Дата принятия: 02 августа 2019г.
Номер документа: 3а-197/2019
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 августа 2019 года Дело N 3а-197/2019
Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Логвина В.Н.,
при секретаре Васюговой М.В., с участием
представителя административного истца ООО "Ореол" - Тырина Р.В.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Ореол" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: ФГБУ "ФКП Росреестра", администрация г. Рязани),
УСТАНОВИЛ:
ООО "Ореол" обратилось в Рязанский областной суд с названным административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, указав в обоснование, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли <скрыто> разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Ссылаясь на отчет <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 4 834 516 рублей, ООО "Ореол" полагало, что кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 11 430 029 рублей 88 копеек, установленная Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П, является завышенной и нарушает его права и обязанности, как собственника и налогоплательщика.
В связи с этим административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 4 834 516 рублей.
В ходе рассмотрения дела ООО "Ореол" неоднократно уточняло заявленные требования, и окончательно просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 128 820 рублей.
В судебном заседании представитель ООО "Ореол" Тырин Р.В. поддержал уточненные административные исковые требования.
Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. в судебном заседании не возражала против права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Но при этом пояснила, что доказательств достоверного результата определения рыночной стоимости спорного земельного участка стороной административного истца не представлено.
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" и администрации г. Рязани, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указывает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Из материалов дела судом установлено, что административный истец ООО "Ореол" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: <скрыто>, разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> о чем в ЕГРН имеется запись N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-9 в томе 1).
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 11 430 029 рублей 88 копеек (л.д.10 в томе 1).
При рассмотрении дела административный ответчик указал, что отчет <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 834 516 рублей (л.д.83 в томе 1), не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
По ходатайству стороны административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка на дату оценки, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту <скрыто>
Впоследствии, в связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы, судом назначены тому же эксперту две дополнительные судебные экспертизы.
Согласно заключению проведенной <скрыто> дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 10 128 820 рублей.
Суд находит данное заключение дополнительной судебной экспертизы достоверно отражающим размер рыночной стоимости земельного участка истца по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.
Представитель административного ответчика Степаненко И.С. в дополнительном отзыве на административное исковое заявление, представленном 02.08.2019 указала, что в заключении дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ имеются ошибки и противоречия. Сослалась на нарушение экспертом требований пункта 5 Федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", необоснованное применение скидки на торг для "неактивного рынка", искажение информации, влияющей на рыночную стоимость объекта оценки. Полагала, что при внесении корректировки на торг в качестве корректирующего коэффициента следует применять - 11,5 %, то есть средний размер скидки на цены земельных участков под индустриальную застройку, согласно п.9 пп.9.2.1 таб.194 стр. 297-298 "Справочника оценщика недвижимости -2017" Земельные участки, Нижний Новгород, 2017. Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициент капитализации, под редакцией Лейфер Л.А., Крайниковой Т.В. Привела довод о том, что эксперт допустил ошибку при расчете корректирующих коэффициентов, неправильно определив локально местоположение объекта оценки относительно красной линии, как не имеющего выхода на красную линию.
Отклоняя эти возражения, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж)
На странице 23 заключения дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ в таблице приведена корректировка объектов-аналогов "на торг" для неактивного рынка на цены земельных участков под офисно-торговую застройку - 15,4, согласно таблице 212 на странице 320 "Справочника оценщика недвижимости -2017" (Нижний Новгород, 2017 г., авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.). Из мотивировки, содержащейся в заключении дополнительной экспертизы (страница 25) и устных пояснений эксперта ФИО11 полученных в судебном заседании следует, что вывод о неактивности рынка земельных участков коммерческого назначения в г. Рязани сделан им с учетом невысокого уровня торговой активности, ограниченного количества продавцов и редких сделок, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, малым выбором объектов-аналогов соответствующих объекту оценки по основным характеристикам.
В строке 8 "выход на красную линию" той же таблицы, в отношении объекта оценки экспертом указано - "нет". Делая поправку на выход на красную линию в отношении объекта-аналога N3 эксперт сослался на таблицу 74 на странице 140 "Справочника оценщика недвижимости -2017" (Нижний Новгород, 2017 г., авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.). В данном справочнике корректировка на "красную линию" сформулирована, как отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией (первая линия), к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии, и составляет в среднем 1,29 доли.ед.
В обоснование довода о том, что объект оценки, расположенный по адресу: <адрес> находится на отдалении от красной линии, эксперт ФИО10 в судебном заседании сослался на скриншот с публичной кадастровой карты, имеющийся на странице 8 заключения дополнительной судебной экспертизы, согласно которому земельный участок с кадастровым номером N находится внутри квартала, на значительном удалении от крупных автомагистралей - <скрыто> и <скрыто> то есть на второй линии.
С учетом дополнительных устных пояснений эксперта ФИО9 которые стороной административного ответчика опровергнуты не были, суд полагает, что заключение дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной <скрыто> соответствует части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречат действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость земельного участка, о его местоположении, учтены особенности рынка в конкретном муниципальном образовании, в качестве ценообразующих отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, заключение содержит анализ зависимости цены земельного участка от его местоположения.
Оснований не доверять представленному заключению дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Доказательств опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы, административный ответчик и заинтересованные лица не представили, ходатайств о проведении других экспертиз не заявили.
Соотношение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N и его рыночной стоимостью, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы, не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости.
Поскольку такое расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что его уточненные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости обоснованны и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ проведенной <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Уточненные административные исковые требования ООО "Ореол" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: <скрыто>, разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 128 820 (десять миллионов сто двадцать восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 31 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда, через Рязанский областной суд, в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.
ё
Судья: подпись В.Н. Логвин
Копия верна:
Судья: В.Н. Логвин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
