Решение Саратовского областного суда от 13 сентября 2018 года №3а-199/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 сентября 2018 года Дело N 3а-199/2018
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Морозовой М.Н.,
с участием представителя комитета по управлению имущества Саратовской области Колосовой М.С., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области Шатуновой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центргород" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имущества Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованное лицо: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центргород" (далее - ООО "Центргород") обратилось с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имущества Саратовской области, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., по состоянию на 16 декабря 2015 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 г. N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> установлена по состоянию на 16 декабря 2015 г. в размере <данные изъяты>. Вместе с тем рыночная стоимость объекта недвижимости на указанную дату, определенная на основании отчета N 209Е/О-2017 от 23 ноября 2017 г., подготовленного оценщиком ООО "<данные изъяты>", составляет <данные изъяты> руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом ООО "<данные изъяты>".
В ходе рассмотрения настоящего административного дела ООО "Центргород" уточнило требования и просило установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере <данные изъяты> руб., определенной на основании заключения эксперта.
Определением суда Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.
В судебном заседании представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области Колосова М.О., представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Шатуиова О.Г. не возражали против удовлетворения административного искового заявления.
Представители ООО "Центргород", Управления Росреестра по Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, принадлежат на праве собственности ООО "Центргород" (л.д. 13).
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 г. N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области".
На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 февраля 2018 г. кадастровая стоимость по состоянию на 16 декабря 2015 г. в отношении нежилого здания установлена в размере <данные изъяты>. (л.д. 12).
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г. N П/451 в Саратовской области при Управлении Росреестра по Саратовской области, от 09 января 2018 г. N 10-26/145 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное им 27 декабря 2017 г., в связи с несоответствием отчета требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 16-19).
Оспаривая кадастровую стоимость в суде, ООО "Центргород" представило в суд отчет N 209Е/О-2017 от 23 ноября 2017 г., подготовленный оценщиком ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> руб.
Согласно подпункту 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также размещает его на своем официальном сайте или на сайте субъекта.
Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, что закреплено в статье 14 и пункте 2 статьи 372 Налоговым кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации при установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества.
На территории Саратовской области указанный налог введен Законом Саратовской области "О введении на территории Саратовской области налога на имущество организаций" от 24 ноября 2003 г. N 73-ЗСО (в редакции Закона от 25 ноября 2015 г. N 149-ЗСО).
В соответствии со статьей 1.1 указанного Закона налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении административно-деловых и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв.м и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Распоряжением комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 30 ноября 2016 г. N 1132-р указанное здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017 г.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Таким образом, внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу недвижимого имущества с 1 января 2017 г, затрагивает его права как налогоплательщика, поскольку определение налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества установлено с 1 января 2017г.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Поскольку представленный отчет оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержал сведения, вызывающие сомнения в его достоверности, по ходатайству стороны административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта, выполненному ООО "Бюро судебных экспертиз", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, составила <данные изъяты> руб. (л.д. 182).
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Из содержания заключения эксперта видно, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости произведен экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ от затратного и доходного подходов эксперт обосновал. В рамках сравнительного похода применен метод сравнения продаж (л.д. 156).
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Объект оценки - нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, представляет собой торгово-развлекательный комплекс (Блок "А").
В качестве объектов-аналогов экспертом применены три объекта, расположенных в г. Балаково и г. Хвалынске Саратовской области, имеющих административно-торговое назначение.
Объекты-аналоги сравнивались по цене предложения, условиям сделки, площади, дате заключения сделки, передаваемым правам, коммуникациям.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применена корректировка на уторгование, на местоположение, на площадь (масштаб).
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован. Величины корректировок, примененных экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки, подтверждены ссылками на источники их получения.
С учетом изложенного суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта от 10 августа 2018 г. N 328.06/2018, выполненное ООО "Бюро судебных экспертиз", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 г. N611.
Эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Полномочия, квалификация эксперта Баталиной Т.В. подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности от 02 февраля 2018 г., является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "<данные изъяты>", гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в СОАО "<данные изъяты>", период страхования с 01 июня 2017 г. по 31 мая 2020 г.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
На основании изложенного суд считает, что заключение эксперта о величине рыночной стоимости нежилого здания выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является достоверным и обоснованным.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования ООО "Центргород" подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Центргород" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имущества Саратовской области. Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованное лицо: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - торгово-развлекательного комплекса (блок "А") с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию 16 декабря 2015г.
Датой подачи заявлений считать 27 декабря 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка