Решение Пермского краевого суда от 25 января 2021 года №3а-1985/2020, 3а-103/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2021 года Дело N 3а-103/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревой О.Н.,
с участием представителя административного истца - Тюрикова М.С., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" (далее - ООО "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез", Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности по Пермскому краю, Правительству Пермского края заявив (с учетом уточнённого искового заявления) требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания, общей площадью 562,7 кв.м., с кадастровым номером **1340, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 9743 000 рублей.
- нежилого здания, общей площадью 999,5 кв.м., с кадастровым номером **160, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19 009 000 рублей.
В обоснование требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений, включенных в Перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость объектов, установленная Приказом, значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку необоснованно влечет увеличение его налоговых обязательств.
Представитель административного истца Тюриков М.С. в судебном заседании на заявленных требованиях, указанных в уточненном исковом заявлении настаивал.
Представитель административного ответчика, заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ Пермского края "Центр технической инвентаризации" Ч. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против исковых требований возражала, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представила, ходатайство о назначении экспертизы не заявила.
Представитель заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания, общей площадью 562,7 кв.м., с кадастровым номером **1340, расположенного по адресу: ****;
- нежилого здания, общей площадью 999,5 кв.м., с кадастровым номером **160, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию права, свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д. 7-8).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28.11.2019 "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включены: здание с кадастровым номером **1340, расположенное по адресу: **** (N 4330), здание с кадастровым номером **160, расположенное по адресу: **** (N 3855).
Поскольку принадлежащее административному истцу здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет в отношении:
- нежилого здания, общей площадью 562,7 кв.м., с кадастровым номером **1340, расположенного по адресу: **** - 16933302 рубля 97 копеек;
- нежилого здания, общей площадью 999,5 кв.м., с кадастровым номером **160, расположенного по адресу: **** - 33589 766 рублей 71 копейка, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года (т.1 л.д. 5-6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об их утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлены в суд отчеты об оценке N 6141, 6140 от 20 января 2021 года, выполненные оценщиками Б., М., в соответствии с которыми, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **1340 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 9743 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером **160 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 19009000 рублей.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив исправленные отчеты об оценке N 6141, 6140 от 20 января 2021 года, выполненные оценщиками Б., М., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщики Б., М., выполнившие отчеты, являются членами Общероссийской общественной организации Ассоциации "Российское общество оценщиков", включены в реестр оценщиков: Б. 13 декабря 2007 года, регистрационный номер **, М. 19 августа 2008 года, регистрационный номер **. Оценщики обладают правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщиков застрахована в ООО "Абсолют Страхование".
Объекты оценки оценщиками отнесены к сегменту рынка - коммерческая (административно-офисная) недвижимость г. Перми.
При определении стоимости объектов оценки использованы сравнительный, доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (без учета земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих (административно-офисных) объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
С использованием сравнительного подхода метода сравнения продаж оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость: нежилого здания с кадастровым номером **1340 составила 10068531 рубль; нежилого здания с кадастровым номером **160 составила 19442 154 рубля.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод капитализации дохода, объекты-аналоги подобраны с учетом принципа сопоставимости, учитывающие функциональное, конструктивное, параметрическое сходство показателей.
При использовании доходного подхода после применения корректировок, оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость: нежилого здания с кадастровым номером **1340 составила 9710 367 рублей; нежилого здания с кадастровым номером **160 составила 19696 544 рубля.
В рамках затратного подхода оценщиком применен Укрупненный показатель восстановительной стоимости строительства (УПВС) зданий. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Рыночная стоимость, определенная с применением затратного подхода по состоянию на 01 января 2018 года объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером **1340 составила 9449 909 рублей; нежилого здания с кадастровым номером **160 составила 17887 052 рубля.
После согласования результатов, полученных с применением сравнительного, доходного и затратного подходов, оценщик получил итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером **1340 - 9743 000 рублей;
- нежилого здания с кадастровым номером **160 - 19 009 000 рублей.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщики Б., М. при оценке спорных объектов недвижимости не допустили нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены. Административными ответчиками о наличии каких-либо недостатков отчетов об оценке N 6141, 6140 от 20 января 2021 года не заявлено, доказательств иной рыночной стоимости спорных нежилых зданий не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером **1340 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 9743 000 рублей;
- нежилого здания с кадастровым номером **160 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19 009 000 рублей, подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 18 ноября 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, общей площадью 562,7 кв.м., с кадастровым номером **1340, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 9743000 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, общей площадью 999,5 кв.м., с кадастровым номером **160, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19009000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 18 ноября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 8 февраля 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка