Решение Пермского краевого суда от 21 марта 2019 года №3а-197/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2019 года Дело N 3а-197/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Химспецстрой" - Вагановой Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Химспецстрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Химспецстрой" (далее ООО "СК Химспецстрой") с учетом уточнения требований обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 16.11.2015 года равной его рыночной стоимости в размере 4294 752 рублей.
В обоснование требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.
Представитель административного истца в судебном заседании заявленное требование по доводам, изложенным в уточненном административном иске, поддержала.
Представители административных ответчиков: Правительство Пермского края, филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены, ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю представил письменные возражения по заявленному иску.
Заинтересованные лица: Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация города Березники о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного административного иска.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Решением Березниковской городской Думы от 30.08.2005 года N22 (ред. от 28.12.2016) "Об установлении земельного налога" определены налоговые ставки земельного налога в отношении объектов налогообложения исходя из кадастровой оценки.
Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером **, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 6а), выпиской из ЕГРН (л.д.7-9), а также расположенные на указанном земельном участке здания (л.д. 102-103, 104-105, 106-107).
Кадастровая стоимость земельного участка установлена актом N 59-0-1-86/3001/2015-1729/1 от 16.11.2015 года по состоянию на 16.11.2015 года на основании удельного показателя кадастровой стоимости утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края" и составляет 44098406,88 рублей (л.д. 97).
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, 25.10.2018 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением от 13.11.2018 года N 1106 ООО "СК Химспецстрой" заявление было отклонено, указано на значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и заявленной рыночной стоимостью (около 90 %), а также на недостатки отчета об оценке - некорректный выбор одного из объектов аналогов (л.д. 23).
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Обратившись с административным исковым заявлением, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.10.2018 года выполненный оценщиком ООО "Капитал и право" Я. N311/18-Н. Как следует из отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка площадью 20184 кв.м. с кадастровым номером ** разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности, по состоянию на 16.11.2015 года определена как 4294752 рубля.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оценщик Я. включен в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" свидетельство о членстве ** от 09.06.2018 года, обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Содержание отчета не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, состав и последовательность представленных в отчетах об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Оценщик провел анализ рынка недвижимости - земельных участков под промышленную застройку на территории Пермского края, к которым относится объект оценки, установив диапазон цен от 8,5 до 51,0 тыс.руб./сотка, основные ценообразующие факторы в отношении объекта, являющегося предметом анализа, используемые при определении рыночной стоимости.
В отношении объекта недвижимости для определения рыночной стоимости оценщиком избран сравнительный подход, приведены обоснования выбора подхода оценки, в том числе невозможность определения рыночной стоимости земельного участка с использованием иных подходов (затратного, доходного).
Оценщик определилрыночную стоимость с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым земельных участков, два из которых находятся в городе Березники, один в г.Соликамске, оценщиком проведены корректировки с учетом имеющихся отличий по площади, а также не условия рынка. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого. Оснований для вывода о нарушении требований ФСО в части подбора оценщиком объектов аналогов при использовании сравнительного подхода к определению рыночной стоимости, суд не усматривает, как следует из представленных в отчете сведений об объектах аналогах, все они являются землями населенных пунктов, по своему назначению относятся к категории земель используемых в производственно-складских целях, что позволяет отнести их к тому же сегменту рынка земель, что и предмет оценки. Доказательств того, что на дату проведения оценки имелись сведения об иных предложениях в отношении аналогичных с оцениваемым объектов, которые необоснованно не были учтены оценщиком, в материалы дела не представлено.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 16.11.2015 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайств о назначении экспертизы для проверки качества представленного отчета об оценке не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, по состоянию на 16.11.2015 в размере 4294 752 рубля.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления юридическими лицами считается дата обращения в Комиссию.
В данном случае ООО "СК Химспецстрой" обратилось в Комиссию - 25.10.2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Химспецстрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** определенной по состоянию на 16 ноября 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 4 294 752 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 октября 2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 22 марта 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка