Дата принятия: 01 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-197/2018, 3а-8/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2019 года Дело N 3а-8/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Юносова И.Г. - Шаталовой А.В., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юносова И.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Юносов И.Г. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости двух объектов недвижимости, равными их рыночной стоимости:
-нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 87 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (далее - гаражный бокс N 69);
-нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (далее - гаражный бокс N 70).
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанных объектов недвижимости, являющихся гаражными боксами. В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр. по состоянию на 29 июня 2012 года кадастровая стоимость гаражного бокса N 69 определена в размере 1 221 445,20 руб., гаражного бокса N 70 - в размере 4 265 268,19 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 02 октября 2018 г., выполненным оценщиком ООО "Константа-ДВ" по состоянию на 29 июня 2012г. рыночная стоимость гаражного бокса N 69 определена в размере 613 089 руб., гаражного бокса N 70 - в размере 611 539 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Юносова И.Г., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Шаталова А.В. заявленные требования в части установления кадастровой стоимости гаражного бокса N 70 поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, требования в части установления кадастровой стоимости гаражного бокса N 69 уточнила, просила установить ее равной рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2013 года в размере 745 764 руб. по тем основаниям, что в выписке о кадастровой стоимости данного объекта Управлением Росреестра по Хабаровскому краю была неверно указана дата, на которую определена кадастровая стоимость, в связи с чем, размер рыночной стоимости был определен не на ту дату. Составлен новый Отчет об оценке N 0081/01-19 об определении рыночной стоимости гаражного бокса N 69 по состоянию на 17.12.2013г.
Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что в нарушение части 3 статьи 245 КАС РФ с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.). Отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Подобранные оценщиком в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги по своим характеристикам (площадь, место расположения) существенно отличаются от характеристик объекта оценки. Корректировка на местоположение не проводилась, при этом, подобраны аналоги, находящиеся не только на территории Железнодорожного района, но и в пределах других районов города Хабаровска. Потенциальные объекты аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам. На момент составления Отчета у оценщика отсутствовали выписки из ЕГРН, содержащие актуальные сведения о наличии у административного истца права собственности на объекты оценки и их характеристики. В Отчете N 0081/01-19 по аналогу N 4 в таблицах NN 10.1 и 10.5 указаны разные значения цены предложения.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчеты об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 05 апреля 2002 года по 15 января 2019 года Юносову И.Г. на праве собственности принадлежали:
-нежилое помещение с кадастровым номером N в виде гаражного бокса общей площадью 87 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (гаражный бокс N 69);
-нежилое помещения с кадастровым номером N в виде гаражного бокса общей площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (гаражный бокс N 70).
На основании договоров купли-продажи от 27.12.2018г, указанные объекты недвижимости проданы Жевтуну А.Л., право собственности за которым зарегистрировано 16.01.2019г.
Кадастровая стоимость гаражного бокса N 69, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 06.07.2015г., определена по состоянию на 17.12.2013г. в размере 1 221 445,20 руб.
Кадастровая стоимость гаражного бокса N 70, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.03.2013г., определена по состоянию на 29.06.2012г. в размере 4 265 268,19 руб.
Кадастровые стоимости указанных объектов недвижимости определены на основании Постановления Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26 декабря 2012г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г."
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.
Юносов И.Г. до 16 января 2019 года, являясь собственником гаражных боксов, налог на которые исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года.
До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.
Оспариваемые результаты кадастровой оценки по гаражному боксу N 69 внесены к ГКН 16.07.2015г., с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 27 ноября 2018 года с соблюдением установленного частью 3 статьи 245 КАС РФ 5-летнего срока.
Оспариваемые результаты кадастровой оценки по гаражному боксу N 70 внесены в ГКН 08.02.2013г., по указанному объекту срок для обращения в суд пропущен.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, при этом, в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 Налогового кодекса РФ).
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, поскольку административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением 27 ноября 2018 года, в случае удовлетворения заявленных требований, установленный судом размер кадастровой стоимости для целей налогообложения будет действовать с 01 января 2018 г.
Учитывая, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края только с января 2017 года, налог за 2017г. подлежит уплате не позднее декабря 2018 года, суд полагает, что пропущенный срок для обращения в суд подлежит восстановлению.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость гаражного бокса N 69, административным истцом представлен Отчет N 0081/01-19 составленный оценщиком ООО "Константа ДВ", согласно которому по состоянию на 17 декабря 2013 года рыночная стоимость гаражного бокса N 69 составляет 745 764 руб..
Согласно Отчету N 1369/07-18, составленному оценщиком ООО "Константа ДВ", рыночная стоимость гаражного бокса N 70 по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 611 539 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчетов следует, что оценка объектов недвижимости проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Согласно данным Отчета N 0081/01-19 объект оценки с кадастровым номером N (пом. 69) представляет собой гаражный бокс в здании блока гаражей "ГСК N 495", расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска, год постройки - 1999, общая площадь 87 кв.м, внутренняя высота потолков - 3 метра, фундамента нет, стены кирпичные, ж/б блоки, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонное, полы бетонные, дверные проемы - металлические ворота, имеется электричество.
Физический износ объекта оценки определен оценщиком в размере 10,4 %. Экономического устаревания не выявлено.
Согласно данным Отчета N 1369/07-18, объект оценки с кадастровым номером 27:23:0040849:340 (пом.70) представляет собой гаражный бокс в здании блока гаражей "ГСК N 495", расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска, год постройки - 1999, общая площадь 86,4 кв.м, внутренняя высота потолков - 3 метра, фундамента нет, стены кирпичные, ж/б блоки, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонное, полы бетонные, дверные проемы - металлические ворота, имеется электричество.
Физический износ объекта оценки определен оценщиком в размере 10,4 %. Экономического устаревания не выявлено.
При оценке обоих объектов оценщиком использован сравнительный подход метод сравнительной единицы (сравнения продаж) с приведением обоснования отказа от использования доходного и затратного подходов.
Информация о характеристиках объектов-аналогов по Отчету N 0081/01-19 получена из еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" N 48 (424) от 16.12.2013г., по Отчету 1369/07-18 - из еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" N 24 (350) от 25.06.2012г.
Выбраны следующие элементы сравнения: месторасположение, вид права, дата предложения к продаже, условия продажи (предложения), потребительские качества, требующиеся в современных условиях, площадь объекта, наличие электричества и охраны.
В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны гаражные боксы в ГСК с охраной, электричеством, без погреба, расположенные не в центральной части города, с материалом стен - кирпич, железобетон, с датой предложения в период 1 месяц до даты оценки.
Применена корректировка на торг, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в отчете, отказ от применения остальных корректировок по элементам сравнения обоснован.
Рыночная стоимость гаражного бокса N 69 определена в размере 745 764 руб., рыночная стоимость гаражного бокса N 70 - 611 539 руб.
Из показаний оценщика ФИО1 в судебном заседании следует, что по местоположению гаражная недвижимость делится на 2 группы: "центр" и "остальные районы города". Анализ рынка, подтверждающий указанный вывод приведен в Отчетах. Поскольку объекты оценки и объекты-аналоги расположены не в центре города Хабаровска, корректировка на местоположение не требуется. В таблице 10.5 Отчета N 0081/01-19 по аналогу номер 4 допущена опечатка в указании цены, что не повлияло на размер рыночной стоимость объекта оценки, поскольку расчет произведен из верного размера цены.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчетов опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчетов следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (гаражный бокс) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам. Расчеты корректировок приведены в Отчете.
В судебном заседании установлено, что допущенная оценщиком в таблице 10.5 Отчета N 0081/01-19 опечатка в цене аналога N 4 не повлияла на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчеты произведены, исходя из верного значения.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объектов оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов оценки, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 27 ноября 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости гаражного бокса N 69 внесены в государственный кадастр недвижимости 16.07.2015г., гаражного бокса N 70 - 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Юносова И.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 87 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2013 года в размере 745 764 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 611 539 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 27 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 04 февраля 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
