Решение Пермского краевого суда от 05 апреля 2019 года №3а-198/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2019 года Дело N 3а-198/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием административного истца Мацова Вадима Давидовича,
представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 05 апреля 2019 года административное дело по административному иску Мацова Вадима Давидовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Мацов В.Д. обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю) заявил требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 5 920 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1054 000 рублей, определенной по состоянию на 21.12.2017 года.
Требование обосновал тем, что является арендатором указанного земельного участка, собственником объекта недвижимости на данном земельном участке и, учитывая порядок определения арендных платежей, заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости как рыночной стоимости. Поскольку определенная по состоянию на 21.12.2017 года кадастровая стоимость в размере 12706806,40 рублей существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, полагает, что его права нарушены.
В предварительном судебном заседании к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю), Правительство Пермского края, в качестве заинтересованного лица - администрация города Березники.
Административный истец заявленное требование поддержал.
Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Пермскому краю пояснила что возражений по заявленному иску не имеется, однако полагает, что Управление не является надлежащим ответчиком.
Административные ответчики филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили, в отзывах на иск, не возражая по существу заявленного требования, полагают, что являются ненадлежащими ответчиками.
Заинтересованное лицо - администрация города Березники, извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия представителя, указав, что возражений по иску не имеет.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд полагает заявленное административным истцом требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Мацов В.Д. является собственником нежилого здания: сооружение холодного склада, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ** по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 13-14). На основании договора аренды земельного участка N ** от 23.09.2016 года Мацову В.Д. передан в пользование до 05.05.2019 года вышеуказанный земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) площадью 5920 кв.м. (л.д. 17-20), договор зарегистрирован в установленном порядке.
Как следует из содержания договора аренды (п.3.4 договора) размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке на основании нормативных актов органов государственной власти РФ, Пермского края, органов местного самоуправления, опубликованных в средствах массовой информации. Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора об изменении арендной платы.
Положениями Закона Пермского края от 07.04.2010 года N 604-ПК (ред. от 09.02.2018) "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", установлены требования к определению арендной платы.
При указанных обстоятельствах Мацов Д.В., являясь арендатором, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости арендованного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 21.12.2017 года установлена актом N 5900/101/17-109519/1 от 21.12.2017 года на основании удельного показателя кадастровой стоимости утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края" и составляет 12706806,40 рублей (л.д. 12).
В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной надлежащими административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).
В силу абзаца 3 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Таким образом, позиция филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, чьим актом утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости, о том, что требования необоснованно заявлены в его отношении, не могут быть приняты в качестве основания для отказа в удовлетворении требований, доводы представителя Управления Росреестра по Пермскому краю, Правительства Пермского края, о том, что указанные лица являются ненадлежащими ответчиками, обоснованы.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Административным истцом представлен в суд отчет об оценке N 103/Н-18 от 18.10.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком Ш. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 21.12.2017 года составляет 1054000 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Оценщик Ш. входит в состав участников СРОО Российское общество оценщиков, что подтверждено свидетельством ** от 03.09.2016 года, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности.
В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчета, при оценке объекта недвижимости оценщик применил сравнительный подход, обосновав причины по которым не могут быть использованы затратный и доходный методы оценки. Оценщик определилрыночную стоимость с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым земельных участков, выбраны участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого, два из участков расположены в том же населенном пункте, что и оцениваемый, один в районном центре Пермского края (в отношении указанного объекта проведена корректировка на местоположение с учетом сопоставления показателей уровня социально-экономического развития г. Березники (место нахождения объекта оценки) и г. Кудымкар (место нахождения объекта аналога). Также оценщиком проведена необходимая корректировка на условия рынка (время продажи), на подъездные пути, на физические характеристики (площадь), указаны основания по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.12.2017 года - 1054000 рублей (178 руб./кв.м.) соответствует диапазону цен на земельные участки под строительство производственных объектов в Пермском крае в зоне II к которой относится местоположение объекта оценки, от 82 до 267 руб./кв.м., средняя цена составляет 169 руб./кв.м.
В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации об объектах аналогах, сделках в отношении объектов аналогов, приложены к отчету. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, являются проверяемыми.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Административные ответчики, заинтересованное лицо - не привели доводов касающихся достоверности представленного административным истцом отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Сведений об ином размере рыночной стоимости оцениваемого объекта административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 21.12.2017 года определенной отчетом об оценке N 103/Н-18 от 18.10.2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), как следует из материалов дела, Мацов В.Д. обратился в Комиссию - 21.11.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Мацова Вадима Давидовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1054 000 рублей, определенной по состоянию на 21.12.2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 ноября 2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 05 апреля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка