Решение Калининградского областного суда от 27 октября 2020 года №3а-195/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2020 года Дело N 3а-195/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Идель" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Идель" обратилось в суд 5 августа 2020 года с административным иском об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 541 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под обслуживание автозаправочной станции, адрес: г.Калининград, ул.Муромская,35.
Требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности с 5 сентября 2005 года. Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 880 386,06 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 3 февраля 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 10 июля 2020 года N Н-0862-2020 оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. составляет по состоянию на ту же дату составляет 4 331 000 руб., что свидетельствует о нарушении права административного истца на взимание земельного налога в экономически обоснованном размере.
С учетом изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 4 331 000 руб.
Определением суда от 4 сентября 2020 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.
Определением судьи от 9 октября 2020 года производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель административного истца - Черницкая О.А. административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представитель администрации городского округа "Город Калининград" - Колосова Д.А. не возражала против установления кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной согласно заключению эксперта от 6 октября 2020 года - 6 083 000 руб.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области и заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей административного истца и администрации городского округа "Город Калининград", исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N принадлежит ООО "Идель" на праве собственности с 5 сентября 2005 года (л.д. 7).
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 880 386,06 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 3 февраля 2020 года (л.д. 8).
Для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 3 февраля 2020 года, не пропущен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.
Таким образом, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере.
С учетом приведенных норм закона суд полагает, что права налогоплательщика, нарушенные существенным несоответствием внесенной в единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование требований ООО "Идель" представило отчёт от 10 июля 2020 года N Н-0862-2020 об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 4 331 000 руб., составленный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. (л.д. 9-37).
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.
Решая вопрос о применении корректировки по виду землепользования, оценщик применил корректировку на право долгосрочной аренды - 18% - в отношении объекта-аналога N 2, в отношении иных объектов-аналогов корректировка не применена, однако объект-аналог N 3 также принадлежит правообладателю на праве аренды.
Отказ от применения корректировки по виду разрешенного использования обоснован оценщиком тем, что объектом оценки является земельный участок с целевым назначением "под существующую АЗС" и улучшением на земельном участке является автозаправочная станция, однако из скриншотов объявлений о продаже объектов-аналогов видно, что все объекты-аналоги не застроены и на них могут быть размещены автосервис, объекты обслуживания автотранспорта, АЗС, парковки.
Полагая, что данные обстоятельства могут свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельного участка, а также в целях обеспечения объективного разрешения спора с учетом значительной разницы между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью земельного участка (в 3,7 раза), определением суда от 4 сентября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 87-92).
В соответствии с заключением эксперта от 6 октября 2020 года N 12/10-2020 рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 083 000 руб. (л.д. 97-131).
Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельных участков из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство АЗС, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса и строительство здания автосервиса, расположенные в г.Калининграде на ул.Суворова, Советском проспекте, проспекте Победы (окраина), ул.первомайская, ул.Дзержинского - ул. Энергетиков.
Экспертом применены корректировки на вид землепользования с учетом нахождения одного из объектов-аналогов в долгосрочной аренде, на торг, на местоположение, на улучшения земельного участка, на площадь.
По своим основных характеристикам, в частности по виду разрешенного использования, оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги сопоставимы.
Применение корректировок, равно как и отказ от применения иных корректировок мотивированы экспертом.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Есина А.Н. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.
Законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.
Таким образом, заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций.
Суд также обращает внимание и на то обстоятельство, что ранее Калининградским областным судом по административному делу N 3а-6/2019 было постановлено решение от 19 февраля 2019 года об установлении кадастровой стоимости этого же земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в сумме 4 040 000 руб.
Кадастровая стоимость (в настоящее время - архивная) земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года была определена судом на основании экспертного заключения.
Сведения о том, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка увеличилась более чем в 3,5 раза по состоянию на 1 января 2019 год в силу объективных причин, суду не представлены.
С учетом изложенного суд полагает заявленные административные исковые требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежащими удовлетворению и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Идель", поданное в суд 6 августа 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 541 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под обслуживание автозаправочной станции, адрес: г.Калининград, ул.Муромская,35, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 6 083 000 руб.
Настоящее решение является основанием для внесения кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в Единый государственный реестр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка