Дата принятия: 01 марта 2021г.
Номер документа: 3а-197/2020, 3а-17/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 марта 2021 года Дело N 3а-17/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.
при помощнике судьи Краюхиной А.А.
с участием представителя административного истца Мошовца Р.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
установил:
Андреев А.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: N по адресу: <адрес>; N по тому же адресу; N по адресу: <адрес>, <адрес>, здание N по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, а также о восстановлении срока на обращение в суд в отношении первого и последнего зданий.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Мошовец Р.А. заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованных лиц: Администрации <адрес> сельского поселения <адрес>, Администрации <адрес>, Администрации <адрес> сельского поселения <адрес>, ООО "Торговый дом "Северо-запад", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Андрееву А.А. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:
- нежилое здание - лабораторный комплекс с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
- нежилое здание - лабораторный корпус с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
- нежилое здание - скотный двор с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
- нежилое административное здание с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Государственная регистрация права истца в отношении первых трех объектов произведена ДД.ММ.ГГГГ (лабораторный комплекс, лабораторный корпус) и ДД.ММ.ГГГГ (скотный двор), предыдущим их владельцем на праве хозяйственного ведения являлось ФГУП Учебно-опытное хозяйство "<данные изъяты>" государственного образовательного учреждения <данные изъяты> государственной сельскохозяйственной академии, деятельность которого прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Государственная регистрация права истца в отношении последнего объекта - административного здания произведена ДД.ММ.ГГГГ, его предыдущим собственником с ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО Торговый дом "Северо-запад".
Являясь правообладателем объектов недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес> утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N.
Объект недвижимого имущества с кадастровым номером N вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ его кадастровая стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Кадастровая стоимость остальных зданий была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Порядком определения кадастровой стоимости объектов, утвержденным приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N, в размере, указанном в выписках из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ:
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, ДД.ММ.ГГГГ N составленные оценщиком ООО "Актуальность" ФИО7, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости составила:
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Оценив представленные отчеты об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчеты содержат необходимые данные, идентифицирующие объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости <адрес>, в том числе производственного и торгово-офисного назначения, к которому относятся оцениваемые объекты, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В отчетах имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены данные сборников укрупненных показателей стоимости строительства и информационно-аналитического ежеквартального бюллетеня КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве".
Рыночная стоимость определена с применением затратного подхода, метода укрупненных показателей стоимости строительства (сравнительной единицы). Мотивы отказа от использования доходного и сравнительного подходов оценщиком приведены.
В рамках затратного подхода оценщик рассчитал сумму затрат на строительство объектов оценки без учета износа, из которой исключил величину накопленного износа зданий, определив таким образом их рыночную стоимость на дату оценки.
Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений <адрес> представило возражения, в которых указало следующее:
- в отчетах NN N использованы ничем не подтвержденные данные о высоте и строительном объеме зданий с кадастровыми номерами N
- в отчете N отношении объекта с кадастровым номером N физический износ определен на основании его технического состояния на дату осмотра оценщиком - ДД.ММ.ГГГГ, а не на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ;
- в отчете N в отношении объекта с кадастровым номером N физический износ указан равным 30%, что не соответствует величине, приведенной в техническом паспорте - 34%, а внешний (экономический) износ приведен в виде двух разных величин - 30% и 25%. Кроме того, расчет последнего вида износа выполнен на основе разных методик без обоснования их применения к конкретным объектам.
Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчетах об оценке, достоверность которых оценщик ФИО7, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.
Так, согласно показаниям свидетеля в ходе осмотра он определилвысоту объектов оценки с кадастровыми номерами N, которая с даты оценки не изменилась, о чем свидетельствовало отсутствие признаков реконструкции либо ремонта зданий. На основании данных о площади, имевшихся в правоустанавливающих документах, он определилих строительный объем.
Физический износ объекта с кадастровым номером N на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ установлен исходя из соотношения фактического срока службы его конструктивных элементов, определяемого годом постройки здания, и нормативного срока их службы, приведенного в приложении N "Руководство по инженерной эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений".
Вместе с тем, техническое состояние некоторых из них, зафиксированное ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на фотоизображениях, включенных в отчет об оценке объектов капитального строительства, принадлежавших ФГУП Учхоз "<данные изъяты> Тверской ГСХА, составленный ООО "<данные изъяты>" в рамках процедуры банкротства, начатой в 2011 году, являлось неудовлетворительным, а из сообщения директора указанного предприятия от ДД.ММ.ГГГГ следовало, что в таком же состоянии объекты недвижимого имущества, расположенные в поселке <адрес> сельского поселения <адрес>, находились и в начале 2012 года, поскольку не эксплуатировались и были отключены от коммуникаций.
На основании приведенной информации оценщик в процессе проведения им осмотра пришел к выводу о том, что техническое состояние данного объекта с даты оценки существенно не изменилось, и определилизнос стен, перегородок, проемов, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электрических устройств в размере, превышающем величину, рассчитанную на основании их нормативного срока службы, а износ остальных конструктивных элементов - меньше данной расчетной величины. При этом указание в таблице 3 на странице 52 отчета продолжительности срока с даты оценки до даты осмотра - 6 месяцев является технической ошибкой.
Физический износ объекта с кадастровым номером N в отчете N рассчитан правильно - 30% на основании данных технического паспорта о величие износа соответствующих конструктивных элементов (за период с даты постройки по дату его составления) и срока их службы (за период с даты составления технического паспорта - ДД.ММ.ГГГГ по дату оценки ДД.ММ.ГГГГ).
Внешний (экономический) износ в отчете указан также верно - 25% в размере среднего значения между минимальным (10%) и максимальным (40%) значением данной величины, приведенным в таблице 4 на странице 59 отчета для офисно-торговых объектов, к числу которых относится указанное административное здание. Показатель 30% в текстовой части описания расчета внешнего износа приведен ошибочно.
Внешний износ объектов с кадастровыми номерами N и N определен на основании "Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" под ред. ФИО8, <адрес>, 2010 года, а объектов с кадастровыми номерами N - на основании методики, приведенной на сайте в сети Интернет, и статистических данных о средней заработной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Выбор методики применительно к каждому объекту оценки обусловлен датой оценки и требованием пункта 8 ФСО N 1, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
Установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, сведения о которой внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, составляющий пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" подлежит восстановлению, поскольку до настоящего времени новая кадастровая оценка объектов недвижимого имущества на территории <адрес> не проведена и для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей применяются результаты кадастровой оценки, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость зданий, равной рыночной стоимости:
- здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.;
- здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 04 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.В. Парфенова
Мотивированное решение составлено 05 марта 2021 года.
Председательствующий Т.В. Парфенова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
