Решение Самарского областного суда от 31 января 2019 года №3а-1980/2018, 3а-108/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N 3а-108/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-108/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" по доверенности Рябышева М.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 656,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2016 года в размере 11 446 230 рублей.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца Рябышев М.В. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные общества с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 656,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19 ноября 2018 года.
Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 11 марта 2016 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 в размере 23 445 098,01 руб.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта капитального строительства и считая свои права нарушенными, общество 25 октября 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ N N отклонила заявление, после чего общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 072/2-18, выполненный 23 августа 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Паритет" ФИО1, которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 11 марта 2016 года в размере 11 446 230 рублей.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 11 марта 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.
Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Наиболее эффективным использованием спорного нежилого помещения оценщик признал его фактическое использование как нежилое помещение.
Определение рыночной стоимости произведено сравнительным и доходным подходами.
В рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.
Сравнив исследуемый объект с объектами аналогами по основным элементам сравнения и применив необходимые корректировки, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила 11 185 467 рублей.
В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход, после чего определена величина рыночной стоимости в рамках доходного подхода в размере 11 706 993 рубля.
Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, которая составила 11 446 230 рублей.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 25 октября 2018 года, в суд - 10 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 656,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2016 года в размере 11 446 230 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "АС-Холдинг-Трейд" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 25 октября 2018 года, в суд - 10 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка