Дата принятия: 05 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-196/2020, 3а-20/2021
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2021 года Дело N 3а-20/2021
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Никулиной Д.Д., с участием представителя административного истца ООО "БИЗНЕСГРУППА" Зубка М.Е.,, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСГРУППА" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "БИЗНЕСГРУППА" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - объекта капитального строительства с кадастровым номером N, площадью 11 520,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 181 236 607 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 366 335 800 рублей 53 копеек. Отчетом об оценке ООО "Бизнес Аудит Оценка" от 27 ноября 2020 года N 560/2020 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 181 236 607 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 9 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "БИЗНЕСГРУППА" Зубок М.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.
В письменном отзыве на административный иск Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности в разрешении данного вопроса не имеет.
Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку рыночная стоимость подвергнутого оценке здания определена без учета стоимости прав на земельный участок, на котором оно расположено. Также Правительство края указало, что не считает себя заинтересованным лицом по делу, поскольку постановленное решение не повлияет на его права и обязанности.
Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ООО "БИЗНЕСГРУППА" является собственником объекта недвижимости - торгово-административного здания по улице Пионерской в г.Советская Гавань с кадастровым номером N, площадью 11 520,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 8 октября 2019 года.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (абзац 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 4 февраля 2020 года, составляет 366 335 800 рублей 53 копейки, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
ООО "БИЗНЕСГРУППА", являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 27:21:0000000:766, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 13 декабря 2007 года являющимся членом Ассоциации "Русское общество оценщиков, о чем 27 ноября 2020 года подготовлен отчет N 560/2020.
Изучив содержание данного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N определена по состоянию на ту же дату, на которую установлена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.
Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного подхода (метод сравнительной единицы) и отказа от применения доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода.
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункты 18-20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов и о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информации о рыночных ценах на строительные материалы, других данных.
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Оценке подвергнут объект капитального строительства, кадастровый N, наименование: торгово-административное здание по улице Пионерской в г.Советская Гавань, 2014 года постройки, назначение: нежилое, площадь 11 520,1 кв.м, физический износ согласно техническому паспорту 0 %, расположен по адресу: <адрес>. Здание состоит из двух частей: основного (Литер А) и пристройки (Литер А1).
Исходя из цели использования результатов оценочного исследования, рыночная стоимость объекта капитального строительства определена оценщиком без учета стоимости прав на приходящийся на него земельный участок.
На момент оценки здание эксплуатируется по назначению - объект торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ТЦ "Арбуз"), находится в очень хорошем техническом состоянии.
Произведя расчет строительства нового здания методом сравнительной единицы, оценщик пришел к выводу, что стоимость соответствующих затрат с учетом прибыли предпринимателя составит 550 369 290 рублей. Учитывая действительный совокупный физический износ объекта оценки 11 % (60 540 622 рубля), за вычетом суммы, составляющей размер экономического устаревания здания (308 592 061 рубль), оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 181 236 607 рублей.
Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная, с точки зрения оценщика, для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Селиванова К.А. застрахована.
Доводы Правительства Хабаровского края о том, что оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" рыночная стоимость объекта оценки неправомерно определена без учета стоимости прав на земельный участок, на котором находится здание, судом отклоняются за несостоятельностью.
В соответствии с пунктами 3, 5 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества (пункт 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года N 358.
Целью проводимой оценщиком оценки нежилого здания с кадастровым номером N являлся не общий случай определения рыночной стоимости объекта, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая была определена только в отношении объекта недвижимого имущества, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям нежилое здание с кадастровым номером N поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.
В связи с этим оценщик, исходя из цели и задачи оценки, обоснованно определилрыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки. При этом свои выводы оценщик подробно мотивировал в отчете об оценке (пункт 10 раздела 1.4 "Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки"). В рамках реализации затратного подхода также приведено описание последовательности определения стоимости здания без учета стоимости земельного участка по указанным причинам.
Участвующие в деле лица содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при его составлении, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.
Утверждение Правительства Хабаровского края о том, что оно не является заинтересованным лицом в настоящем деле, также является необоснованным.
Правительство Хабаровского края как высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, обеспечивающий в соответствии со статьей 215.1 БК РФ исполнение его бюджета, формирование доходной части которого осуществляется, в том числе, за счет уплачиваемых административным истцом налогов, привлечено судьей к участию в деле в качестве заинтересованного лица в ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству в соответствии с положениями статьи 47 КАС РФ.
При изложенных обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "БИЗНЕСГРУППА" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгово-административного здания по улице Пионерской в г.Советская Гавань, кадастровый N, площадью 11 520,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 181 236 607 рублей.
Дата обращения ООО "БИЗНЕСГРУППА" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 8 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
