Решение Московского областного суда от 29 апреля 2021 года №3а-1955/2020, 3а-394/2021

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 3а-394/2021
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Тягай А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шишкина М. Л. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Шишкин М. Л. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему в общей долевой собственности объекта недвижимости нежилого здания, площадью 1 453,7 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: магазин, расположенное по адресу: <данные изъяты> и просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Административный истец и представитель административного истца в судебном заседании с результатами судебной оценочной экспертизой не согласились, просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал.
Представитель ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение поставленных вопросов оставил на усмотрение суда.
Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Суд, заслушав сторон, эксперта, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей долевой собственности в ? доли принадлежит объект недвижимости нежилое здание, площадью 1 453,7 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: магазин, расположенное по адресу: <данные изъяты> доля объекта недвижимости находится в собственности у Педан М.И.
В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года N 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.
Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года N 15ВР-1633 и N 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки - 01 января 2018 года.
Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.
Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО "ВОДЭП Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.
Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Светлоярский" Кудрявцевой Анне Юрьевне.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N Э-12088/21 от 18 марта 2021 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости <данные изъяты> рублей на 01.01.2018 года.
С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кудрявцевой А.Ю., не согласился представитель административного истца, представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" результаты экспертного заключения не оспаривали.
Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.
Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 11-12 экспертного заключения).
Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.
В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.
Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Эксперт Кудрявцева А.Ю. полностью поддержала данное заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.
В частности эксперт на поставленные представителем административного истца вопросы пояснила, что осмотр объекта исследования не производился, обоснование от его отказа приведены экспертом на стр. 11 заключения. Также на стр.11 заключения приведены фотоматериалы из открытых источников (яндекс-панорама) на 2018 г., т.е. максимально приближено к дате оценки - 01.01.2018.
Согласно пункту 5 раздела III приказа Минэкономразвития России от 25.9.2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Таким образом, проведение осмотра объекта оценки для определения его стоимости на ретроспективную дату, исходя из положений ФСО N 1 и N 7, не является во всех случаях обязательным этапом проведения оценки.
Как пояснил эксперт, осмотр объекта оценки не был проведен, поскольку представленные материалы дела и информация открытых источников позволили в полной мете определить качественные и количественные характеристики объекта. Оценка проведена на ретроспективную дату.
Таким образом, требования пункта 5 ФСО N 7 экспертом соблюдены.
Как следует из представленного заключения эксперта для определения локального местоположения исследуемого объекта экспертом на стр. 9-10 заключения приведены необходимые картографические данные, позволяющие определить местоположение объекта. Также на приведенных фотоснимках представлены административным истцом, публичной кадастровой карты, данных Яндекса карты просматривается подъезд к объекту исследования и наличие прилегающей парковки, а также расположение объекта на 1 линии проезжей улицы Трехсвяцкая.
В качестве объектов аналогов экспертом приняты объекта размещение которых схоже с местоположением объекта относительно красных линей.
Утверждение представителя административного истца о том, что объект исследования расположен на проезде во дворе жилой застройки (внутредворовом проезде), а объекты аналоги на первой линии проезжей улицы, вследствие чего подлежит применению корректировка суд, полагает ошибочным.
Корректировка на локальное местоположение в данном случае не требуется, поскольку из Яндекс карты объективно следует нахождение объекта исследования на первой линии ул. Трехсвятская (дорога местного значения), объекты аналоги, также расположены на первой линии улиц населенного пункта. Таким образом, объекты схожи по данному фактору.
В силу п.20 ФСО N 7 наличие коммуникаций и их характеристики не учитывались экспертом при оценки объекта исследования.
Оценивая объект в степени его фактической готовности с объектами аналогами используемыми под торговлю при проведении расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов экспертом учтено отсутствие противопожарной и охранной систем у объекта исследования - описание корректировки на данное отличие приведено экспертом на стр.56-57 заключения. Физическое состояние объекта оценки - без отделки, аналогов - стандарт (т.е включает все необходимое техническое оснащение, в т.ч. и противопожарные и охранные системы), данное различие экспертом скорректировано.
Не возможно согласиться с замечанием административного истца о том, что в рамках сравнительного и доходного подходов экспертом не приводятся ссылки на использованные объявления о продаже и аренде, поскольку на стр. 48-54 заключения приведены прин-скрины аналогов, на которых отражена вся необходимая информация, в том числе и идентификатор объявлений, все данные проверяемы.
На замечание представителя административного истца о том, что эксперт в заключении определяет стоимость земельного участка, хотя данного вопроса не было поставлено в определении суда, эксперт пояснил, что итоговая величина рыночной стоимости представлена без учета прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка сопоставима с кадастровой стоимостью, соответственно не требует дальнейшего анализа.
Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект исследования для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров.
По данным Геопортала Подмосковья (стр.9 заключения), земельный участок расположен в зоне 0-1 (многофункциональная общественно-деловая зона), фактически оцениваемый участок используется под размещение здания магазина, аналог N 1 - "можно использовать под автосервис, павильон, автомойку", аналог N 2 - "отлично подойдет под размещение АЗС, автомойки...", аналог N 3 - "для размещения технического центра по обслуживанию автомобилей и административно-торгового центра". Согласно пояснениям эксперта, поскольку виды разрешенного использования участков-аналогов и оцениваемого участка сопоставимы и позволяют размещать аналогичные по своему назначению объекты, корректировка не приводится.
Дополнительно эксперт обратил внимание, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой сопоставимость результатов обеспечена. При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт учитывал только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района, а также на основании данных представленных в объявлениях объектов-аналогов.
На замечание о не применении корректировки на местоположение (направлении) эксперт пояснила, что исследуемый объект и аналоги N 1,3 расположены рядом с Ленинградским шоссе, аналог N 2 - рядом с Волоколамским. Разделение на основные направления (в зависимости от близлежайшего шоссе) по Московской области достаточно условно. Так в Справочнике ООО РусБизнесПрайсИнформ" (стр.2) Ленинградское и Волоколамское шоссе определяется как "Северо-Западное направление", в справочнике ООО "ПФК" Волоколамское шоссе определяется как "запад", а Ленинградское шоссе - "Северо-запад". При проведении расчетов, местоположение исследуемого объекта и аналогов определено как "Северо-Западное направление". В случае если определить местоположение аналога N 2 как "запад", а исследуемого объекта и аналогов N 1,3 как "северо-запад", то корректировка составила бы 0,9932, что с учетом округления 1 и на итоговую рыночную стоимость влияния не окажет.
Корректировка на наличие арендатора к объекту аналогу не применялась поскольку наличие арендаторов не является ценообразующим фактором.
На замечание представителя административного истца о том, что экспертом не применяется понижающая корректировка на расположение объекта в глубине квартала, на удалении от автомагистралей, утверждая, что объект расположен на "красной линии" эксперт пояснила, что на стр. 29 заключения ею приведено описание основных ценообразующих факторов и дано определение "линия расположения" с указанием источника информации, на стр.54 фактически дублируется данная информация, экспертом при указании источника информации допущена техническая ошибка не влияющая на итоговую стоимость.
Понижающая корректировка на расположение объекта на удаление от оживленных трасс экспертом также не применялась, так исследуемый объект расположен напротив жилого квартала, также рядом расположен супермаркет "Пятерочка", входящим в сеть Х5, одним из требований российской розничной сети Х5 для размещения супермаркетов "Перекресток"и "Пятерочка" является высокий пешеходный трафик.
Также, вопреки мнения представителя административного истца, вся необходимая информация приведена экспертом в заключении.
Суд отмечает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт, вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности выводов судебной оценочной экспертизы и определенной в ней величины рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлено не было, в связи с чем, а также в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, не имелось установленных ч. 2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что эксперт, проводивший судебные экспертизы, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключений в указанной части сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение их достоверность, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилого здания, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу в общей долевой собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 25 декабря 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Шишкина М. Л., поданное в Московский областной суд 25 декабря 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания, площадью 1 453,7 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: магазин, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка