Решение Свердловского областного суда от 19 мая 2020 года №3а-198/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2020 года Дело N 3а-198/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


19 мая 2020 года







Номер производства 3а-198/2020




Резолютивная часть решения объявлена 19.05.2020.
Мотивированное решение изготовлено 27.05.2020.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Золотой город" (ИНН 6678064796)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Комитета по управлению имуществом Берёзовского городского округа,
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Золотой город" (далее административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 11 октября 2019 года N 963 - 19/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственности "Областной центр оценки" П.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Бормашенко М.Ю., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, явку представителей не обеспечили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика П., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 2 735 кв. м., расположенного по адресу: ....
Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области, был сформирован по состоянию на
01 января 2015 года.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 по состоянию на 01 января 2015 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 18254948, 95 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 октября 2015 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 22 ноября 2019 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия), которая 11 декабря 2019 года вынесла решение об его отклонении.
Обращаясь с административным иском в суд, административный истец представил отчет об оценке от 11 октября 2019 года N 963 - 19/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" П. согласно которому, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки - 01 января 2015 года составила 4641 295 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании П. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки.
Оцениваемый земельный участок площадью 2 735 кв. м., относятся к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - под строительство объектов общественного питания - кафе, расположен по адресу: ....
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, а также его расположение согласно Карте градостроительного зонирования Березовского ГО применительно к территории г. Березовского в территориальной зоне ОД (К) - "Общественно-деловая зона (комплексная)", оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка коммерческих земельных участков под торгово-офисную застройку.
На дату оценки - 01 января 2015 года - оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под торгово-офисную застройку.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора девять объектов-аналогов находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, кадастровые номера и вид разрешенного использования.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на обеспечение инженерными сетями.
Оценив показания свидетеля, а также исследовав отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
Оценивая отчет об оценке, суд учитывает, что он выполнен оценщиком П., имеющим высшее профессиональное образование, значительный стаж работы в области оценочной деятельности.
П. является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности "Оценка недвижимости", его профессиональная ответственность застрахована в установленном законом порядке.
С учетом требований статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ оценщиком правильно составлен отчет на дату, по состоянию на которую, определена кадастровая стоимость земельного участка - 01 января 2015 года.
Поскольку оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки оцениваемого земельного участка в соответствии со стандартами оценки и обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения, П. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, описал правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, суд не нашел математических ошибок.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется; ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по делу заявлены не были.
На основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, административный иск полежит удовлетворению, в связи с чем, суд устанавливает по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4641 295 руб.
В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в Комиссию - 22 ноября 2019 года.
Согласно статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено.
Административным истцом при подаче административного искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 4500 руб. платежным поручением от 25 декабря 2019 года N 1 вместо 2 000 руб.
Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 500 руб. подлежит возврату административному истцу из местного бюджета.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Золотой город" (ИНН 6678064796) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 735 кв.м., в размере его рыночной стоимости 4641 295 (четыре миллиона шестьсот сорок одна тысяча двести девяносто пять) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 ноября 2019года.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Золотой город" (ИНН 6678064796) из местного бюджета государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) руб., уплаченную платежным поручением N 1 от 25 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка