Решение Калининградского областного суда от 12 марта 2020 года №3а-197/2019, 3а-59/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2020 года Дело N 3а-59/2020
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению ООО "Авлад" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц администрации ГО "Город Калининград", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Авлад" обратилось в суд с вышеназванным административным иском, в котором просило установить по состоянию на 25 марта 2016 года равной рыночной стоимости в размере 2 013 000 рублей кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, площадью 2004 кв. м, с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - деловое управление по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что определенная на основании постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. N 641 кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 440 831,96 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемого земельного налога.
Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Представитель ООО "Авлад" Черницкая О.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.
Представитель заинтересованного лица администрации ГО "Город Калининград" Кузнецова А.Г. в судебном заседании не возражала против установления объекту недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей ООО "Авлад" Черницкой О.А., администрации ГО "Город Калининград" Кузнецовой А.Г, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что ООО "Авлад" является собственником земельного участка, площадью 2004 кв. м, с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - деловое управление по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. N 641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 года.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области на основании названного нормативного правового акта по состоянию на 25 марта 2016 года в размере 7 440 831,96 рублей (л.д. 112-114), сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 28 марта 2016 года (л.д. 8).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, обязанного уплачивать за период владения земельным участком на праве собственности земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Авлад" вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Авлад" представлен суду выполненный оценщиком ИП Будкиной Ю.И. отчет об оценке N 39-10/2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности административному истцу, определена в размере 2 013 000 рублей.
Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке, оценщик - эксперт Будкина Ю.И., проводившая оценку земельного участка, является с 2007 года членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов- оценщиков", имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный 26.01.2001 года Высшей школой приватизации и предпринимательства г. Москва, удостоверение о повышении квалификации по программе "Судебная экспертиза" от 26.03.2016 г. НОУ ДПО "Институт профессионального образования" г.Москва, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 10.05.2018 года N 63 со сроком до 10.05.2021 года, стаж работы по специальности с 1994 года.
В соответствии со статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе судебного разбирательства у представителя заинтересованного лица - администрации ГО "Город Калининград" Кузнецовой А.Г. возникли сомнения в достоверности итоговой величины рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости, определенной оценщиком в представленном административным истцом отчете, в этой связи суд назначил по делу по ходатайству администрации ГО "Город Калининград" судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 марта 2016 года, проведение которой поручил эксперту ИП Есиной А.Н.
26 февраля 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта Есиной А.Н., составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25.03.2016 года определена в размере 4 264 000 рублей.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Эксперт Есина А.Н., проводившая исследование в рамках назначенной судебной оценочной экспертизы, имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП-1 N o442259, выданный НОУ ВПО "Балтийский институт экономики и финансов" 01 июля 2009 г. по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), свидетельство о повышении квалификации No 784 от 19.10.2012 г., выданное НОУ ВПО Московская академия предпринимательства при Правительстве Москвы по направлению "Оценочная деятельность; удостоверение о повышении квалификации No 772400406435 от 25.11.2015 НОУ ВПО "Московский финансово- г., выданное промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" N o000701-1 от 10 ноября 2017 г., выданный ФБУ "Федеральный ресурсный центр по управленческих кадров" сроком до 10 ноября 2020 г., а так же является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (Ассоциация СРОО "ЭС").
Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает (л.д. 134, 135, 142).
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, согласно экспертному заключению, составила по состоянию на 25 марта 2016 года денежную сумму в размере 4 264 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта Есиной А.Н.
Из описания объекта оценки, приведенной в представленном административном истцом отчете ИП Будкиной Ю.И., следует, что земельный участок с кадастровым номером N, имеет большую площадь - 2004 кв. м, прямоугольную форму, у него отсутствуют зарегистрированные обремения и зоны с особым режимом использования, что позволяет функционально использовать всю его площадь; относится к категории земель земли населенных пунктов; находится в границах города Калининграда, расположен в Центральном районе; примыкает к оживленной автомагистрали; имеет доступ к стандартному пакету инженерных коммуникаций и удовлетворительные подъездные пути; его разрешенное использование - деловое управление дает возможность широкого спектра для использования земельного участка.
Таким образом, в глазах потенциального покупателя описанный выше земельный участок является привлекательным для совершения сделки, не имеющим каких-либо существенных недостатков, которые могли бы повлиять на его рыночную стоимость.
Проанализировав сегменты рынка, оценщик Будкина Ю.И. отнесла оцениваемый земельный участок к земельным участкам, предназначенным для коммерческого использования: для размещения объектов придорожного сервиса, объектов торговли и общественного питания, определив показатели стоимости предлагаемых к продажам в рассматриваемый период земельных участков от 83 рублей за квадратный метр до 1 600 рублей за квадратный метр, указав наиболее типичное значение, соответствующее объекту оценки, в диапазоне от 360-700 рублей за квадратный метр.
При этом, оценщиком Будкиной Ю.И. отобраны к расчетам объекты-аналоги, не соответствующие определенному ею сегменту рынка и не соответствующие объекту-оценки по виду разрешенного использования: объекты - аналоги N 1 (под нежилую застройку), N 7 (под складскую застройку); N 5 (промназначение).
На несоответствие отобранных Будкиной Ю.И. объектов-аналогов оцениваемому объекту отмечено в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 29.11.2019 года, которым заявление ООО "Авлад" от 11.11.2019 года отклонено.
Экспертом Есиной А.Н. учтено, что оцениваемый земельный участок застроен в соответствии с видом разрешенного использования - под объекты делового управления: на нем находится административно-офисное здание (л.д. 130), поэтому на основании количественной и качественной информации анализа рынка объекта исследования, определения сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый земельный участок: земельные участки, пригодные для размещения административно-офисных зданий, определена средняя стоимость земельных участков, на которых в соответствии с видом разрешенного использования возможно размещение объектов делового управления, в диапазоне от 1 000 до 3 500 рублей за квадратный метр, в среднем значении порядка 2 300 рублей за квадратный метр.
Сравнивая объекты-аналоги, отобранные оценщиком Будкиной Ю.И. и экспертом Есиной А.Н., суд полагает, что в ходе проведения экспертизы экспертом подобраны наиболее близкие по ценообразующим факторам объекты-аналоги.
Так, оценщиком Будкиной Ю.И. из семи объектов-аналогов, использованных в расчетах, пять земельных участков имеют площади, превышающие площадь объекта оценки в 2 и более раза, а объект-аналог N 3 имеет площадь 40 000 кв. м, т.е. превышение площади объекта оценки почти в 20 раз (л.д.40).
При этом оценщик Будкина Ю.И. указывает в отчете о том, что платежеспособный спрос на объекты меньшей площади выше, а цены земельных участков не чувствительны лишь к небольшим изменениям в размере участка, если при этом не меняется характер их использования, (л.д. 42).
Такое существенное расхождение в площадях объектов оценки и объектов-аналогов вынудило оценщика применить корректировки на площадь (л.д. 40-41).
Эксперт Есина А.Н. отобрала объекты-аналоги наиболее сопоставимые по площади с объектом оценки (2800 кв.м, 1200 кв. м, 3 500 кв. м, 1532 кв. м), в связи с чем площадь корректировалась незначительно.
При таком положении суд не соглашается с позицией представителя административного истца о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком Будкиной Ю.И. в размере 2 013 000 рублей с применением сравнительного подхода, более достоверна нежели установленная тем же оценочным подходом по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость данного земельного участка в размере 4 264 000 рублей.
Исследовав представленные доказательства, проанализировав отчет оценщика и заключение эксперта, которыми определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 25 марта 2016 года, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что их кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной.
Что же касается размера рыночной стоимости земельного участка, то суд находит наиболее достоверной итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки в размере 4 264 000 рублей, определенную экспертом Есиной А.Н., которой отобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты - аналоги.
Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 29.11.2019 года заявление ООО "Авлад" от 11.11.2019 года отклонено.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Авлад" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2004 кв. м, с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - деловое управление по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2016 года в размере 4 264 000 рублей.
Дата подачи административного иска считать 11 ноября 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.В. Шкуратова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка