Решение Ярославского областного суда от 15 августа 2019 года №3а-199/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 августа 2019 года Дело N 3а-199/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ВОЛСТАР - Инжинирг" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ВОЛСТАР - Инжиниринг" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание магазина площадью 2 401, 1 кв.метр, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 42 296 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг" является собственником указанного объекта недвижимости, плательщиком налога на имущество организаций. ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг" проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 25 декабря 2012 года составляет 42 296 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 25 декабря 2012 года 79 656 006, 94 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда, подтвердив размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Крайнюченко В.Г., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов;
3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.
В указанный Перечень под номером 216 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 28 февраля 2013 года.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом налогообложения, следовательно права и законные интересы ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 25 декабря 2012 года. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 25 декабря 2012 года в размере 79 656 006, 94 рубля на основании величины удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 - п.
Административным истцом представлен Отчет ООО "Ярэксперт" об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 25 декабря 2012 года установлена в размере 42 296 000 рублей.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком затратным и доходным подходами.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик определяла стоимость объектов путем суммирования затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.
При расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом оценщик в качестве источника доходов рассматривала арендные платежи.
После получения результатов в рамках каждого из подходов оценщик произвела определение рыночной стоимости объекта путем их согласования.
Кроме того, оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Однако, результатам оценки, полученным с применением данного подхода при согласовании результатов расчетов был присвоен весовой коэффициент равный 0. Таким образом, полученный сравнительным подходом результат оценки в окончательном расчете не участвовал, приведен оценщиком в расчете индикативно.
По делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета, согласно выводам которой Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
Из заключения эксперта Крайнюченко В.Г. следует, что в затратном подходе среднерыночной значение прибыли предпринимателя оценщик уменьшает на 33 %. Как следствие, результат затратного подхода является непредставительным.
В доходном подходе в расчет потенциального валового дохода включен цокольный этаж, при этом на протяжении всего отчета оценщик утверждает, что сдать его нельзя..
Сравнительный подход реализован по городу Ярославлю с корректировкой в 40 % на местоположение. При этом, в анализе ценообразующих факторов оценщик приводит выборку, где средние значения предложений по данным из открытых источников по городу Рыбинску выше, чем по городу Ярославлю на 4, 7 %. Сравнительный подход (приведенный индикативно) дает минимальное значение и не подпадает в диапазоны доходного и затратного подходов, хотя его результат, как правило, наиболее точно отражает ситуацию на рынке.
На основании исследования Отчета, допроса оценщика Григорьевой Л.А. в качестве свидетеля, заключения эксперта Крайнюченко В.Г., дополнительных письменных пояснений эксперта и его показаний, данных в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность полученной по результатам оценки величины рыночной стоимости объекта недвижимости не подтверждает.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца является отдельно стоящим двухэтажным зданием, оборудованным также цокольным этажом.
Оценщиком осмотрен объект оценки. В результате осмотра установлено, что использование цокольного этажа в коммерческих целях, помимо размещения и эксплуатации инженерных сетей, невозможно. В подтверждение данного вывода в составе Отчета имеются фотографии объекта.
При расчете стоимости данного объекта затратным подходом и определении величины прибыли предпринимателя, оценщик исходила из того, что цокольный этаж не несет в себе потребительской ценности, связанной с возможностью его эксплуатации в целях извлечения прибыли, что скажется на спросе на данное здание, а, следовательно, и на величине предпринимательской прибыли застройщика, поскольку 1\3 часть здания фактически не может эксплуатироваться потенциальным покупателем.
Согласно Справочнику оценщика недвижимости 2012 года под редакцией Лейфера Л.А. прибыль предпринимателя для торговых объектов находится в диапазоне от 10 до 40 %, среднее значение составляет 23 %.
Поскольку оценщиком установлены основания для снижения данной прибыли по вышеприведенным обстоятельствам, средняя прибыль в 23 % уменьшена ею на 33 % (в числовом выражении 0, 67) и составила 15, 41%.
Указанные выводы оценщика полно приведены в Отчете, подтверждены ею в судебном заседании. Эти выводы соответствуют характеристике здания.
Оснований полагать, что данные выводы противоречат экономическим принципам или стандартам оценочной деятельности, у суда не имеется.
Вывод эксперта в заключении о том, что уменьшение прибыли предпринимателя на 33 % является необоснованным, голословен, какими - либо доказательствами, ссылками на научную или методическую литературу, а также на нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, не подтвержден.
Вышеприведенные выводы оценщика доступно описаны в Отчете, а потому не вводят в заблуждение пользователей Отчета и нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденногоу приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, признаны быть не могут.
При определении величины рыночной стоимости объекта доходным подходом, оценщик, следуя своему выводу о невозможности использования цокольного этажа объекта в коммерческих целях, определяла ставку арендной платы для данной части здания в размере меньшем, чем данная ставка для первого и второго этажей.
При этом, как следует из содержания Отчета и пояснений оценщика, отказ от определения величины дохода от аренды цокольного этажа в полном объеме был бы необоснован, так как оценщиком производился расчет арендной платы в отношении всего здания, а не его отдельных помещений, что влечет применение ставок арендной платы ко всем помещениям здания.
Таким образом, вопреки выводам экспертного заключения в указанной части судом также не обнаружено противоречивости выводов Отчета и оснований полагать, что содержание Отчета вводит в заблуждение его пользователей.
Также суд не находит нарушений законодательства об оценочной деятельности при расчете величины рыночной стоимости объекта сравнительным подходом в той его части, на которую указал эксперт.
Из Отчета следует, что исследуя рынок недвижимости города Рыбинска, где находится объект оценки, оценщик привела сведения обо всех предложениях или сделках с торгово - офисной недвижимостью на дату продажи и получила диапазон цен за 1 кв.метр от 3 663 рублей до 35 398 рублей, среднее значение - 19 764 рубля за 1 кв.метр.
В связи с отсутствием в городе Рыбинске аналогов для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом, оценщиком исследован рынок города Ярославля в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
В отношении рынка города Ярославля оценщиком были заданы более узкие параметры, в частности местоположение относительно районов города, площадь объектов, тип здания.
По результатам анализа рынка в указанной части оценщиком получен диапазон цен за 1 кв.метр от 12 713 рублей до 46 816 рублей, среднее значение - 30 988 рублей за 1 кв.метр.
В связи с нахождением объектов - аналогов в городе Ярославль, их цены корректировались оценщиком на местоположение на основании Справочника корректировок для оценки стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения в зависимости от численности населения, 2012 года, выпущенного ООО РусБизнесПрайсформ, и составила 0,60 (или 40 %).
Эксперт в заключении указывает, что величина корректировки необоснованна, так как результаты анализа рынка показывают расхождение средних цен на торгово - офисную недвижимости городов Ярославля и Рыбинска в размере 4, 7 %.
Вместе с тем, с указанными выводами эксперта нельзя согласиться. Как указывалось выше, в связи с отсутствием достаточного количества аналогов, оценщиком анализировался весь рынок торгово - офисной недвижимости города Рыбинска, тогда как для города Ярославля такой анализ сделан лишь в отношении объектов, сопоставимых с объектом оценки по характеристике района расположения в городе ("спальный" район), площади и типу объекта (отдельно стоящее здание).
Доказательства того, что проведенный оценщиком анализ рынка города Рыбинска или города Ярославля фактически данный рынок не отражает или содержит недостоверные сведения, ни заключение эксперта, ни иные материалы административного дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что обоснованность выводов оценщика о возможности использования для расчета рыночной стоимости объекта сравнительным подходом аналоги в городе Ярославле и о величине корректировки на местоположение в 0,60 (40 %) материалами дела не опровергнута, с данными выводами нет оснований не согласиться.
Таким образом, заключение эксперта в той части, где содержатся выводы о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности и о недостоверности выводов Отчета, являются голословными, не подтверждаются иными собранными по делу доказательствами и не обоснованы ссылкой на те нормы, которые, по мнению эксперта, нарушены оценщиком при составлении Отчета.
В связи с этим, суд полагает, что объективных оснований для признания Отчета несоответствующим законодательству об оценочной деятельности у эксперта не имелось. По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что доказательством недостоверно установленной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертное заключение не является.
Кроме того, по изложенным основаниям суд полагает, что обстоятельства, при которых эксперт был обязан самостоятельно определить величину рыночной стоимости объекта недвижимости, в данном случае не возникли, так как в соответствии с определением о назначении по данному административному делу судебной экспертизы от 14 июня 2019 года данный вопрос подлежал разрешению только в случае установления несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, суд полагает нецелесообразным анализ выводов эксперта в той части экспертного заключения, в которой им произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
При рассмотрении административного дела доводы о нарушении законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета заявлял также заинтересованное лицо по делу Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области. С приведенными данным лицом доводами суд также не находит оснований согласиться.
Так, при расчете полной восстановительной стоимости объекта оценки в целях определения величины рыночной стоимости затратным подходом, оценщик определяла непосредственно величину восстановительной стоимости на основании стоимости 1 куб.метра строительства по данным справочника КО - ИНВЕСТ "Общественные здания - 2011". Для расчета оценщиком принята стоимость в 7 209 рублей за 1 куб.метр для объекта - магазины универсальные районные со столовой до 100 мест с подвалом со встроенной котельной; количество этажей - 2; объемом 6 000 куб.метров.
При этом оценщик исходила из того, что такое здание является аналогом объекту оценки исходя из количества этажей в здании, наличия подвала. При этом, оценщик вводила корректировку на строительный объем. Учитывая, что наличие в составе здания помещений столовой на влияет на рыночную стоимость объекта в указанной части корректировка стоимости строительства оценщиком не производилась.
Данные выводы оценщика полно и подробно в Отчете приведены, их обоснованность материалами дела не опровергнута.
Критикуя выводы оценщика в данной части, Департамент указывает на необоснованность применения вышеприведенной расценки для объекта - магазины универсальные районные со столовой до 100 мест с подвалом со встроенной котельной; количество этажей - 2; объемом 6 000 куб.метров, лишь в той части, что в его составе имеются помещения столовой.
Вместе с тем, Департамент не приводит доказательств того, что наличие в составе здания помещений столовой каким - либо образом увеличивает или иным образом влияет на величину восстановительной стоимости.
При этом, Департамент полагает, что более обоснованным было бы применение расценки в 7 143 рубля за 1 куб.метр - магазины универсальные с подвалом; количество этажей 3 - 5; строительный объем 10 000 куб.метров. По мнению Департамента данный аналог сопоставим с объектом оценки по объему и этажности.
Между тем, доводы Департамента по сопоставимости объектов в части количества этажей нельзя признать обоснованным, так как здание административного истца имеет два этажа. Кроме того, указанные объекты не сопоставимы по качеству отделки, что безусловно влияет на величину восстановительной стоимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что приведенные заинтересованным лицом доводы несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости не подтверждают.
Исследование Отчета в иной части также не дает суду оснований для таких выводов.
В Отчете полно и достоверно изложена информация об объекте оценки, о тех экономических факторах, которые влияют на величину его рыночной стоимости, действия оценщика при производстве оценки подробно в Отчете изложены, являются понятными и проверяемыми, все этапы оценки, подлежащие отражению в Отчете, в нем имеются.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о допущенных оценщиком нарушениях при проведении оценки или об искажении полученной в результате оценки величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд полагает, что данная величина подлежит установлению в соответствии с выводами Отчета в размере 42 296 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "ВОЛСТАР - Инжиниринг" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 27 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ВОЛСТАР - Инжинирг" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здание магазина площадью 2 401, 1 кв.метр, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 42 296 000 (сорок два миллиона двести девяносто шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 42 296 000 (сорок два миллиона двести девяносто шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка