Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2020 года №3а-199/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2020 года Дело N 3а-199/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Коневой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-199/2020 по административному исковому заявлению Гулуева А.А. оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Гулуев А.А.о. обратился в суд с административным иском (с учетом уточнения заявленных требований - т. 1, л.д. 98-99) к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве аренды земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 1158 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 845 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 21 января 2019 года;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 1714 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 3 192 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 21 января 2019 года, составляет 4 433 310 рублей 36 копеек. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89NN, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 6 440 389 рублей 28 копеек. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы за пользование земельными участками, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости.
В качестве административных соответчиков судом к участию в деле привлечены: Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка"; ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу.
В качестве заинтересованного лица, судом к участию в деле привлечена Администрация города Салехарда в лице Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменных возражениях полагал в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Гулуев А.А.о. является арендатором земельных участков: с кадастровым номером N, общей площадью 1158 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 1714 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям прошедших государственную регистрацию договоров аренды земельного участка N 51/17 от 17 марта 2017 года, N 106/20 от 15 июня 2020 года (со сроком аренды до 2065, 2069 гг.) и приложений к ним, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.4 договора), арендодателем выступает - Администрации МО город Салехард.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для целей налогообложения.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N, по состоянию на 21 января 2019 года, 01 января 2019 года, составляет 4 433 310, 36 рублей, 6 440 389, 28 рублей, соответственно. Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, требования, изложенные в содержании административного искового заявления (с учетом уточнения заявленных требований) о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 и 21 января 2019 года следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 2113-06-2020-Г/89 от 29 июня 2020 года, выполненный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому их рыночная стоимость, составила: с кадастровым номером N - 2 845 000, 00 рублей (по состоянию на 21 января 2019 года); с кадастровым номером N - 3 192 000, 00 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, ряд земельных участков выбранных в качестве объектов аналогов имеет значительные различия по местоположению, виду использования, наличие возможности подключения объектов к необходимым коммуникациям необоснованно (с учетом того, что в отчете также содержится информация о фактическом наличии таких коммуникаций), что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 048-20 от 28 октября 2020 года, рыночная стоимость земельных участков, составила: с кадастровым номером N - в размере 4 311 000 рублей (по состоянию на 21 января 2019 года); с кадастровым номером N - в размере 5 267 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельных участков, подготовленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков следует признать заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 048-20 от 28 октября 2020 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной их рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Дата подачи административного искового заявления в суд - 20 июля 2020 года, соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 80 000 рублей (т. 2, л.д. 96), подлежит удовлетворению за счет административного истца Гулуева А.А.о., по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельных участков и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет менее 30% (1,03 и 1,22 раза), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 80 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером N, общей площадью 1158 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 4 311 000 (четыре миллиона триста одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 21 января 2019 года;
- с кадастровым номером N, общей площадью 1714 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 5 267 000 (пять миллионов двести шестьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления Гулуева А.А.о. о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 20 июля 2020 года.
Взыскать с Гулуева А.А. оглы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка