом выявленной арифметической ошибки) величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 1 790 324 руб. (экспертное заключение от 9 марта 2021 года).
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Исследовав отчет об оценке, заключение эксперта, заключение повторной судебной экспертизы, выслушав экспертов, специалиста, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "ЗЕМ.СТАНДАРТ" от 9 марта 2021 года, содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертом проведен визуальный осмотр объекта оценки с подробным исследованием на публичной карте, описанием параметров оцениваемого земельного участка.
Эксперт установил, что земельный участок расположен на расстоянии около 2,82 км. от автомобильной дороги регионального значения 36К-143 Обход г. Самары, на расстоянии около 500 м до участка заканчиваются асфальтобетонные подъездные пути, далее - грунтовая дорога.
Установив фактическое использование земельного участка -под размещение административного здания ( пункта охраны) производственного комплекса, эксперт оценил земельный участок исходя из его фактического использования.
Проведя анализ рынка земельных участков, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, эксперт сделал вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения, и определилинтервал значений цен предложений к продаже земельных участков на дату оценки от 45 до 400 руб./кв. м ( без учета скидки на торг и корректировок).
Оценка исследуемого объекта проводилась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В качестве объектов-аналогов для проведения расчетов выбраны земельные участки, относимые к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения, расположенные в Ставропольском районе Самарской области, свободных от улучшений.
Все расчеты производились на 1 кв. м с дальнейшим умножением на величину площади оцениваемого земельного участка.
Выполнены корректировки на торг ( 18 %), на наличие коммуникаций у объекта-аналога N 5, у которого имеется электричество, вода, свет, в размере -32%. В отношении всех аналогов выполнены корректировки на площадь с учетом коэффициента торможения, на местоположение, на расположение относительно крупных автодорог.
Замечание к экспертному заключению, представленное ГБУ СО "ЦКО, относительно неправомерного внесения корректировки на удаление от крупных автодорог, экспертом устранено в представленном им дополнении, в рамках которого рыночная стоимость земельного участка установлена равной 1 790 324 руб.
Остальные замечания ГБУ СО "ЦКО" на заключение повторной экспертизы суд считает необоснованными.
В соответствии с пунктами 10, 11, 25 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25 сентября 2014 года для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Анализ рынка недвижимости экспертом выполнен с учетом анализа, содержащегося в отчете об оценке, а также на основании собственного анализа рынка, выводы и полнота которых соответствуют требованиям вышеприведенного Федерального стандарта оценки.
Право на самостоятельное определение методов оценки с учетом принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности предусмотрен пунктом 25 ФСО N 7.
Выбор объектов-аналогов произведен на основании имевшейся в распоряжении эксперта базы данных по недвижимости "Волга-Инфо", из которой экспертом выбраны объекты-аналоги, расположенные в Ставропольском районе Самарской области в связи с отсутствием на дату оценки сопоставимых с исследуемым объектом оценки земельных участков в Волжском районе.
Доводы ГБУ СО "ЦКО" о том, что учреждением осуществлена выборка, в результате которой было найдено значительное количество аналогов, расположенных в Волжском районе, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ", которому поручено проведение повторной экспертизы, самостоятельно провел выборку объектов-аналогов в соответствии с выбранной методикой и требованиями законодательства об оценочной деятельности.
В экспертном заключении объекты-аналоги рассмотрены на дату оценки, что соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводы ГБУ СО "ЦКО" о том, что при выборе аналогов для расчета рыночной стоимости рекомендуется рассматривать объявления о продаже земельных участков с датой предложений, входящей в диапазон 5-15 месяцев, и следует учитывать среднее значение удельного показателя рыночной стоимости земельных участков, не основаны на положениях действующего законодательства.
Доводы ГБУ СО "ЦКО" о том, что аналоги N 4 и N 5 являются одним и тем же объектом, являются неосновательными.
В информации, представленной ООО "Волга-Инфо" на странице 40 экспертного заключения, земельные участки, расположенные в Н.Санчелеево ( аналоги N 4 и 5) имеют разную площадь, разную стоимость и состав коммуникаций, указаны особенности каждого из этих участков, выставлены на продажу разными риелторами, что не давало эксперту оснований считать эти участки одним и тем же объектом.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Вопреки доводам ГБУ СО "ЦКО" относительно неправильного подбора аналогов по площади, экспертом подобраны аналоги, сопоставимые с исследуемым объектом по основным ценообразующим факторам ( по назначению, свободные от улучшений, на дату оценки). Отличие объекта оценки от объектов-аналогов по площади не свидетельствует о необоснованном подборе аналогов, поскольку на данный фактор экспертом применены корректировки в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.
Доводы ГБУ СО "ЦКО" о том, что корректировки на расположение относительно крупных магистралей применяются исключительно для земельных участков под объекты придорожного сервиса, не соответствуют данным Справочника оценщика-2018.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы является обоснованным.
В связи с тем, что достоверной является величина рыночной стоимости, определенная заключением повторной экспертизы, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, не может быть положена в основу решения.
Заключением эксперта ООО "Лига-Консалт Оценка" величина рыночной стоимости земельного участка определена больше, чем его кадастровая стоимость.
Исследовав указанное экспертное заключение, суд принимает во внимание, что объект оценки экспертом не осматривался, и он определилсостояние подъездных путей к объекту оценки как удобные подъездные пути, в то время как доступ к земельному участку осуществляется по грунтовой дороге, протяженность которой составляет 2640 метров.
В связи с этим в отношении аналога N 2, к которому примыкает асфальтированная дорога, и аналога N 5, который расположен в непосредственной близости к магистрали, экспертом ООО "Лига-Консалт Оценка" не были применены корректировки.
Несоответствие экспертного заключения ООО "Лига-Консалт Оценка" требованиям нормативно-правовой базы в области судебной экспертизы подтверждена заключением специалиста ООО "Центр Экспертизы Оценки" N 2021/03-06 от 23 марта 2021 года.
В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная заключением экспертизы ООО "Лига-Консалт Оценка", не может быть признана достоверной.
Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1 790 324 руб.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд 3 ноября 2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Гричука А.М. удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 10 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 790 324 рублей.
Датой обращения Гричука А.М. в суд считать 3 ноября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 6 апреля 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
