Решение Хабаровского краевого суда от 23 января 2019 года №3а-196/2018, 3а-7/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2019 года Дело N 3а-7/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Юносова И.Г. - Шаталовой А.В., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского Шкредовой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юносова И.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Юносов И.Г. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости трех объектов недвижимости, равными их рыночной стоимости:
-нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
-нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 20,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
-нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 22,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанных объектов недвижимости, являющихся гаражными боксами. В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр. по состоянию на 29 июня 2012 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена в размере 2 053 647,65 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 1 007 077,21 руб., с кадастровым номером N - 1 095 936,97 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 28 сентября 2018 г., выполненным оценщиком ООО "Константа-ДВ" по состоянию на 29 июня 2012г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 355 638 руб., с кадастровым номером N - в размере 209 936 руб., с кадастровым номером N - 223 332 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Юносова И.Г., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Шаталова А.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявила ходатайство о восстановлении, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока на обращение в суд с настоящим административным иском по тем основаниям, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в срок, установленный статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в Хабаровском крае не проведена, Юносов И.Г. уведомление о необходимости оплаты налога на имущество, исходя из его кадастровой стоимости, получил весной 2018 года и с апреля 2018 года стал собирать документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости.
Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Подобранные оценщиком в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги по своим характеристикам (площадь, место расположения) существенно отличаются от характеристик объекта оценки. Корректировка на местоположение не проводилась, при этом, подобраны аналоги, находящиеся не только на территории Железнодорожного района, но и в пределах других районов города Хабаровска. Потенциальные объекты аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам. На момент составления Отчета у оценщика отсутствовали выписки из ЕГРН, содержащие актуальные сведения о наличии у административного истца права собственности на объекты оценки и их характеристики. Кроме того, в нарушение части 3 статьи 245 КАС РФ с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.).
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 05 апреля 2002 года по 15 января 2019 года Юносову И.Г. на праве собственности принадлежали:
-нежилое помещение в виде гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
-нежилое помещение в виде гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 20,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
-нежилое помещение в виде гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 22,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013 г., определена по состоянию на 29 июня 2012 г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26 декабря 2012г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г." и составляет для гаражного бокса N 56 - 2 053 647,65 руб., для гаражного бокса N 57 - 1 007 077,21 руб., для гаражного бокса N 58 - 1 095 936,97 руб.
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.
Юносов И.Г. до 16 января 2019 года, являясь собственником гаражных боксов, налог на которые исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Указанный в части 3 статьи 235 КАС РФ срок истек 08.02.2018 года, административный истец обратился в суд с иском 27.11.2018г.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года.
До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае удовлетворения заявленных требований, установленный судом размер кадастровой стоимости для целей налогообложения будет действовать с 01 января 2018 г.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Суд также учитывает, что на территории Хабаровского края только с января 2017 года по налогу на имущество физических лиц применяется налоговая база, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
На основании изложенного, суд считает, что установленный для обращения в суд срок, подлежит восстановлению.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, административным истцом представлен Отчет N 1368/07-18, составленный оценщиком ООО "Константа ДВ", согласно которому по состоянию на 29 июня 2012 года рыночная стоимость гаражного бокса N 56 составляет 355 638 руб., гаражного бокса N 57 - 209 936 руб., гаражного бокса N 58 - 223 332 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход метод сравнительной единицы (сравнения продаж). Отказ от доходного и затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки с кадастровым номером N (бокс N 56) представляет собой гаражный бокс в здании блока гаражей "ГСК N 495", расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска, год постройки - 1999, общая площадь 41,6 кв.м, внутренняя высота потолков - 3,2 метра, фундамента нет, стены кирпичные, ж/б блоки, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонное, полы бетонные, дверные проемы - металлические ворота, имеется электричество.
Физический износ объекта оценки определен оценщиком в размере 10,4 %. Экономического устаревания не выявлено.
Объект оценки с кадастровым номером N (бокс N 57) представляет собой гаражный бокс в здании блока гаражей "ГСК N 495", расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска, год постройки - 1999, общая площадь 20,4 кв.м, внутренняя высота потолков - 3,2 метра, фундамента нет, стены кирпичные, ж/б блоки, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонное, полы бетонные, дверные проемы - металлические ворота, имеется электричество.
Физический износ объекта оценки определен оценщиком в размере 10,4 %. Экономического устаревания не выявлено.
Объект оценки с кадастровым номером N (бокс N 58) представляет собой гаражный бокс в здании блока гаражей "ГСК N 495", расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска, год постройки - 1999, общая площадь 22,2 кв.м, внутренняя высота потолков - 3,2 метра, фундамента нет, стены кирпичные, ж/б блоки, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонное, полы бетонные, дверные проемы - металлические ворота, имеется электричество.
Физический износ объекта оценки определен оценщиком в размере 10,4 %. Экономического устаревания не выявлено.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" N 24 (350) от 25.06.2012г.
В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны гаражные боксы в ГСК с охраной, электричеством, без погреба, расположенные не в центральной части города, с материалом стен - кирпич, железобетон, с датой предложения в период 1 месяц до даты оценки.
Выбраны следующие элементы сравнения: месторасположение, вид права, дата предложения к продаже, условия продажи (предложения), потребительские качества, требующиеся в современных условиях, площадь объекта, наличие электричества и охраны.
Применена корректировка на торг, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в отчете, отказ от применения остальных корректировок по элементам сравнения обоснован.
Рыночная стоимость гаражного бокса N 56 определена в размере 355 638 руб., гаражного бокса N 57 - 209 936 руб., гаражного бокса N 58 - 223 332 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний оценщика Яковлевой Е.С. в судебном заседании следует, что по местоположению гаражная недвижимость делится на 2 группы: "центр" и "остальные районы города". Анализ рынка, подтверждающий указанный вывод приведен на стр. 33 Отчета. Поскольку объекты оценки и объекты-аналоги расположены не в центре города Хабаровска, корректировка на местоположение не требуется.
Положения Отчета, показания свидетеля Яковлевой Е.С. в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о том, что Отчет является ненадлежащим доказательством рыночной стоимости объектов оценки.
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (гаражный бокс) и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам. Расчеты корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок в Отчете обоснован. Доказательства необходимости применения данных корректировок суду не представлены.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объектов оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов оценки, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 27 ноября 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Юносова И.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 355 638 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 20,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 209 936 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером N, общей площадью 22,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 223 332 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 27 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 25 января 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка