Решение Калининградского областного суда от 27 октября 2020 года №3а-197/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2020 года Дело N 3а-197/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гильбранта Филиппа Алексеевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Гильбрант Ф.А. обратился в суд 7 августа 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 1546 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения турбазы, расположенный по адресу: Калининградская область, Светлогорский городской округ, п.Приморье, принадлежит административному истцу с 15 июня 2017 года на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 13 июля 2015 года и дополнительных соглашений к нему, заключенного на срок с 21 августа 2015 года на 49 лет.
Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 5 330 824,44 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 февраля 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету оценщика ООО "Стандарт Оценка" Бощенко Г.О. от 30 июня 2020 года составляет 2 340 000 руб. Достоверность определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка подтверждена положительным экспертным заключением регионального представителя Ассоциации СРОО "ЭС" в Калининградской области Румянцева М.А. от 17 июля 2020 года.
Значительное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.
Определением суда от 21 сентября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.
Определением судьи от 8 октября 2020 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд экспертного заключения от 5 октября 2020 года о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 400 000 руб.
В судебном заседании представитель Гильбранта Ф.А. - Богдашкин Д.В. поддержал заявленные в административном исковом заявлении требования, содержащиеся в экспертном заключении от 5 октября 2020 года выводы полагал противоречивыми и необоснованными.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, а также заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" - Щербо М.Н. не возражал против установления кадастровой стоимости упомянутого земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом.
Заслужив пояснения представителей административного истца и окружной администрации, показания оценщика Бощенко Г.О. и эксперта Ореховской С.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования "Светлогорский район" (преобразованного в муниципальное образование "Светлогорский городской округ") с 10 июня 2016 года и принадлежит на праве аренды Гильбранту Ф.А. с 15 июня 2017 года на основании соглашения от 15 июня 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору N 01/07-2015 от 13 июля 2015 года аренды земельного участка, заключенного на срок 49 лет (т. 1 л.д. 6-36).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:17:030010:8 установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" в размере 5 330 824,44 руб. и 5 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (т. 1 л.д. 5).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, существенное несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.
Таким образом, Гильбрант Ф.А. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 5 февраля 2020 года, не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование административного иска Гильбрант Ф.А. представил отчет оценщика ООО "Стандарт Оценка" Бощенко Г.О. от 30 июня 2020 года N 057-06/2020 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 340 000 руб.
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 10 объектах-аналогах, при этом из 10 объектов-аналогов 8 объектов расположены в пос.Малиновка Зеленоградского, являясь либо смежными между собой либо расположенными на незначительном удалении друг от друга, остальные 2 объекта-аналога расположены в пос.Отрадное г.Светлогорска, а корректировка на местоположение не применялась.
Также отсутствует корректировка по виду разрешенного использования, однако оцениваемый земельный участок предназначен для размещения турбазы, а объекты - аналоги имеют вид разрешенного использования - под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (домов отдыха и пансионатов), то есть виды разрешенного использования оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов относятся к различным группам видов разрешенного использования земельных участков, установленных Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540.
Показания оценщика Бощенко Г.О. о сопоставимости оцениваемого участка и объектов-аналогов, равно как и положительное экспертное заключение регионального представителя Ассоциации СРОО "ЭС" в Калининградской области Румянцева М.А.от 17 июля 2020 года не могут быть признаны бесспорным доказательством достоверности стоимости объекта оценки.
Полагая, что данные обстоятельства могут свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельного участка, а также в целях обеспечения объективного разрешения спора с учетом значительной разницы между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью земельного участка (в 2,3 раза), определением суда от 21 сентября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза (т. 1 л.д. 42-47).
В соответствии с заключением эксперта от 5 октября 2020 года рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 400 000 руб. (т. 2 л.д. 55-125).
Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка из 12 земельных участков, условно отнесенных к сегменту рынка объекта оценки.
В судебном заседании эксперт Ореховская С.В. представила мотивированное обоснование выбора аналогов, из которого следует, что причинами отказа в выборе аналогов являлись отсутствие сведений о кадастровом номере земельного участка в предложении о его продаже, отсутствие сведений об указанных в объявлениях о продаже земельных участках на сайте Управления Росреестра либо несовпадение соответствующих сведений, в том числе в части вида разрешенного использования земельных участков.
4 объекта-аналога из состава земель населенных пунктов расположены в г.Светлогорске на Калининградском проспекте, ул.Студенческая (Отрадное), ул.московская, ул.Сосновая, принадлежат правообладателям на праве аренды, предназначены для эксплуатации базы отдыха, для размещения гостиниц и иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Экспертом первоначально применена корректировка на торг в размере 11,4%, при этом в обоснование размера корректировки эксперт сослался на "Справочник оценщика недвижимости-2018, земельные участки", ч. 2, под ред.Лейфера Л.А., согласно которому корректировка на торг в отношении земельных участков под объекты рекреации составляет 0,86 (или 13,9%).
Ввиду допущенной технической ошибки экспертом уточнен расчет рыночной стоимости названного земельного участка, которая с учетом изменения корректировки на торг с 11,4% на 13,9% составила 3 300 000 руб.
Также экспертом применена корректировка на передаваемые права (1,16) с учетом нахождения оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в аренде, при этом размер такой корректировки также определен по указанному Справочнику, согласно которому среднее значение корректировки - 0,86 - является одинаковым для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и под объекты рекреации.
Корректировка на площадь применена в соответствии со статистической информацией Статриелт, которой располагал оценщик.
В судебном заседании эксперт пояснила, что иных статических расчетов зависимости рыночной цены земельных участков от площади в отношении земельных участков под объекты рекреации не имеется.
Ссылки административного истца на то, что при применении корректировки на площадь эксперт ошибочно применила корректировки на площадь земельных участков из состава земель промышленности, транспорта и иного назначения и из состава земель сельскохозяйственного назначения являются ошибочными, поскольку из расчетов Статриелт экспертом применен коэффициент торможения - 0,25 применительно к землям населенных пунктов (города и пригородные земли) с населением до 50 000 человек, а не коэффициенты в отношении земель промышленности - 0,27 и земель сельскохозяйственного назначения - 0,33.
Населенный пункт, в котором расположен оцениваемый земельный участок, - поселок Приморье Светлогорского городского округа - действительно относится к населенным пунктам с численностью населения до 50 000 человек.
Размер корректировки на местоположение также применен экспертом с учетом расчетов Статриелт, поскольку в справочнике оценщика недвижимости под ред.Лейфера Л.А. отсутствуют данные о корректировке на расположение объектов рекреации.
При применении этой корректировки экспертом использована ценовая информация рынка земельных участков малых городов в связи с отсутствием соответствующей ценовой информации рынка земельных участков поселков и за основу принята удаленность земельных участков (оцениваемого и объектов-аналогов) от административного центра города Светлогорска-2, который является центром курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное.
Из расчетов эксперта следует, что к цене объекта-аналога N 3, расположенного в центре г.Светлогорск-2 на ул.Московской, применен наибольший коэффициент - 0,43, к остальным земельным участкам в пределах г.Светлогорска - 0,86, что позволило уменьшить расчетную стоимость объектов-аналогов, которые расположены на более близком расстоянии от центра Светлогорска-2 по сравнению с оцениваемым участком.
Иные корректировки (на наличие (отсутствие) коммуникаций, на наличие улучшений, на категорию земель, на разрешенное использование, на наличие ограничений и обременений) экспертом правомерно не применялись ввиду сопоставимости оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов по этим характеристикам.
Вопреки доводам административного истца в экспертном заключении имеются скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Ореховская С.В. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.
Допущенная экспертом техническая ошибка при применении корректировки на торг исправлена.
В результате устранения технической ошибки рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена экспертным путем в размере 3 300 000 руб.
С учетом изложенного законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется, равно как не усматривается достаточных оснований для назначения повторной оценочной экспертиза.
Таким образом, заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта - 3 300 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Гильбранта Филиппа Алексеевича, поданное в суд 7 августа 2020 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1546 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения турбазы, расположенный в п.Приморье Светлогорского городского округа Калининградской области, по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 300 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 2 ноября 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка