Решение Иркутского областного суда от 12 февраля 2020 года №3а-199/2019, 3а-29/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2020 года Дело N 3а-29/2020
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Гордееве А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-29/2020 (3а-199/2019) по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Заларинская межрайонная база по материально-техническому снабжению" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация муниципального образования "Заларинский район" и Администрация Заларинского муниципального образования, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Заларинская межрайонная база по материально-техническому снабжению" (ОАО "Заларинскагропромснаб") является собственником сооружения, назначение: нежилое, протяженность 585 метров, инв. N 2697, лит. 1, "адрес изъят", которое расположено на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью 5 127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, "адрес изъят".
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25 сентября 2004 года. Первоначально земельный участок имел вид разрешенного использования для строительства производственной базы, который был изменен 14 сентября 2009 года другой вид разрешенного использования - под железнодорожным тупиком.
18 июня 2018 года изменен почтовый адрес земельного участка: "адрес изъят".
Земельный участок отнесен к тринадцатой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов).
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 2 760 292 рубля 19 копеек.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ОАО "Заларинскагропромснаб" обратилось в Общество с ограниченной ответственностью "Ц.", которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 1 059 000 рублей.
15 октября 2019 года ОАО "Заларинскагропромснаб" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 11 октября 2019 года N 89/2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 1 059 000 рублей.
Уведомлением указанной комиссии от 21 октября 2019 года N 15-32600 ОАО "Заларинскагропромснаб" отказано в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости в связи с пропуском срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер выкупной стоимости земельного участка под находящимся в собственности сооружением, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца на выкуп земельного участка по обоснованной цене.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 5127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 1 059 000 рублей, восстановить пятилетний срок для обращения в суд за оспариванием кадастровой стоимости земельного участка.
Административное исковое заявление поступило в Иркутский областной суд 18 ноября 2019 года.
Определением Иркутского областного суда от 11 декабря 2019 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, значительно отличается от его кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 12 февраля 2020 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебное заседание не явился представитель административного истца ОАО "Заларинскагропромснаб" Конякин В.А., просил об отложении разбирательства административного дела в связи с нахождением в отпуске с выездом за пределы города Иркутска в период с 11 по 22 февраля 2020 года.
Суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении разбирательства административного дела, не усмотрев невозможности рассмотрения административного дела без участия данного представителя (пункт 1 части 2 статьи 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
При этом, судом приняты во внимание представленные представителем административного истца Конякиным В.А. пояснения относительно нарушения прав установленной кадастровой стоимостью, поскольку земельный участок находится у административного истца во владении на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта и уплачивается налог на землю.
Иркутским областным судом также принято к производству заявление об уточнении административных требований от 10 февраля 2020 года, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.
В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Муковозчикова А.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 187-189 том 1).
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Иркутской области Полодухина О.Е., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается сведениями сайта "Почта России" и почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области (л.д. 214-215, 245-248 том 1).
Представитель заинтересованного лица Администрации Заларинского муниципального образования Кубарева Н.А в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица Администрация муниципального образования "Заларинский район" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 5 127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, то есть до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года NN 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 N 274-ФЗ от 3 августа 2018 года N 312-ФЗ, от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп и последующих изменений.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
ОАО "Заларинскагропромснаб" является собственником сооружения, назначение: нежилое, протяженность 585 метров, инв. N 2697, лит. 1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес изъят", которое расположено на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью 5 127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, местоположение: "адрес изъят".
На основании государственного акта от 30 декабря 1999 года N 7504-01-00004 земельный участок находится во владении административного истца на праве постоянного бессрочного пользования.
Эти обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 172, 173-181 том 1).
Административный истец представляет в налоговый орган декларации по земельному налогу и уплачивает земельный налог, что подтверждается платежными поручениями.
Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости ввиду необходимости оплаты справедливого земельного налога и возможности его выкупа по соответствующей цене.
Таким образом, ОАО "Заларинскагропромснаб" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Первоначально 15 октября 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Уведомлением указанной комиссии от 21 октября 2019 года N 15-32600 ОАО "Заларинскагропромснаб" отказано в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости в связи с пропуском срока, указанного в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что данные об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 22 июля 2014 года, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 15 октября 2019 года, в суд - 18 ноября 2019 года, поэтому установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, пропущен.
Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении данного срока со ссылкой на актуальность оспаривания кадастровой стоимости для административного истца.
Суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного пятилетнего срока, так как в Государственный реестр (кадастр) недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением количественных или качественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости.
Возможность восстановления данного срока разъяснена также в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Кадастровая стоимость земельного участка определена состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 2 760 292 рубля 19 копеек. Земельный участок отнесен к тринадцатой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельного участка ОАО "Заларинскагропромснаб" заключен договор на проведение оценки земельного участка от 16 сентября 2019 года N 89/2019 с Обществом с ограниченной ответственностью "Ц.".
Согласно отчету об оценке от 11 октября 2019 года N 89/2019, составленному Обществом с ограниченной ответственностью "Ц.", по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 1 059 000 рублей.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка путем установления его рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях установления соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 11 декабря 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и управления собственностью", значительно отличается от его кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Как усматривается из заключения судебного эксперта, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11 октября 2019 года N 89/2019, составленный Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и управления собственностью", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, так как на стр. 58 отчета оценщиком ошибочно не применена корректировка на вид разрешенного использования, поскольку вид разрешенного использования объектов-аналогов отличается от вида разрешенного использования объекта оценки.
Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (1 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".
Экспертом исследован рынок недвижимости города Ангарска, который является наиболее развитым в промышленных целях, определен сегмент рынка - для осуществления производственной деятельности.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Экспертом в качестве трех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования, расположенные в городе Ангарске.
Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности.
Объект оценки и объекты-аналоги имеют разные виды разрешенного использования, в связи с чем, экспертом применена корректировка на вид разрешенного использования, которая составила минус 32,36% для всех объектов-аналогов, так как объекты-аналоги отнесены к девятому виду разрешенного использования, а объект оценки к тринадцатому виду разрешенного использования.
Суд соглашается с данной корректировкой, поскольку очевидно, что использование земельных участков для всего комплекса производственной деятельности (девятая группа видов разрешенного использования) повышает цену при продаже, в отличие от возможности использования объекта оценки только в части технологического процесса для железнодорожного тупика (тринадцатая группа видов разрешенного использования).
Именно в связи с тем, что оценщик не применил данную корректировку, рыночная стоимость определена им в большем размере, чем судебным экспертом.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объекту-аналогу N 1 в размере 2,84%, к объекту-аналогу N 2 в размере 1,06%.
Эксперт применил корректировку на местоположение, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных населенных пунктах, которая составила для всех объектов-аналогов минус 41,49%.
Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка для объекта-аналога N 1 - 7,90%, для объекта-аналога N 2 - 5,86%, для объекта-аналога N 3 - 9,59%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с земельными участками под производственно-складское назначение, в размере минус 15% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 16 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 716 333 рубля.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 5127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом, в размере 716 333 рубля, удовлетворив административные исковые требования.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности. Установленная судебным экспертом рыночная стоимость не оспорена лицами, участвующими в деле.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 15 октября 2019 года, в суд - 18 ноября 2019 года, поэтому в силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании решения суда, применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации в порядке, изложенном в соответствующих нормативных правовых актах, в том числе в Налоговом кодексе Российской Федерации (пункт 2.1 статьи 52, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1.1 статьи 391, пункт 2 статьи 403).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Административным истцом на счет Иркутского областного суда для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, платежным поручением от 27 декабря 2019 года N 331 уплачены денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 22 400 рублей.
ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации заявлено о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 22 800 рублей, что подтверждается представленным счетом от 17 января 2020 года N 19 и сметой расходов, поэтому разница в размере 400 рублей между заявленной суммой 22 800 рублей и уплаченной административным истцом 22 400 рублей, подлежит взысканию с Правительства Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации - Иркутской области в пользу Федерального
бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в соответствии с положениями статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П.
Суд полагает, что позиция административного ответчика Правительства Иркутской области в данном деле, который просил принять законный и обоснованный судебный акт и не возражал против назначения экспертизы, не может расцениваться с позиции нарушения процессуальных и материальных прав административного истца, который вынужден в судебном порядке защищать свои права в результате такого установления кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, которое безусловно нарушает его права.
Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что в рассмотренном административном деле расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 2 760 292 рубля 19 копеек и рыночной стоимостью этого земельного участка в размере, установленном судом на основании экспертного заключения по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в размере 716 333 рубля, составляет 74 %, что превышает приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о допущенной ошибке и нарушении прав административного истца, установленной кадастровой стоимостью объекта недвижимости.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Иркутской области, является Правительство Иркутской области.
Разница между уплаченной суммой расходов административным истцом и заявленной экспертным учреждением в размере 400 рублей подлежит возмещению Правительством Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации - Иркутской области. С других административных ответчиков расходы по данному административному делу взысканы быть не могут.
В связи с этим, доводы Правительства Иркутской области о невозможности взыскания судебных расходов с государственного органа, не являются основаниями к отказу в возмещении судебных расходов экспертному учреждению.
Доводы Правительства Иркутской области о том, что суд должен был привлечь к участию в деле главного распорядителя бюджетных средств (министерство финансов Иркутской области), который выступает от имени публично-правового образования, со ссылкой на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 года N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации", не могут быть приняты во внимание, поскольку, во-первых, 28 мая 2019 года Пленумом Верховного Суда Российской Федерации принято постановление N 13 "О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации", во-вторых, рассмотрение дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется иным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, пунктом 31 которого прямо предусмотрена возможность взыскания данных расходов с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости за счет средств соответствующей казны, в-третьих, отсутствует необходимость в привлечении к участию в деле финансового органа, так как Правительство Иркутской области выступало от имени публично-правового образования при оспаривании кадастровой стоимости, а судебные расходы подлежат взысканию за счет средств казны, причем министерство финансов Иркутской области осуществляет лишь исполнение данного судебного акта.
В связи с этим, суд приходит к выводу о взыскании с Правительства Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации - Иркутской области в пользу Федерального бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 400 (четыреста) рублей, в качестве разницы между уплаченной административным истцом суммой за производство экспертизы и заявленной экспертным учреждением.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Открытого акционерного общества "Заларинская межрайонная база по материально-техническому снабжению" удовлетворить.
Восстановить Открытому акционерному обществу "Заларинская межрайонная база по материально-техническому снабжению" пропущенный пятилетний срок на подачу в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 5 127,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под железнодорожным тупиком, расположенного по адресу: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 716 333 (семьсот шестнадцать тысяч триста тридцать три) рубля, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 15 октября 2019 года.
Взыскать с Правительства Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации - Иркутской области в пользу Федерального
бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 400 (четыреста) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2020 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка