Решение Иркутского областного суда от 18 февраля 2019 года №3а-199/2018, 3а-21/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2019 года Дело N 3а-21/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Шеине М.С.,
с участием представителя административного истца Сёмкиной Е.А. - Смольниковой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-21/2019 по административному исковому заявлению Сёмкиной Е.А. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Сёмкина Е.А. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 1249 кв.м., местоположение: "адрес изъят", кадастровый номер "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания магазина, равной его рыночной стоимости, в размере 962 000 рублей.
Земельный участок предоставлен административному истцу в аренду на основании договора от 15 октября 2018 года N 162-18 и используется по целевому назначению, арендная плата определена из расчета 1,5% от величины его кадастровой стоимости, что следует из Приложения N 1 к указанному договору.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка N "номер изъят" на 1 января 2012 года установлена в размере 3 414 428,77 рублей на основании Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп).
По поручению Сёмкиной Е.А. рыночная стоимость земельного участка определена оценочной компанией ООО "Зеленый мыс" по состоянию на 1 января 2012 года в размере 962 000 рублей.
Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Закона об оценочной деятельности, допускающие возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, Сёмкина Е.А. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2012 года в сумме 962 000 рублей.
По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Смольникова Е.Д. административные исковые требования по величине рыночной стоимости уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 1249 кв.м., с разрешенным использованием - для размещения здания магазина, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", в размере рыночной стоимости, определенной на 1 января 2012 года по результатам судебной экспертизы в сумме 1 090 964 рублей.
Уточненные требования Смольникова Е.Д. в судебном заседании поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве указал, что правообладатель земельного участка обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, возражений против административных исковых требований не привел.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве представитель Управления Сенотрусова Т.А. указала, что земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 27 июля 2004 года, 25 октября 2018 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации аренды в пользу Сёмкиной Е.А., при кадастровой оценке участок отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость на 1 января 2012 года установлена в размере 3 414 428,77 рублей (2 733,73 рублей за 1 кв.м.). Возражений против требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной заключением эксперта, Управление Росреестра не высказало, экспертное заключение не оспорило.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Полехина Е.П. подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 1249 кв.м., установленной по состоянию на 1 января 2012 года в размере 3 414 428,77 рублей. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что Кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу. Просила о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация муниципального образования город Братск о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в су не направила, позиции по иску не высказала.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Выслушав объяснения представителя административного истца Смольниковой Е.Д., исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Сёмкина Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 1249 кв.м., с разрешенным видом использования: для размещения здания магазина, расположенного на землях поселений по адресу: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 15 октября 2018 года N 162-18, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации, действующего от имени МО города Братска, и Сёмкиной Е.А.
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 октября 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 14 декабря 2018 года.
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 июля 2004 года, отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). В государственный кадастр недвижимости на основании Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 N 239-пп внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 3 414 428,77 рублей, что подтверждается выпиской от 22 ноября 2018 года N КУВИ-001/2018-13954470.
Судом также установлено, что арендная плата за пользование участком определена из расчета 1,5% от величины его кадастровой стоимости, что следует из Приложения N 1 к договору аренды земельного участка от 15 октября 2018 года N 162-18.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО "Зеленый мыс" оценочная компания Пономаревым Д.Г., согласно Отчету от 30 ноября 2018 года N 18-0420, по состоянию на 1 января 2012 года составляет 962 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
В обоснование нарушения прав Сёмкина Е.А. ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.
Следовательно, Сёмкина Е.А., как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка и вправе обратиться с заявлением об установлении его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года N П/0515 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" наделено отдельными полномочиями органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, а различие между кадастровой стоимостью, из которой исчисляется размер аренды, и рыночной стоимостью земельного участка является значительным, Сёмкина Е.А. вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Следовательно, Сёмкина Е.А. правомерно обратилась в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной с учетом его уникальных характеристик, и относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2012 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость участка.
При рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости равной рыночной надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков.
В силу части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, в частности, обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса, лежит на административном истце.
По ходатайству истца судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, входящему в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Петренко М.А. имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года составляет 1 090 964 рублей.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
При проверке Отчета от 30 ноября 2018 года N 18-0420 об определении рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, не правильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта, недостаточность использованной оценщиком информации. Так, необоснованным является вывод об отсутствии инфляционных процессов на рынке объекта оценки, который возможен только при анализе изменения цен одинаковых предложений, а оценщиком использованы разные предложения и неверно принята корректировка на условия рынка.
Кроме того, оценщиком допущены другие нарушения: на странице 14 Отчета неверно указана площадь оцениваемого участка, в таблице 8.2 неверно указан его адрес, ссылка на номер акта об определении кадастровой стоимости не соответствует выписке из ЕГРН, на странице 47 выявлена опечатка в площади объекта-аналога N 1, имеются противоречия в указании источников информации об объектах-аналогах N 2 и N 3.
При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом проведен обзор подходов и методов оценки в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества России от 7 марта 2002 года N 568-р, обоснован выбор метода сравнения продаж и мотивирован отказ от иных методов оценки.
В ходе экспертизы проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого участка, определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, выполнены анализ ценообразующих факторов, ценовых диапазонов. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик оцениваемого участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, цену во времени, площадь, местоположение.
Экспертом подробно описаны обоснование применения корректировок и их расчет, обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов на передаваемые имущественные права, условия сделки и условия финансирования, условия продажи. Достоверность использованных при оценке сведений об объектах-аналогах проверяема по ссылкам на справочную информацию.
Представленное заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от административных ответчиков не поступило.
На основании изложенного, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы надлежащим доказательством, а определенную на основании оценки эксперта рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - достоверной.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установив все обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 1 090 964 рублей.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить административные исковые требования Сёмкиной Е.А. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 1249 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания магазина, распложенного по адресу: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 090 964 рублей.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости органом регистрации прав и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 7 декабря 2018 года, следовательно, установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости участка, установленной при очередной государственной кадастровой оценке.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Сёмкиной Е.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 1249 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания магазина, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 1 090 964 (один миллион девяносто тысяч девятьсот шестьдесят четыре) рубля.
Датой обращения Сёмкиной Е.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" считать 7 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка