Решение Пензенского областного суда от 16 октября 2019 года №3а-198/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 октября 2019 года Дело N 3а-198/2019
Именем Российской Федерации
16 октября 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мечта" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мечта" (далее ООО "Мечта", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 51 775 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торгово-развлекательные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 100 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права общества, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Мечта" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 16 679 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Казаков Д.М. (доверенность от 1 июля 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, 31 065 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Казаков Д.М. заявленные требования поддержал с учётом уточнения, просил их удовлетворить.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседании не возражали относительно удовлетворения административного иска с учетом уточнения его требований.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), Управление Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.) разрешение заявленных требований с учетом уточнения оставили на усмотрение суда, поддержав письменные отзывы, имеющиеся в материалах дела.
Заинтересованное лицо администрация г. Каменки Каменского района Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенной о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечила.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельных участков от 20 марта 2019 г. N 83 зем. (л.д. 13-14), соглашения о замене стороны по договору аренды земельных участков от 20 марта 2009 г. N 83 зем. от 25 марта 2013 г.,(л.д. 15), соглашение о перемене лиц на стороне арендатора к договору аренды земельных участков от 20 марта 2009 г. N 83 зем. от 21 июля 2017 г. (л.д. 16), дополнительного соглашения к договору аренды земельных участков от 20 марта 2009 г. N83 зем. от 21 июля 2017 г. (л.д. 17) ООО "Мечта" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 51 775 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торгово-развлекательные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 100 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 5 сентября 2019 г. N КУВИ-001/2019-21685439 (л.д. 144-149).
Согласно уведомлению Департамента государственного имущества Пензенской области об изменении размера арендной платы от 25 января 2019 г. N 25-311 арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, площади, а также величины ключевой ставки Банка России (л.д. 134).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что общество вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 59 144 135, 75 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 июля 2019 г. N КУВИ-001/2019-15672459 (л.д. 5). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 1 июня 2019 г. N с15244, подготовленный ЗАО "Многопрофильный деловой центр", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 16 679 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ООО "АксиомА".
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 3 октября 2019 г. N 19.31, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 31 065 000 рублей (л.д. 190-238).
ООО "Мечта", согласившись с выводами заключения эксперта, уточнило требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 31 065 000 руб.
Суд, исследовав заключение судебной экспертизы от 3 октября 2019 г. N 19.31, применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те из них, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков из категории земель населенных пунктов и предназначенных под строительство коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения). После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. В частности, была сделана корректировка на торг, на местоположение (для объектов-аналогов N 1 и N 2), на различие площадей (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Суд принимает во внимание, что лица, участвующие в деле, согласились с заключением эксперта, при этом сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 3 октября 2019 г. N 19.31 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 31 065 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 2 сентября 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу в целях определения рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО "АксиомА". Согласно счету и калькуляции временных затрат на производство заключения экспертизы ООО "АксиомА" стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей (л.д. 240-241).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 88 и 94 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку ООО "Мечта", обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у общества право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административного ответчика.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка (округленно 47 %) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
Суд также принимает во внимание, что хотя судебная экспертиза и назначена по ходатайству административного ответчика, значение рыночной стоимости, полученное в результате ее проведения, превышает значение, указанное в досудебном отчете об оценке, а истец согласился с достоверностью судебной экспертизы, сформулировав свои требования в соответствии с выводами заключения эксперта.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу судебной экспертизой, подлежат взысканию с ООО "Мечта" в пользу ООО "АксиомА".
В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административного ответчика не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мечта" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 51 775 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торгово-развлекательные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 100 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. 31 065 000 (тридцать один миллион шестьдесят пять тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мечта" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АксиомА" расходы по проведению экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Мечта" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 2 сентября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2019 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка