Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 26 мая 2020 года №3а-194/2020

СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 3а-194/2020
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Черниковой Л.С.,
при секретаре Михаленко М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Мега-Инвест" к Правительству Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "Мега-Инвест" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, в обоснование требований ссылается на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес) в отношении которого кадастровая стоимость определена в размере 405 361 592 руб. по состоянию на 28.12.2016г.
В целях реализации права на установление кадастровой стоимости объекта равной его рыночной, снижения налоговых платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость спорного объекта равной рыночной в размере 65 092 800 руб. на основании отчета, подготовленного оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" N (номер)
В судебном заседании представитель административного истца участия не принимал, извещен надлежащим образом. Представил ходатайство об отводе эксперту, назначении повторной экспертизы.
Представители Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Администрации г. Нефтеюганска в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.
Представители Управления Росреестра по ХМАО-Югре, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебном заседании участия не принимали, представили письменные пояснения, дополнения к ним, в которых просят рассмотреть заявление в свое отсутствие, против заявленных требований не возражают. Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" ссылается на то, что учреждение является ненадлежащим ответчиком.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых судом обязательной не признана.
Изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению.
В силу ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст.66 ЗК РФ. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 245 КАС РФ юридические лица вправе оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что истцу на праве аренды по договору N 6-1от 12.05.2017г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером (номер) расположен по адресу: (адрес) разрешенное использование: под объекты торговли, поставлен на государственный кадастровый учет 28.12.2016г., что подтверждается выписками из ЕГРН.
Кадастровая стоимость земельного участка определена Актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 28.12.2016г. в размере 405 361 592руб., сведения внесены в ЕГРН - 28.12.2016г.
30.12.2019г. Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по ХМАО - Югре.
Решением Комиссии N 2536 от 24.01.2020г. заявление отклонено, по мотивам несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, что явилось основанием для обращения с настоящим административным заявлением в суд ( Т. 1. л.д. 71-75).
В соответствии с ч. 1 ст. 62, 247 КАС РФ в обоснование требований истец представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" (номер) которым рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 65 092 800 руб. по состоянию на 28.12.2016г.
По ходатайству административного истца и в связи с возникшими сомнениями в достоверности определения рыночной стоимости объекта, определением суда от 17.03.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт Консалтинг" (номер). рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.12.2016г. составила 120 352 000 руб.
Административный истец не согласился с заключением эксперта, заявил о заинтересованности эксперта, представил заключение специалиста АНО Центр экспертизы и оценки " ИНЭКС" N 08/05-57 ( рецензию) на заключение эксперта. Ссылается на то, что эксперт Шестопал Е.А. входит в состав Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по ХМАО - Югре, которое является ответчиком по делу, что исключает ее беспристрастность и объективность. Заключение эксперта не обосновано, содержит существенные нарушения, которые привели к неверному определению размера рыночной стоимости объекта оценки. Не проведен осмотр оцениваемого земельного участка, не установлено его фактическое использование, неверно определен вид разрешенного использования земельного участка, выбор объектов- аналогов, о которых указаны недостоверные сведения и, как следствие, неверно определена рыночная стоимость. ( Т. 2 л.д. 54-72). Не приведена существенная информация об объекте оценки ( об имущественных правах, обременениях, физических свойствах, количественные характеристики элементов, входящих в став объекта оценки, иные факторы, влияющие на его стоимость, балансовая стоимость, перечень документов о количественных и качественных характеристиках, анализ влияния общей политический и социально- экономической ситуации), неверно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект; информация об объектах- аналогах не подтверждена, рыночная стоимость определена неверно, допущена математическая ошибка ( Т. 2 л.д. 142-156).
Эксперт Шестопал Е.А. в судебном заседании участи не принимала, на замечания административного истца и заключение специалиста ( рецензию) представила письменные пояснения, из которых следует, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, ФСО N 1,2,7 ( Т. 2 л.д. 157-201).
Производство судебной экспертизы регламентировано статьями 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", которые определяют правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации.
Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 КАС РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.
Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, иные материалы дела, суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Из заключения следует, что при его подготовке эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что соответствует п. 22 ФСО N 1 и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель г.Нефтеюганска на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; установлено местоположение земельного участка в территориальной зоне О.Д. 1 - общественно- деловая застройка, одним из основных видов разрешенного использования которой является размещение объектов торговли, в связи с чем с учетом сведений ЕГРН и условий договора аренды, ВРИ земельного участка обосновано определен - под объекты торговли, а также учтено, что на дату оценки ( 28.12.2016) земельный участок застроен не был, в связи с чем оценивался как незастроенный, что соответствует требованиям п. 20 ФСО N 7.
Указанные обстоятельства, вопреки выводам специалиста, свидетельствуют о правильном определении экспертом сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, правильном выборе объектов- аналогов, и определении интервала цен.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объекта оценки, учтено наличие коммуникаций; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта; выборка аналогов с указанием источников приведена на стр. 22-23 заключения; экспертом проведен анализ по каждому земельному участку на сопоставимость с объектом оценки, приведен отказ от использования объектов- аналогов; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы с использованием "Справочника оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А.; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации; эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы. ( Т. 1 л.д. 166- 245).
Доводы административного истца и выводы специалиста об использовании экспертом недостоверных сведений об объектах- аналогах, наличие у них иных характеристик, отличных от приведенных экспертом, достоверного подтверждения не нашли.
Также суд находит несостоятельными выводы специалиста о математической ошибке, допущенной экспертом в расчетах. Из анализа представленного специалистом расчета рыночной стоимости спорного объекта, следует, что отсутствие в заключении судебной экспертизы указания на + и - в примененных корректировках, на скорректированную итоговую стоимость 1 кв.м. каждого из объектов - аналогов не повлияло. Результаты значений скорректированной стоимости с учетом весовых, полученные специалистом в результате согласования результатов корректировки, отличные от тех, которые получены экспертом, не мотивированы, расчетом не подтверждены.
Экспертом в заключении даны обоснованные ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Полученная рыночная стоимость объекта оценки 1575,29 руб. кв.м. сопоставима с диапазоном рыночной стоимости земельных участков ( 1075-2496 руб/кв.м.) расположенных в районе его расположения, в связи с чем выводы специалиста о завышении рыночной стоимости спорного земельного участка суд находит несостоятельными.
При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания не доверять выводам эксперта.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, высокую квалификацию и длительный стаж работы в области оценочной деятельности и в области экспертной деятельности.
Доводы о необъективности, заинтересованности и зависимости эксперта от сторон по делу являются несостоятельными.
Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития N 263 от 04.05.2012г. ( далее - Порядок)
В соответствии с пунктами 2,3,4 указанного Порядка, Положением о Федеральной кадастровой службе государственной регистрации, кадастра и картографии ( утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457) комиссия создается территориальным органом Росреестра в соответствующем субъекте РФ, в данном случае - Управление Росреестра по ХМАО - Югре. Председателем комиссии назначается представитель Росреестра по ХМАО -Югре, его заместителем - представитель органа кадастрового учета. Эксперт Шестопал Е.А. не является представителем указанных органов, входит в состав комиссии как представитель органа независимого профессионального сообщества оценщиков - Ханты-Мансийского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", наличие которого в составе комиссии является обязательным, осуществляет свою деятельность безвозмездно и, само по себе, не свидетельствует о возможном влиянии на результаты судебной экспертизы.
Кроме того, из материалов дела следует, что в Комиссии по рассмотрению заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости Шестопал Е.А. участия не принимала, проверку кадастровой стоимости спорного земельного участка и представленного административным истцом отчета не осуществляла. Участие Шестопал Е.А. в работе комиссии при рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости иных объектов недвижимости, расположенных в автономном округе к настоящему делу не относится.
Указанные в совокупности обстоятельства свидетельствует об отсутствии заинтересованности эксперта Шестопал Е.А. в исходе дела.
При отсутствии допустимых доказательств иной рыночной стоимости земельного участка, чем определена судебным экспертом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО "Эксперт Консалтинг" 053/2020 от 27.03.2020г. является допустимым доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.12.2016г. в размере 120 352 000 руб.
Указанная рыночная стоимость земельного участка в силу ст. 66 ЗК РФ, ч.1 ст. 248 КАС РФ подлежит установлению в качестве кадастровой стоимости.
Положения статьи 403 Налогового кодекса РФ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения общества с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию - 30.12.2019г.
Согласно пунктам 7, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 24.19 об оценочной деятельности, требованиями действовавших до 01.03.2019г. Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков...(утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006г N 222) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных земельных участков, кадастровая стоимость определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями.
Приказами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015г. N П/210, от 18.10.2016г. N П/0515 ФГБУ ФКП "Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, ведению ЕГРН.
Поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования административного истца об оспаривании кадастровой стоимости, определенной органом кадастрового учета - ФГБУ "ФКП Росреестр", оснований для признания учреждения ненадлежащим ответчиком не имеется.
ООО "Эксперт Консалтинг" заявлено о взыскании расходов за проведение экспертизы, представлен счет на сумму 30 000 руб. Административным истцом, на которого была возложена обязанность по оплате экспертизы, сведений об оплате экспертизы не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 103, ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
Из содержания положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, следует, что если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на административном истце.
Таким образом, с ООО "Мега-Инвест" в пользу ООО Консалтинговая фирма "Эксперт" подлежит взысканию 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес) равной его рыночной стоимости в размере 120 352 000 руб. по состоянию на 28.12.2016 г.
Датой подачи заявления считать 30.12.2019г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалтинг" расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения.
Судья суда ХМАО-Югры подпись Л.С. Черникова
Копия верна
Судья суда ХМАО-Югры Л.С. Черникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка