Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 августа 2020 года №3а-196/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 14 августа 2020 года Дело N 3а-196/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Кречмаровской Ю.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-196/2020 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сулейманова Санан Али оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
индивидуальный предприниматель Сулейманов С.А.о. обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве аренды земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 576 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 647 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 1137 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 540 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет: с кадастровым номером N - 1 328 181, 12 рублей; с кадастровым номером N - 2 184 802, 35 рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы за пользование земельными участками, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости.
В качестве заинтересованного лица, судом к участию в деле привлечена Администрация города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представитель заинтересованного лица Администрации города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - Островский В.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях департамента. При этом указал, что ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы заявлять не намерен.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Островского В.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Сулейманов С.А.о. является арендатором земельных участков: кадастровым номером N, общей площадью 576 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 1137 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям прошедших государственную регистрацию договоров аренды земельного участка N 31-15 от 27 февраля 2015 года, N 107-17 от 11 октября 2017 года (со сроком аренды до 2064, 2066 гг.) и приложений к ним, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (п.п. 3.4, 3.5 договора), арендодателем выступает - Администрации города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для целей налогообложения.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 1 328 181, 12 рублей, 2 184 802, 35 рублей, соответственно. Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 января 2019 года следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 2054-04-2020-Г/89 от 01 мая 2020 года, выполненный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому их рыночная стоимость, по состоянию на 01 января 2019 года, составила: с кадастровым номером N - 647 000, 00 рублей; с кадастровым номером N - 1 540 000, 00 рублей.
Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость превышает их рыночную стоимость и отчет является допустимым доказательством по административному делу.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Обстоятельств недостоверности представленного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Как следует из представленного отчета в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, объекты - аналоги соответствовали категории земель объектов оценки (населенных пунктов), оценщиком применялись расчеты корректировки на площадь объектов аналогов, на дату оценки, с указанием источника информации по объектам аналогам, с приведением характеристик объектов оценки и с согласованием результатов.
Представленный отчет рыночной стоимости земельных участков является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
Высказанные в письменных возражениях Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Администрации города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.
Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.
Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные в письменных возражениях предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки.
Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельных участков не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.
Довод в возражениях о соблюдении требований закона уполномоченным государственным органом при проведении кадастровой оценки не является основанием для признания отчета оценщика недопустимым доказательством, поскольку действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельных участков.
Довод в возражениях о некорректном выборе оценщиком объектов аналогов и введенных корректировках подлежит отклонению, поскольку рыночная стоимость по отчету оценщика определена в рамках сравнительного подхода и оценщик с учетом выбранных объектов аналогов и введенных корректировок вправе был сделать выводы по рыночной стоимости объектов оценки в рамках использованного подхода.
Обращает на себя внимание, что усомнившись в письменных возражениях в отчете оценщика, административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа мотивированного ходатайства о назначении судебной экспертизы суду не заявил (при этом в судебном заседании уполномоченному представителю судом разъяснялось такое право), как и не представил отчет оценщика с иными критериями оценки и с иной рыночной стоимостью земельных участков.
В указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, соответственно заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд в электронном виде - 15 июля 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером N, общей площадью 576 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 647 000 (шестьсот сорок семь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
- с кадастровым номером N, общей площадью 1137 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 540 000 (один миллион пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления Сулейманова С.А.о. о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 15 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 14 августа 2020 года.
Председательствующий: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка