Решение Свердловского областного суда от 15 июня 2020 года №3а-195/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2020 года Дело N 3а-195/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


15 июня 2020 года







Номер производства 3а-195/2020




Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи с использованием ВКС через Пермский краевой суд секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Крестьянского хозяйства Аникьева Анатолия Владимировича
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, администрации Полевского городского округа,
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
Крестьянское хозяйство Аникьева А.В. обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11 сентября 2019 года, в размере 53941437 руб.
В обоснование административного иска указано, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию 11 сентября 2019 года составляет 101 030 010, 60 руб.
Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 315-ФЗ), административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 30 октября 2019 года N 108/2019 - О, составленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Пермь инвентаризация" З.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Краснова Е.В., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация Полевского городского округа, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля З., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка общей площадью 259 284 кв.м., расположенного по адресу: ....
По результатам рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 22 июля 2019 года, письма Администрации Полевского городского округа отдела архитектуры и градостроительства от 06 июня 2017 года, декларации от 18 июля 2019 года было принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений характеристик земельного участка.
В частности, был изменен вид разрешенного использования земельного участка на производственную деятельность.
Сведения об изменении характеристики земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 сентября 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 389,65 руб./кв.м. для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в кадастровом квартале 66:59:0102029, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области", и составила 101 030 010, 60 руб.
Результат определения кадастровой стоимости отражен в Акте определения кадастровой стоимости от 11 сентября 2019 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 сентября 2019 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости, 11 февраля 2020 года обратился в суд с административным исковым заявлением, представив отчет об оценке от 30 октября 2019 года N 108/2019 - О.
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию 11 сентября 2019 года составила 53941 437 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании З. была допрошена судом в качестве свидетеля с использованием ВКС, которая была организована Пермским краевым судом и после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердила изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки.
Оцениваемый земельный участок площадью 259284 кв.м. относятся к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - производственная деятельность, расположен по адресу: ....
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, а также его расположение в территориальной зоне ПК - "Зона производственных и коммунальных объектов, класс опасности IV, V", оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку.
На дату оценки - 11 сентября 2019 года - оценщик произвел выборку предложений по продаже земельных участков промышленного назначения.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора три объекта-аналога находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, кадастровые номера и вид разрешенного использования.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь.
Оценив показания свидетеля, а также исследовав отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
Оценивая отчет об оценке, суд учитывает, что он выполнен оценщиком З., имеющим высшее профессиональное образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".
З. является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент", её профессиональная ответственность застрахована в установленном законом порядке.
Поскольку оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки оцениваемого земельного участка и обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения, З. провела полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявила предложения к продаже, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, описала правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, применила все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, суд не нашел математических ошибок.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется; ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по делу заявлены не были.
На основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, административный иск полежит удовлетворению, в связи с чем, суд устанавливает по состоянию на 11 сентября 2019 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 53941 437 руб.
В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в суд - 11 февраля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Крестьянского хозяйства Аникьева Анатолия Владимировича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 11 сентября 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 259 284 кв.м., в размере его рыночной стоимости 53941 437 (пятьдесят три миллиона девятьсот сорок одна тысяча четыреста тридцать семь) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 11 февраля 2020года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка